Cum pot fi aprobat pentru o ipotecă?

Pe măsură ce căutați o casă obținută în prealabil pentru o ipotecă este un pas important de făcut. Acest pas ajută la clarificarea bugetului nostru de vânătoare a casei sau a plății ipotecare lunare pe care o puteți gestiona. Înainte ca creditorii să decidă să vă aprobe în prealabil pentru o ipotecă, ei vor analiza mai mulți factori-cheie:

• Istoricul dvs. de credit
• Scorul de credit
• Raportul datorii / venituri
• Istoria Angajărilor
• Sursa de venit
• Active și datorii.

Gândiți-vă la o aprobare prealabilă a unui credit ipotecar ca un examen fizic al finanțelor. Așteptați-vă că împrumutatorii vor trage în toate colțurile vieții dvs. financiare pentru a vă asigura că vă veți rambursa ipoteca. În calitate de împrumutat, este important să știți ce face (și nu face) o pre-aprobare a ipotecii și cum să vă spori șansele de a obține una.

Pre-calificare sau pre-aprobare?

Probabil ați auzit termenul „precalificare” utilizat în mod interschimbabil cu pre-aprobare, dar nu sunt aceleași. Cu o precalificare, vă oferă o imagine de ansamblu asupra finanțelor, veniturilor și datoriilor către un creditor ipotecar care vă oferă apoi o sumă estimată a împrumutului. Cu toate acestea, creditorul nu îți trage rapoartele de credit și nu verifică informațiile tale financiare. În consecință, precalificarea este un punct de plecare util pentru a determina ce vă puteți permite, dar nu are nicio greutate atunci când faceți oferte.

Pe de altă parte, o aprobare prealabilă presupune completarea unei cereri de credit ipotecar și furnizarea numărului dvs. de securitate socială, astfel încât un creditor să poată face o verificare la credit. Un cec de credit dur este declanșat atunci când solicitați o ipotecă, iar un creditor îți trage raportul de credit și scorul de credit pentru a evalua bonitatea dvs. înainte de a decide să vă împrumute bani. Aceste verificări sunt înregistrate în raportul dvs. de credit și vă pot afecta scorul de credit. Pe de altă parte, un cec de credit moale este atunci când îți tragi singur creditul sau când o companie sau un împrumut de cărți de credit te aprobă pentru o ofertă fără ca tu să ceri.

De asemenea, veți enumera toate informațiile contului dvs. bancar, activele, datoriile, istoricul veniturilor și ocuparea forței de muncă, adresele anterioare și alte detalii critice pe care un creditor să le verifice. De ce? Mai presus de toate, un creditor vrea să se asigure că vă puteți rambursa împrumutul. De asemenea, creditorii folosesc informațiile furnizate pentru a calcula raporturile dintre datorii și venituri și împrumut-valoare, factori esențiali pentru determinarea ratei dobânzii și a tipului ideal de împrumut.

Când să fii aprobat

Scrisorile de pre-aprobare a creditelor ipotecare sunt de obicei valabile între 60 și 90 de zile. Creditorii pun o dată de expirare pe aceste scrisori deoarece finanțele și profilul dvs. de credit s-ar putea schimba. Când expiră o aprobare prealabilă, va trebui să completați o nouă cerere de ipotecă și să depuneți documente actualizate pentru a obține o alta.

Dacă tocmai începeți să vă gândiți să cumpărați o casă și suspectați că puteți întâmpina dificultăți în a obține o ipotecă, parcurgerea procesului de pre-aprobare vă poate ajuta să identificați problemele de credit - și vă poate oferi timp să le abordați. Căutarea pre-aprobării cu șase luni până la un an înaintea unei căutări serioase la domiciliu vă pune într-o poziție mai puternică pentru a vă îmbunătăți profilul general de credit. Veți avea, de asemenea, mai mult timp pentru a economisi bani pentru o plată în avans și costuri de închidere.

Când sunteți gata să scrieți oferte, un vânzător dorește de multe ori să vadă o pre-aprobare a ipotecii și, în unele cazuri, dovada fondurilor pentru a arăta că sunteți un cumpărător serios. În multe piețe de locuințe fierbinți, vânzătorii au un avantaj din cauza cererii intense de cumpărători și a caselor de vânzare limitate; este puțin probabil să ia în considerare ofertele fără scrisori de pre-aprobare.

