Când (și când nu) pentru a vă refinanța ipoteca

Refinanțarea unui credit ipotecar înseamnă plata unui împrumut existent și înlocuirea acestuia cu unul nou. Există multe motive pentru care proprietarii de case refinanțează: să obțină o rată a dobânzii mai mică; să reducă termenul ipotecar; a converti de la o ipotecă cu rată reglabilă (ARM) la o ipotecă cu rată fixă ​​sau invers; să accesați capitalurile proprii pentru a finanța o achiziție mare sau pentru a consolida datoria.

Întrucât refinanțarea poate costa între 3% și 6% din capitalul unui împrumut și, la fel ca în cazul unei ipoteci originale, necesită o evaluare, căutare de titlu și taxe de cerere, este important ca un proprietar să stabilească dacă refinanțarea este o decizie financiară înțeleaptă.

Refinanțarea pentru a asigura o rată a dobânzii mai mică

Unul dintre cele mai bune motive pentru a refinanța este reducerea ratei dobânzii la împrumutul dvs. existent. Istoric, regula generală este că refinanțarea este o idee bună dacă îți poți reduce rata dobânzii cu cel puțin 2%. Cu toate acestea, mulți creditori spun că economiile de 1% sunt suficiente pentru a stimula refinanțarea.

Cheie de luat cu cheie

• O rată mai mică a dobânzii la ipoteca dvs. este unul dintre cele mai bune motive pentru a refinanța.
• Atunci când ratele dobânzilor scad, luați în considerare refinanțarea pentru a scurta durata creditului ipotecar și a plăti semnificativ mai puțin în plățile de dobânzi.
• Trecerea la o ipotecă cu rată fixă ​​- sau la o rată ajustabilă - poate avea sens în funcție de rate și de cât timp intenționezi să rămâi în casa actuală.
• Atingerea capitalului propriu sau consolidarea datoriilor pot fi motive temeinice pentru a refinanța - sau face acest lucru poate înrăutăți capcana datoriei.

Reducerea ratei dobânzii nu numai că vă ajută să economisiți bani, dar crește și rata la care vă construiți capitaluri proprii în casa dvs. și poate reduce dimensiunea plății dvs. lunare. De exemplu, o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani, cu o dobândă de 9% la o casă de 100 000 USD, are o plată principală și o dobândă de 804, 62 USD. Același împrumut la 4, 5% vă reduce plata la 506, 69 USD.

Refinanțarea pentru scurtarea termenului împrumutului

Atunci când ratele dobânzilor scad, proprietarii de case au adesea ocazia să refinanțeze un împrumut existent pentru un alt împrumut care, fără schimbări mari în plata lunară, are un termen semnificativ mai scurt. Pentru o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani pe o casă de 100.000 USD, refinanțarea de la 9% la 5, 5% poate reduce termenul în jumătate la 15 ani, cu o ușoară modificare a plății lunare de la 804, 62 USD la 817, 08 USD.

Refinanțarea pentru a converti la o ipotecă cu rată reglabilă sau cu rată fixă

În timp ce ARM-urile încep adesea să ofere rate mai mici decât ipotecile cu rată fixă, ajustările periodice pot duce la creșteri ale ratei care sunt mai mari decât rata disponibilă printr-o ipotecă cu rată fixă. Când se întâmplă acest lucru, convertirea la o ipotecă cu rată fixă ​​are ca rezultat o rată a dobânzii mai mică și elimină îngrijorarea pentru majorarea viitoare a ratei dobânzii.

În schimb, conversia de la un împrumut cu rată fixă ​​la un ARM poate fi o strategie financiară solidă dacă ratele dobânzilor scad. Dacă ratele continuă să scadă, ajustările periodice ale ratei pentru un ARM determină scăderea ratelor și plăți ipotecare mai mici lunare, eliminând nevoia de a refinanța de fiecare dată când scade ratele. Odată cu creșterea ratelor dobânzilor ipotecare, pe de altă parte, aceasta ar fi o strategie neașteptată.

Convertirea la un ARM, care de multe ori are o plată lunară mai mică decât o ipotecă pe termen determinat, poate fi o idee bună pentru proprietarii de case care nu intenționează să rămână în casa lor mai mult de câțiva ani. Dacă ratele dobânzilor scad, acești proprietari de locuințe își pot reduce rata dobânzii și plata lunară a împrumutului, dar nu vor trebui să-și facă griji cu privire la dobânzile viitoare mai mari, deoarece nu vor locui suficient de mult în casă.

