Fannie Mae, Freddie Mac și criza de credit din 2008

Atunci când bula de locuințe din 2001-2007 a izbucnit, a provocat o desființare a securității ipotecare. Aceasta a contribuit la o criză generală a creditului, care a evoluat într-o criză financiară mondială. Mulți critici au susținut Congresul Statelor Unite - și lipsa de dorință a acestuia de a reveni în Fannie Mae și Freddie Mac - responsabili pentru criza creditelor. Aici, vom examina măsura în care Fannie Mae, Freddie Mac și aliații lor din Congres au contribuit la cea mai mare criză financiară de la Marea Depresiune.

TAKEAWAYS CHEIE

• Fannie Mae a fost condusă de Congresul SUA ca întreprindere sponsorizată de guvern (GSE) în 1968, iar Freddie Mac a urmat doi ani mai târziu.
• Fannie Mae și Freddie Mac au primit monopolul sponsorizat de guvern într-o mare parte a pieței ipotecare secundare din SUA.
• Acest monopol, combinat cu garanția implicită a guvernului de a menține aceste firme la nivel de plutire, ar contribui ulterior la prăbușirea pieței ipotecare.
• În 2007, Fannie Mae și Freddie Mac au început să înregistreze pierderi mari din portofoliile păstrate, în special din investițiile Alt-A și subprime.
• Până la 6 septembrie 2008, era clar că piața credea că firmele au probleme financiare, iar FHFA a pus companiile în conservator.

Piețele ipotecare: o scurtă istorie

Pe parcursul secolului XX, împrumuturile ipotecare au avut loc mai ales la bănci, economii și împrumuturi, economii și uniuni de credit. Cel mai frecvent tip de ipotecă a fost un credit ipotecar cu rată fixă. Cea mai mare parte a instituțiilor financiare originare a creditelor ipotecare dețineau ipotecile pe care le-au creat pe cărțile lor.

Fannie Mae a fost condusă de Congresul SUA ca întreprindere sponsorizată de guvern (GSE) în 1968, iar Freddie Mac a urmat doi ani mai târziu. Fannie Mae a fost creată inițial în 1938 ca parte a guvernului, însă lucrurile au început să se schimbe rapid după privatizarea sa în 1968. Fannie Mae și Freddie Mac au creat o piață secundară lichidă pentru credite ipotecare. Aceasta a însemnat că instituțiile financiare nu mai trebuiau să țină seama de creditele ipotecare pe care le-au creat. Aceștia ar putea vinde creditele ipotecare pe piața secundară la scurt timp după origine. Vânzarea creditelor ipotecare a eliberat fonduri pentru crearea de credite ipotecare suplimentare.

Fannie Mae și Freddie Mac au avut o influență pozitivă pe piața creditelor ipotecare prin creșterea ratelor de proprietate în casele din Statele Unite. Cu toate acestea, a permite Fannie Mae și Freddie Mac să funcționeze ca monopoluri susținute de guvern au avut consecințe nedorite. Istoria a arătat că aceste consecințe au depășit cu mult beneficiile pe care le-au oferit-o aceste organizații.

Privilegiile statutului GSE

Conform statutelor congresului Fannie Mae și Freddie Mac, care le-au acordat statutul de GSE, acestea au funcționat cu anumite legături cu guvernul federal al Statelor Unite. Începând cu 6 septembrie 2008, aceștia au fost plasați sub supravegherea directă a guvernului federal.

Conform statutelor lor congresene:

• Președintele Statelor Unite numește cinci dintre cei 18 membri ai consiliului de administrație al organizațiilor.
• Secretarul Trezoreriei este autorizat să achiziționeze până la 2, 25 miliarde dolari de valori mobiliare de la fiecare companie pentru a susține lichiditatea acestora.
• Ambele companii sunt scutite de impozitele locale și locale.
• Ambele companii sunt reglementate de Departamentul pentru Locuință și Dezvoltare Urbană (HUD) și Agenția Federală de Finanțare a Locuințelor (FHFA).