Procesul de pre-aprobare

Cererea de credit ipotecar poate fi interesantă, nervoasă și confuză. Unii creditori online vă pot aproba în prealabil în câteva ore, în timp ce alți creditori ar putea dura câteva zile. Timeline depinde de creditor și de complexitatea finanțelor dvs.

Pentru început, veți completa o cerere ipotecară. Veți include informațiile dvs. de identificare, precum și numărul dvs. de securitate socială pentru a vă obține creditul. Cecurile de credit ipotecar contează ca o investigație dificilă în rapoartele de credit, care pot afecta scorul dvs. de credit, dar dacă cumpărați mai mulți creditori într-un interval de timp scurt (de obicei 45 de zile pentru modelele mai noi de punctaj FICO), cecurile de credit combinate sunt considerate unice Anchetă.

Iată un eșantion al unei cereri ipotecare uniforme. Dacă solicitați un soț / soț sau un alt co-debitor al cărui venit trebuie să vă calificați pentru ipotecă, ambii solicitanți vor trebui să enumere informațiile financiare și de angajare. Există opt secțiuni principale ale unei cereri ipotecare:

Tipul ipotecii și condițiile împrumutului

Produsul de împrumut specific pentru care solicitați; suma împrumutului; termeni, cum ar fi durata de rambursare a împrumutului (amortizare); și rata dobânzii.

Informații privind proprietatea și scopul împrumutului

Adresa; descrierea legală a proprietății; an de fabricatie; dacă împrumutul este pentru cumpărare, refinanțare sau construcție nouă; și tipul de rezidență prevăzut (primar, secundar sau investiție).

Informații despre împrumutat

Informațiile dvs. de identificare, inclusiv numele complet, data nașterii, numărul securității sociale, anii de școală la care a participat, starea civilă, numărul persoanelor dependente și istoricul adresei.

Informații privind ocuparea forței de muncă

Numele și informațiile de contact ale angajatorilor actuali și precedenți (dacă ați fost la poziția curentă mai puțin de doi ani), datele angajării, titlul și veniturile lunare.

Informații privind veniturile lunare și cheltuielile combinate pentru locuințe

O listă a venitului dvs. lunar de bază, precum și ore suplimentare, bonusuri, comisioane, venituri nete din închiriere (dacă este cazul), dividende / dobânzi și alte tipuri de venituri lunare, cum ar fi pensia pentru copii sau pensia. De asemenea, veți avea nevoie de o contabilitate a cheltuielilor dvs. lunare pentru locuințe combinate, inclusiv plăți de chirie sau ipotecă, proprietarii de case și asigurarea ipotecară, impozitele pe proprietate și taxele de asociere ale proprietarului de locuințe.

Active și pasive

O listă cu toate conturile de verificare și de economii bancare și de uniuni de credit cu sume curente, precum și asigurări de viață, acțiuni, obligațiuni, economii de pensionare și conturi de fonduri mutuale și valorile corespunzătoare. De asemenea, va trebui să enumerați toate datoriile, care includ conturi de taxare rotativă, pensie, asistență pentru copii, împrumuturi auto, împrumuturi pentru studenți și orice alte datorii restante.

Detalii despre tranzacție

O imagine de ansamblu a detaliilor cheie ale tranzacției, inclusiv prețul de achiziție, suma împrumutului, valoarea îmbunătățirilor / reparațiilor, costurile de închidere estimate, reducerile plătite de cumpărător și asigurarea ipotecară (dacă este cazul). (Notă: Creditorul va completa o mare parte din aceste informații.)

declaraţii

Un inventar al hotărârilor judecătorești, al drepturilor de creanță, al falimentelor sau al executării silite anterioare, al proceselor pendinte sau al creanțelor delincvente. De asemenea, vi se va cere să declarați dacă sunteți cetățean american sau rezident permanent și dacă intenționați să utilizați casa ca reședință principală.

Ce se întâmplă în continuare?

Prin lege, un creditor este obligat să vă furnizeze un document de trei pagini numit estimare de împrumut în termen de trei zile lucrătoare de la primirea cererii dvs. ipotecare completate. Această lucrare notează dacă ipoteca a fost aprobată în prealabil și conturează valoarea, termenii și tipul împrumutului, rata dobânzii, dobânzile și plățile estimate, costurile estimate de închidere (inclusiv orice taxe pentru creditor), o estimare a impozitelor pe proprietate și a asigurării proprietarului de locuințe și orice caracteristici speciale de împrumut, cum ar fi plățile cu baloane sau o penalitate de plată anticipată, de exemplu. De asemenea, specifică o sumă maximă de împrumut, pe baza imaginii financiare, pentru a vă ajuta să reduceți bugetul de cumpărare a casei.

