Criza financiară + 10: Unde sunt acum prețurile la domiciliu?

Au trecut 10 ani de la prăbușirea Lehman Brothers și criza financiară care a urmat, iar economia pare să prospere. Piața bursieră a stabilit doar un record pentru cea mai lungă alergare de taur din istoria modernă, după ce a trecut 3.453 de zile - aproape nouă ani și jumătate - fără o corecție majoră. La începutul acestui an, rata șomajului din SUA a scăzut la 3, 8%, o scădere de 18 ani.

Locuința a fost în centrul crizei care a produs Marea Recesiune. Însă acum, în cea mai mare parte, piața imobiliară este fierbinte și ea: prețurile sunt în creștere, stocurile au scăzut și standardele de creditare s-au redus, făcând posibil ca mai multe persoane să obțină credite ipotecare. Conform unui post recent publicat pe blogul FICO Research, „Prima tendință clară observată în jurul creditelor ipotecare nou-provenite este că, pe măsură ce ne îndepărtăm mai mult de Marea Recesiune, criteriile de subscriere par să se fi ușurat și o secțiune mai largă de consumatori obțin credite ipotecare. “

Criza locuințelor 101

Totuși, au trecut 10 ani în căutări pentru locuințe. Reamintim practicile de creditare necorespunzătoare care au ajutat la declanșarea crizei: O scutiere de locuințe în perioada de prăbușire a motivat creditorii să emită împrumuturi practic tuturor celor care erau dispuși să semneze pe linia punctată - chiar dacă în mod clar individul nu putea rambursa - doar pentru a completa inventarul excedentar. Împrumuturile NINJA, emise debitorilor fără venituri, niciun loc de muncă și fără active, au fost răspândite, iar ipotecile cu rată reglabilă (ARM) cu 2/28 emise pe scară largă au stabilit debitorii. Aceste împrumuturi au dat debitorilor o rată de „teaser” de pe piață pentru primii doi ani, după care dobânda a sărit la o rată mai mare, făcând adesea plățile nepermise.

Din primul trimestru al anului 2006 până în 2012, aceste credite ipotecare ARM subprime au avut o rată de început mai mare de excludere a forței de muncă - de departe - decât împrumuturile prime prime, ARM prime, subprime fixe și FHA, așa cum se arată în tabelul următor al Asociației Băncilor Ipotecare. ARM-urile subprime au avut, de asemenea, cele mai mari rate de delincvență în aceeași perioadă.

Datoria de la aceste împrumuturi a fost reambalată în produse investibile, inclusiv titluri garantate de credite ipotecare, care au fost vândute băncilor, fondurilor speculative, companiilor de asigurări, fondurilor de pensii și chiar persoanelor bogate. Când debitorii au început să-și împlinească împrumuturile, a fost dezastruos pentru orice instituție financiară (sau persoană fizică) care a cumpărat sau vândut titluri garantate de credite ipotecare. Fallout a ajutat la susținerea întregii industrii financiare. Piața bursieră s-a prăbușit, băncile au eșuat, prețurile locuințelor au fost rezervate și milioane de oameni și-au pierdut locul de muncă, marii bucăți de economii la pensie și casele lor.

Prețurile de acasă astăzi

Indicele național al prețurilor la domiciliu a atins valoarea maximă în aprilie 2006, a atins cel mai mic punct în martie 2011 - la aproximativ doi ani de la încheierea oficială a recesiunii - și a revenit la maxim în octombrie 2017, potrivit unui raport special al companiei de date imobiliare CoreLogic. Nevada a înregistrat cea mai mare scădere în perioada recesiunii, cu o scădere de 60% a prețurilor la locuințe. Arizona și Florida nu au fost departe, scăzând 51% și, respectiv, 50%, așa cum se arată în graficul următor din CoreLogic, care dezvăluie cele mai mari și mai mici picături către vârf în anumite state.

"După ce a ajuns în cele din urmă în 2011, prețurile la casă au început o creștere lentă până în momentul în care ne aflăm acum", a declarat Frank Nothaft, economist șef la CoreLogic. „Cererea mai mare și oferta mai scăzută - precum și piețele locurilor de muncă în plină expansiune - au oferit unora dintre cele mai afectate piețe ale locuințelor o creștere a prețurilor la locuințe. Cu toate acestea, mulți încă nu se întorc la nivelurile premergătoare accidentului. "

În timp ce multe state și-au revenit la valorile anterioare crizei, nu toate sunt vești bune. Standarde mai stricte de creditare de la criză au îngreunat obținerea unei credite ipotecare, ceea ce, unii din industrie consideră, a contribuit la inventarierea și prețurile mai stricte, care depășesc maximele anterioare crizei.