FHFA reglementează siguranța financiară și soliditatea Fannie Mae și Freddie Mac. Aceasta include implementarea, aplicarea și monitorizarea standardelor de capital. FHFA limitează, de asemenea, dimensiunea portofoliilor de investiții ipotecare. HUD este responsabil pentru misiunile generale de locuire ale lui Fannie și Freddie.

Fannie și statutul GSE al lui Freddie au creat anumite percepții pe piață. Primul dintre acestea a fost că guvernul federal va intra și salva aceste organizații dacă vreuna dintre firme ar avea vreodată probleme financiare. Aceasta este cunoscută ca o garanție implicită.

Faptul că piața a crezut în această garanție implicită i-a permis lui Fannie Mae și Freddie Mac să împrumute bani pe piața obligațiunilor cu randamente mai mici decât alte instituții financiare. Randamentele datoriilor corporative ale lui Fannie Mae și Freddie Mac, cunoscute sub numele de datorii ale agențiilor, au fost istoric cu aproximativ 35 de puncte mai mari decât obligațiunile Trezoreriei SUA. Datoria firmelor financiare cu rating AAA a obținut istoric cu circa 70 de puncte mai mult decât obligațiunile Trezoreriei SUA. Treizeci și cinci de puncte de bază nu par mult, dar a făcut o diferență uriașă din cauza trilioanelor de dolari implicați.

Profit privat cu risc public

Cu un avantaj de finanțare față de rivalii lor de pe Wall Street, Fannie Mae și Freddie Mac au obținut profituri considerabile pentru mai mult de două decenii. În această perioadă, au fost dese dezbateri despre Fannie și Freddie în rândul economiștilor, profesioniștilor pieței financiare și oficialilor guvernamentali. A beneficiat de fapt sprijinul guvernamental implicat al Fannie și Freddie proprietarilor de case din SUA? Sau guvernul a ajutat doar companiile și investitorii lor în timp ce creau pericol moral?

Fannie Mae și Freddie Mac au primit monopolul sponsorizat de guvern într-o mare parte a pieței ipotecare secundare din SUA. Acest monopol, combinat cu garanția implicită a guvernului de a menține aceste firme la nivel de plutire, ar contribui ulterior la prăbușirea pieței ipotecare.

Fannie și Freddie's Growth

Fannie Mae și Freddie Mac au crescut foarte mult în ceea ce privește activele și titlurile de credit ipotecare (MBS) emise. Cu avantajul lor de finanțare, au achiziționat și investit într-un număr mare de credite ipotecare și titluri garantate de credite ipotecare. Au făcut aceste investiții cu cerințe de capital mai mici decât alte instituții financiare și bănci reglementate.

Figurile 1 și 2 de mai jos arată suma incredibilă a datoriilor emise de companii, garanțiile lor de credit masive și dimensiunea mare a portofoliilor lor de investiții ipotecare păstrate. Datoria Trezoreriei SUA este utilizată ca reper.

figura 1

Sursa: Oficiul Supravegherii Întreprinderilor Federale de Locuință

Figura 2

Sursa: Oficiul Supravegherii Întreprinderilor Federale de Locuință

Fannie Mae și Freddie Mac au avut mulți critici care au ridicat steaguri roșii cu privire la riscurile pe care companiile le-au permis să le asume. Cu toate acestea, Fannie Mae și Freddie Mac au găsit mulți aliați în Congres în ciuda acestor avertismente timpurii.

Mentinerea monopolurilor

Firmele concurente și unii oficiali guvernamentali au solicitat o reglementare mai strictă a gigantilor ipotecilor. Cu toate acestea, Fannie Mae și Freddie Mac au angajat legiuni de lobbyiști și consultanți. De asemenea, au adus contribuții de campanie prin propriile comitete de acțiune politică și au finanțat organizații nonprofit pentru a influența membrii Congresului SUA. Li s-a permis să continue să crească și să își asume riscul în baza statutelor lor congresiste, cu sprijin federal implicit.

Wall Street Rivals Alăturați-vă petrecerii

Nu ar trebui să surprindă faptul că concurenții de pe Wall Street au dorit să obțină profitul profitului. Au vrut să securitizeze și să investească în părțile pieței ipotecare pe care guvernul federal le-a rezervat Fannie și Freddie. Ei au găsit o modalitate de a face acest lucru prin inovația financiară, care a fost stimulată de ratele dobânzilor istorice pe termen scurt.