Refinanțarea pentru a atinge capitalurile proprii sau a consolida datoria

Deși motivele menționate anterior pentru refinanțare sunt toate solide din punct de vedere financiar, refinanțarea ipotecară poate fi o pantă alunecătoare către datoria care nu se încheie niciodată.

Proprietarii de case accesează deseori capitalurile proprii în casele lor pentru a acoperi cheltuielile majore, cum ar fi costurile de remodelare a casei sau educația colegiului unui copil. Acești proprietari pot justifica refinanțarea prin faptul că remodelarea adaugă valoare casei sau că rata dobânzii la creditul ipotecar este mai mică decât rata pe bani împrumutați de la o altă sursă.

O altă justificare este că dobânda pentru credite ipotecare este deductibilă din impozite. Deși aceste argumente pot fi adevărate, creșterea numărului de ani pe care îi datorați ipotecei dvs. este rareori o decizie financiară inteligentă și nici nu cheltuiți un dolar pentru dobândă pentru a obține o deducere fiscală de 30 de cenți. De asemenea, rețineți că de la intrarea în vigoare a Legii privind reducerea impozitelor și locurile de muncă, mărimea împrumutului pe care puteți deduce dobânda a scăzut de la 1 milion USD la 750.000 USD dacă v-ați cumpărat casa după 15 decembrie 2017.

Mulți proprietari de case refinanțează pentru a-și consolida datoria. La valoarea nominală, înlocuirea datoriei cu dobândă mare cu o ipotecă cu dobândă scăzută este o idee bună. Din păcate, refinanțarea nu aduce prudență financiară automată. Faceți acest pas numai dacă sunteți convins că puteți rezista tentației de a cheltui odată ce refinanțarea vă scutește de datorii.

Este nevoie de ani pentru a recupera 3% până la 6% din costurile de refinanțare, deci nu o face decât dacă intenționați să rămâneți în casa dvs. actuală mai mult de câțiva ani.

Fiți conștienți că un procent mare de oameni care au generat odată datorii cu dobândă ridicată la cardurile de credit, mașinile și alte achiziții o vor face pur și simplu, după ce refinanțarea ipotecare le oferă creditul disponibil pentru a face acest lucru. Acest lucru creează o pierdere cvadruplă instantanee compusă din comisioane irosite la refinanțare, capitaluri pierdute în casă, ani suplimentare de plăți de dobândă sporite la noua ipotecă și restituirea datoriei cu dobândă mare odată ce cardurile de credit sunt din nou excluse - posibilul rezultatul este o perpetuare nesfârșită a ciclului datoriilor și eventual al falimentului.

Linia de jos

Refinanțarea poate fi o mișcare financiară excelentă dacă vă reduce plata creditului ipotecar, scurtează termenul împrumutului dvs. sau vă ajută să construiți mai rapid capitaluri proprii. Atunci când este utilizat cu atenție, acesta poate fi, de asemenea, un instrument valoros pentru a controla datoriile. Înainte de a refinanța, aruncați o privire atentă asupra situației dvs. financiare și întrebați-vă: cât timp intenționez să continuu să trăiesc în casă? Câți bani voi economisi prin refinanțare?

Legea privind reducerea impozitelor și locurile de muncă a modificat dimensiunea împrumutului din care puteți deduce dobânda: a scăzut de la 1 milion USD la 750.000 USD dacă v-ați cumpărat casa după 15 decembrie 2017.

Din nou, rețineți că refinanțarea costă între 3% și 6% din capitalul creditului. Este nevoie de ani pentru a recupera acel cost cu economiile generate de o rată a dobânzii mai mică sau un termen mai scurt. Deci, dacă nu intenționați să rămâneți în casă mai mult de câțiva ani, costul refinanțării poate anula oricare dintre economiile potențiale. De asemenea, plătește să vă amintiți că un proprietar experimentat caută întotdeauna modalități de a reduce datoriile, de a construi capitaluri proprii, de a economisi bani și de a elimina plata lor ipotecară. Scoaterea numerarului din capitalurile proprii atunci când refinanțați nu ajută la atingerea unuia dintre aceste obiective.