Dacă sunteți aprobat în prealabil pentru o ipotecă, fișierul dvs. de împrumut va fi în cele din urmă transferat către un subscriptor de împrumut, care vă va verifica documentația cu privire la cererea dvs. ipotecară. Asistentul vă va asigura, de asemenea, că îndepliniți îndrumările debitorului pentru programul de împrumut specific pentru care solicitați.

Nevoile de documentare

După depunerea cererii dvs. ipotecare, va trebui să adunați o serie de documente pentru a vă verifica informațiile. Pregătirea și organizarea la sfârșitul tău vor ajuta procesul să meargă mai bine. Iată o listă de documente pe care trebuie să le prezentați pentru a putea fi aprobate în prealabil sau pentru a asigura aprobarea finală a împrumutului înainte de închidere:

• 60 de zile de extras bancar
• 30 de zile de plăți
• W-2 declarații fiscale din ultimii doi ani
• Lista K-1 (Formularul 1065) pentru debitorii independenți
• declarații privind impozitul pe venit
• extrasele de cont de active (economii de pensie, acțiuni, obligațiuni, fonduri mutuale etc.)
• permis de conducere sau pașaport american
• actele de divorț (pentru a utiliza pensie alimentară sau ajutor pentru copii ca venit calificabil)
• scrisoare cadou (dacă finanțați plata cu un cadou financiar de la o rudă)

Factorii care afectează pre-aprobarea

Dacă doriți să vă maximizați șansele de a obține o aprobare prealabilă a creditului ipotecar, trebuie să știți ce factori evaluați creditorii în profilul dvs. financiar. Acestea includ:

• raport datorie-venit (DTI)
• raport credit-valoare (LTV)
• istoricul creditului și scorul FICO
• istoricul veniturilor și al ocupării forței de muncă

Gradul de îndatorare

Raportul DTI vă măsoară toate datoriile lunare în raport cu veniturile dvs. lunare. Creditorii adaugă datorii cum ar fi împrumuturi auto, împrumuturi pentru studenți, conturi de taxă rotativă și alte linii de credit, plus noua plată ipotecară și apoi împart suma la venitul dvs. brut lunar pentru a obține un procent. În funcție de tipul împrumutului, debitorii ar trebui să mențină un raport DTI la sau sub 43% din venitul lor brut lunar pentru a se califica pentru o ipotecă. Cu cât este mai mare raportul DTI, cu atât mai multe riscuri sunt pentru creditorii, deoarece s-ar putea să te lupți să-ți rambursezi împrumutul pe baza plăților datoriei. Având un raport DTI mai mic vă poate califica pentru o rată a dobânzii mai competitivă. Înainte de a cumpăra o casă, plătiți cât mai multe datorii. Nu numai că veți scădea raportul DTI, dar veți arăta și creditorilor că puteți gestiona datoriile în mod responsabil și să plătiți facturile la timp.

Raportul împrumut-valoare

Alți creditori-cheie utilizați pentru a vă evalua pentru o ipotecă este raportul dvs. împrumut-valoare, calculat prin împărțirea sumei împrumutului la valoarea casei. O evaluare a proprietății determină valoarea proprietății, care poate fi mai mică sau mai mare decât prețul cerut al vânzătorului. Formula raportului LTV este locul în care este introdusă plata anticipată. O plată anticipată este o sumă de bani pe care o plătiți, în numerar, vânzătorului la masa de închidere. Cu cât este mai mare plata în avans, cu atât este mai mic valoarea împrumutului și, ca urmare, scade raportul dvs. LTV. Dacă reduceți mai puțin de 20% la sută, puteți fi obligat să plătiți pentru asigurarea de ipotecă privată (PMI). Este un tip de asigurare care protejează creditorii în cazul în care nu reușiți să vă rambursați ipoteca. Pentru a reduce raportul LTV, trebuie să puneți mai mulți bani în jos sau să cumpărați o casă mai puțin costisitoare.