Wall Street a început să creeze o piață lichidă și în expansiune a produselor ipotecare legate de ratele dobânzilor pe termen scurt, cum ar fi LIBOR, începând cu aproximativ 2000. Aceste ipoteci cu rată ajustabilă au fost vândute debitorilor ca împrumuturi pe care împrumutatul le va refinanța cu mult înainte plățile ajustate în sus. Acestea aveau frecvent caracteristici exotice, cum ar fi caracteristici de amortizare doar cu dobândă sau chiar negative. Împrumuturile pentru locuințe erau adesea realizate cu ghiduri de subscriere laxă, ceea ce duce la creșterea creditelor ipotecare subprime.

Investitorii, cum ar fi fondurile de pensii, guvernele străine, fondurile speculative și companiile de asigurări au achiziționat cu ușurință titlurile sofisticate Wall Street create din creditele ipotecare de acasă. Fannie Mae și Freddie Mac au văzut că cota lor de piață a scăzut. Apoi au început să cumpere și să garanteze un număr tot mai mare de împrumuturi și titluri cu o calitate scăzută a creditului.

Partidul se încheie

Este un fapt simplu că există un risc mai mic de neplată a ipotecilor atunci când prețurile locuinței sunt în creștere. Capitalul propriu într-o casă este unul dintre cele mai bune moduri de a măsura riscul de neplată. Proprietarii de case cu cantități mari de capitaluri proprii nu se îndepărtează de ipotecile lor, deoarece au prea multe de pierdut. Acesta este modelul pe baza căruia proprietarii de case, inițiatorii ipotecilor, Wall Street, agențiile de rating și investitorii au construit bonitatea ipotecară. Prețurile s-au prăbușit atunci când bula de locuințe a izbucnit, astfel că mulți proprietari au văzut că capitalurile lor au fost șterse. După ce și-au pierdut capitalurile proprii și locurile de muncă, un număr mare de proprietari de locuințe au fost obligați în același timp să fie neplăcuți. Modelele de risc sofisticate din Wall Street nu au inclus acest scenariu.

În 2007, Fannie Mae și Freddie Mac au început să înregistreze pierderi mari din portofoliile păstrate, în special din investițiile Alt-A și subprime. În 2008, mărimea scăzută a portofoliilor păstrate și a garanțiilor ipotecare a determinat FHFA să concluzioneze că vor fi în curând insolvenți. La 19 martie, autoritățile de reglementare federale au permis celor două firme să ia alte datorii de 200 de miliarde de dolari în speranța stabilizării economiei. Până la 6 septembrie 2008, era clar că piața credea că firmele au probleme financiare, iar FHFA a pus companiile în conservator. Contribuabilii americani au fost lăsați pe cârlig pentru pierderi viitoare.

Congresul are o parte de vină

Mulți membri ai Congresului SUA au fost susținători puternici ai Fannie Mae și Freddie Mac. În ciuda avertismentelor și a steagurilor roșii ridicate de critici, acestea au continuat să permită companiilor să crească în dimensiuni. Fannie și Freddie au fost încurajați să achiziționeze un număr din ce în ce mai mare de împrumuturi de calitate inferioară pentru a ajuta persoanele defavorizate și să sprijine piața. Wall Street ar fi introdus, probabil, produse ipotecare inovatoare chiar și în absența Fannie Mae și Freddie Mac. Pe de altă parte, s-ar putea concluziona că extinderea Wall Street în ipotecile exotice a fost motivată de nevoia de a concura cu Fannie și Freddie. Wall Street căuta o modalitate de a face față garanției implicite acordate de Fannie Mae și Freddie Mac de către Congresul SUA.

Fannie Mae și Freddie Mac au creat o sumă enormă de garanții de creanță și de credit în anii care au avut loc până în 2007. Congresul ar fi trebuit să recunoască riscurile sistematice pentru sistemul financiar global pe care aceste firme îl prezintă. Aceștia ar fi trebuit să ia în considerare riscurile pentru contribuabilii americani, care ar fi în cele din urmă factura pentru o salvare guvernamentală.