Față de prețuri ridicate, standarde stricte de creditare și concurență din partea cumpărătorilor cu numerar, mulți cumpărători de case nu au acum altă opțiune decât să închirieze. În unele zone de metrou, inclusiv San Francisco, doar 25% dintre rezidenți își pot permite să cumpere o casă, potrivit Institutului Urban. De fapt, procentul de chiriași din 50 dintre cele mai mari orașe din SUA a crescut între 2006 și 2016, potrivit site-ului imobiliar Zillow. Astăzi, procentul populației care închiriază este la cel mai înalt nivel din 1965.

„Suntem într-o fază de mahmureală”, a spus Jonathan Miller, CEO al companiei de evaluare și consultanță imobiliară Miller Samuel. „Doar pentru că prețurile cresc, nu înseamnă că ne-am recuperat. [Piața] este încă denaturată și asta din cauza condițiilor de credit. ”

Accesibilitatea depinde de piață

Când piața de locuințe a atins apogeul în aprilie 2006, aproape două treimi din zonele de metrou cele mai populate din SUA au fost listate ca supraevaluate și doar cinci zone de metrou, reprezentând doar 1%, au fost considerate subestimate. În martie 2011, piața a dat jos și doar 27 de piețe - sau 7% din cele mai populate zone de metrou - au fost considerate supraevaluate. Astăzi (începând cu decembrie 2017, cele mai recente date disponibile), cele mai populate zone de metrou din SUA sunt într-o diviziune aproape uniformă între piețele care sunt subevaluate, supraevaluate și cu valoare - adică, la „durată lungă, durabilă” niveluri, susținute de fundamentele pieței locale, cum ar fi venitul disponibil ”, potrivit CoreLogic.

Ca întotdeauna, accesibilitatea depinde de piață. Valorile medii pe pătrat de casă din Manhattan, de exemplu, sunt de aproximativ 20 de ori mai mari decât în ​​locuri precum Cleveland și Detroit. Potrivit unui raport al JPMorgan, prețurile ridicate sunt mai puțin corelate cu datoriile ipotecare și sunt mai concentrate în zonele limitate la ofertă, cum ar fi New York City, zona San Francisco Bay, Boston, Seattle, Denver și Portland, Ore. Creșterea crizelor de locuințe ">

Disponibilitatea creditelor ipotecare

Standardele de creditare s-au redus în ultimii doi ani. O analiză publicată de CoreLogic cu privire la împrumuturile convenționale convenționale a constatat că împrumuturile sunt aprobate pentru debitorii ușor mai riscanți - deși, la o plecare din anii premergători, debitorii trebuie să furnizeze documentația completă a veniturilor și capacității lor de rambursare. Fannie Mae, de exemplu, și-a ridicat rata maximă de datorii / venituri (DTI) de la 45% la 50%, și atât Fannie Mae, cât și Freddie Mac au început să accepte ipoteci cu plăți în avans până la 3% în ultimii ani. Astăzi, consumatorii din SUA nu sunt expuși la rate fluctuante aproape atât cât erau înainte de criză și doar aproximativ 15% din piața creditelor ipotecare restante are o rată ajustabilă. În pofida acestor aspecte pozitive, originile ipotecare încă nu trebuie să ajungă la nivelurile anterioare crizei. (Consultați tutorialul nostru despre Bazele ipotecare .)

Linia de jos

Prețurile ridicate și lipsa de inventar, combinate cu creditul ipotecar strâns și zdrobirea datoriei împrumuturilor studenților, au dus la o schimbare fundamentală către închiriere. Într-adevăr, proprietatea de locuințe în SUA a atins un nivel de 69% în 2004 și, în ciuda unui nivel ridicat, rata rămâne la 64%. De asemenea, alți factori au contribuit la creșterea închirierii, inclusiv preferințele consumatorilor și dorința unui stil de viață mai flexibil.

La zece ani de la Marea Recesiune, economia este în plină expansiune, cu un rulaj record pe piața taurilor, încurajând numărul șomajului și un număr tot mai mare de piețe imobiliare care s-au redresat la nivelurile anterioare crizei. Cu toate acestea, în ciuda peisajului imobiliar fierbinte de astăzi, există o mulțime de speculații că un alt accident pe piața imobiliară se impune - nu neapărat la nivel național, ci în zonele de metrou care arată lipsa de accesibilitate și creșterea rapidă a prețurilor locuințelor.