Istoricul și scorul creditului

Creditorii îți vor extrage rapoartele de credit din cele trei birouri principale de raportare - Equifax, Experian și Transunion. Vor căuta istoricul plăților și dacă plătiți sau nu facturi la timp, câte și ce tip de linii de credit aveți deschise și durata de timp în care ați avut aceste conturi. Pe lângă istoricul plăților pozitive, creditorii analizează cât din creditul disponibil pe care îl utilizați activ, cunoscut și sub denumirea de utilizare a creditului. Menținerea unei rate de utilizare a creditului la sau sub 30% ajută la creșterea punctajului dvs. de credit și arată creditorilor un model responsabil și consistent de a plăti facturile și de a gestiona datoria în mod înțelept. Toate aceste elemente reprezintă scorul FICO, un model de punctaj de credit folosit de mai multe tipuri de creditori (inclusiv creditorii ipotecari).

Dacă nu ați deschis carduri de credit sau linii de credit tradiționale, cum ar fi un împrumut auto sau pentru studenți, s-ar putea să aveți probleme pentru a obține aprobarea prealabilă a creditului ipotecar. Vă puteți construi creditul prin deschiderea unui card de starter cu o limită mică a liniei de credit și achitarea facturii în fiecare lună. Ar putea fi nevoie de până la șase luni pentru ca activitatea dvs. de plată să fie reflectată în punctajul dvs. de credit, așa că aveți răbdare în timp ce vă construiți profilul de credit.

Istoricul locurilor de muncă și al veniturilor

Atunci când solicitați o ipotecă, creditorii merg foarte mult pentru a vă asigura că veți câștiga un venit solid și aveți un loc de muncă stabil. De aceea, creditorii solicită W-2s în valoare de doi ani și informații de contact pentru angajatorul tău. În esență, creditorii doresc să se asigure că vă puteți ocupa de povara financiară adăugată a unei noi credite ipotecare. De asemenea, vi se va solicita să furnizați informații despre salarii, astfel încât un creditor are dovezi că câștigați suficienți bani pentru a-și permite o plată ipotecară și cheltuielile aferente locuinței aferente. De asemenea, va trebui să furnizați 60 de zile (eventual mai multe, dacă sunteți angajați pe cont propriu) de declarații bancare pentru a arăta că aveți suficient numerar la îndemână pentru o reducere și costuri de închidere.

Împrumutați independenți

Dacă sunteți un împrumutat independent, s-ar putea să vi se ceară să furnizați documente suplimentare pentru a arăta un venit și un istoric de muncă consecvent de cel puțin doi ani. Unele documente solicitate pot include o declarație de profit / pierdere, o licență de afaceri, extrasul semnat al contabilului dvs., declarații fiscale federale, bilanțuri și situații bancare pentru anii anteriori (perioada exactă depinde de creditor).

Dacă situația dvs. face dificilă obținerea unei ipoteci tradiționale, există două opțiuni orientate special pentru debitorii independenți:

Venit declarat / ipotecă declarată din active

Acest tip de ipotecă se bazează pe veniturile pe care le raportați creditorului fără verificare oficială. Împrumuturile declarate cu venituri sunt uneori numite și împrumuturi cu documentație scăzută, deoarece creditorii vor verifica sursele venitului dvs. mai degrabă decât suma reală. Fiți pregătiți să oferiți o listă cu clienții dvs. recenți și orice alte surse de flux de numerar, cum ar fi investițiile care produc venituri. De asemenea, banca poate dori să trimiteți un formular IRS 4506 sau 8821. Formularul 4506 este utilizat pentru a solicita o copie a declarației de impozit direct de la IRS, împiedicându-vă să trimiteți declarații falsificate către creditor și costă 50 USD pe retur. Dar este posibil să solicitați Formularul 4506-T gratuit. Formularul 8821 vă autorizează creditorul să meargă la un birou IRS și să examineze gratuit formularele pe care le desemnați pentru anii specificați.

Împrumut fără documentare

În acest tip de împrumut, creditorul nu va încerca să verifice nicio informație despre veniturile dvs., ceea ce poate fi o opțiune bună dacă declarațiile dvs. fiscale prezintă o pierdere de afaceri sau un profit foarte mic. Deoarece este mai riscant pentru bancă să împrumute bani cu cineva cu un venit neverificat, așteptați-vă că rata dobânzii dvs. ipotecare va fi mai mare cu oricare dintre aceste tipuri de împrumuturi decât cu un credit cu documentație completă. Împrumuturile scăzute și fără documente se numesc credite ipotecare Alt-A și se încadrează între împrumuturile prime și subprime în ceea ce privește ratele dobânzii.

Cadouri de plată în avans

Multe produse de împrumut permit împrumutatilor să folosească un cadou financiar de la o rudă pentru plata în avans. Dacă parcurgeți această rută, un creditor vă va solicita să completați o scrisoare de cadou standard în care dvs. și donatorul de cadouri aveți în vedere că cadoul nu este un împrumut terț cu o așteptare de rambursare. În caz contrar, un astfel de aranjament ar putea crește raportul dvs. datorie-venit, afectând aprobarea finală a împrumutului. În plus, atât dumneavoastră, cât și donatorul, va trebui să furnizați declarații bancare pentru a genera transferul de fonduri de numerar dintr-un cont în altul.

Scrisoarea de dinainte de aprobare?

Creditorul vă va oferi o scrisoare de pre-aprobare pe antetul oficial. Acest document oficial indică vânzătorilor că sunteți un cumpărător serios și verifică că dețineți mijloacele financiare pentru a face beneficii unei oferte de achiziționare a casei lor. Scrisorile de pre-aprobare includ, de obicei, prețul de achiziție, programul de împrumut, rata dobânzii, suma împrumutului, suma de plată, data de expirare și adresa proprietății. Scrisoarea este trimisă cu oferta dvs.; unii vânzători ar putea solicita, de asemenea, să vă vadă situațiile bancare și de active.

Obținerea unei pre-aprobări nu vă obligă să împrumutați de la un anumit creditor. Când sunteți gata să faceți o ofertă, puteți alege creditorul care vă oferă cel mai bun tarif și termeni pentru nevoile dvs. Nici obținerea unei aprobări prealabile nu garantează că un creditor te va aproba pentru o ipotecă, mai ales dacă starea financiară, a forței de muncă și a veniturilor se schimbă în perioada dintre pre-aprobare și subscriere.

Refuzele de pre-aprobare

După examinarea cererii dvs. de credit ipotecar, un creditor vă va da, de obicei, una dintre cele trei decizii: pre-aprobat, refuzat direct sau pre-aprobat cu condiții. În cel de-al treilea scenariu, poate fi necesar să furnizați o documentație suplimentară sau să reduceți raportul DTI prin achitarea unor conturi de credit pentru a satisface condițiile creditorului. Dacă vi se refuză în mod clar, creditorul ar trebui să explice exact de ce și să vă ofere resurse despre cum să abordați cel mai bine problemele.

În multe cazuri, debitorii trebuie să lucreze la creșterea punctajului lor de credit și la crearea unui istoric de plăți. După ce știi ce trebuie să abordezi, poți face timp și eforturi pentru a-ți îmbunătăți creditul și sănătatea financiară pentru a obține o afacere ipotecară mai bună atunci când ești pregătit să începi să cauți acasă. Dacă faceți acest lucru, vă puteți economisi bani importanți pentru prețurile ipotecare și vă poate asigura dobânda și condițiile mai mici la cumpărături pentru diferiți creditori.

Linia de jos

Parcurgeți procesul de pre-aprobare cu mai mulți creditori pentru a cumpăra ratele dobânzii și pentru a găsi cea mai bună ofertă. Din nou, veți dori să cumpărați creditori ipotecari în termen de 45 de zile, astfel încât toate cecurile de credit să fie considerate ca o singură anchetă, cu un impact minim asupra punctajului dvs. de credit. Și dacă tocmai începeți să vă gândiți la proprietatea casei, procesul de pre-aprobare vă poate ajuta să vă obțineți creditul și finanțele într-o formă mai bună pentru momentul potrivit.

Nu uitați că o aprobare prealabilă a unei credite ipotecare nu vă garantează neapărat un împrumut. Scrisorile de pre-aprobare condiționează ca informațiile dvs. financiare și de angajare să fie veridice și consecvente înainte de închiderea împrumutului. De asemenea, dacă nu dezvăluiți informațiile cheie - un divorț, un certificat fiscal IRS sau o altă problemă - și un subscriptor de împrumut va afla mai târziu despre aceasta, puteți primi un refuz pentru împrumutul dvs.

(Continuați să citiți: Ghidul ipotecar final, Cum să alegeți cea mai bună ipotecă, 11 greșeli cumpărătorii de locuințe pentru prima dată trebuie evitați, cât de mulți bani trebuie să scad ?, Ce este asigurarea ipotecară și care sunt opțiunile mele? ?, Cum să obțineți cea mai bună rată ipotecară, care sunt principalele tipuri de credite ipotecare?)