Definirea împrumutului conform
Un împrumut conform este o ipotecă care este egală sau mai mică decât suma în dolari stabilită prin limita de împrumut conformă stabilită de Agenția Federală de Finanțare a Locuințelor (FHFA) și îndeplinește criteriile de finanțare ale lui Freddie Mac și Fannie Mae. Pentru debitorii cu credit excelent, împrumuturile conforme sunt avantajoase datorită ratelor dobânzilor mici aplicate acestora.
Cum funcționează un împrumut conform
Asociația Națională Ipotecară Federală (FNMA sau Fannie Mae) și Corporația Federală pentru Creditele Ipotecare Acasă (FHLMC sau Freddie Mac) sunt entități sponsorizate de guvern care conduc piața creditelor la domiciliu. Aceste agenții cvasivernamentale au creat reguli și orientări standardizate cărora trebuie să se conformeze creditele ipotecare. Termenul „conform” este cel mai adesea folosit atunci când vorbim în mod specific despre suma ipotecară, care trebuie să se încadreze într-o anumită limită, cunoscută sub denumirea de limita de împrumut conformă, stabilită de Agenția Federală a Finanțelor pentru Locuințe (FHFA). Pentru 2019 această limită este de 484.350 USD, o creștere de la 453.100 dolari în 2018. Pe piețele cu costuri mari limita este mai mare. Noul plafon pentru proprietățile cu o unitate în majoritatea zonelor cu costuri ridicate, cum ar fi San Francisco și New York, este de 726.525 USD - sau 150% din 484.350 dolari. Legea pentru recuperare economică și locuință (HERA) impune ca limita de bază a împrumutului conforme să fie ajustată în fiecare an pentru Fannie Mae și Freddie Mac pentru a reflecta modificarea prețului mediu al locuinței din SUA.
În afară de mărimea împrumutului, alte ghiduri conform împrumuturilor respectând includ raportul împrumut-valoare al împrumutatului (adică mărimea plății în avans), raportul datorie-venit, scorul de credit și istoricul, cerințele de documentare etc. . Un împrumut conform Fannie sau Freddie poate avea o plată de până la 3%, iar împrumutatul trebuie să fie un cumpărător de locuințe pentru prima dată. În plus, este necesară o asigurare de ipotecă privată (PMI) de aproximativ 1, 05% pe an pentru împrumuturi pe 30 de ani, până la 484, 350 USD. Partea sau întregul cost al asigurării este deductibil din impozit dacă venitul brut ajustat (AGI) al gospodăriei împrumutatului nu depășește 109.000 USD.
Împrumuturile conforme sunt avantajoase datorită ratelor dobânzii scăzute.
Cum folosesc creditorii împrumuturi conforme?
Este important de menționat că Fannie Mae și Freddie Mac nu emit ipoteci. În schimb, asigură credite ipotecare emise de creditori, creând mai mult loc pentru bănci să emită mai multe împrumuturi decât ar fi putut face altfel fără asigurare. Din acest motiv, creditorii preferă să lucreze cu împrumuturi conforme, deoarece pot fi ambalate cu ușurință în pachete de investiții și vândute pe piața ipotecară secundară, eliberând capacitatea de a împrumuta mai mult cumpărătorilor de case.
Conformarea împrumuturilor vs. împrumuturile neconform
Atât Fannie Mae, cât și Freddie Mac cumpără numai împrumuturi conforme pentru reambalare pe piața secundară, ceea ce face ca cererea pentru un împrumut neconform să fie mult mai mică. Creditele ipotecare care depășesc limita împrumuturilor conforme sunt clasificate drept ipotecile neconforme sau jumbo. Termenii și condițiile ipotecilor neconforme pot varia foarte mult de la creditor la creditor, dar ratele ipotecare și plata minimă pentru împrumuturile jumbo sunt de obicei mai mari, deoarece acestea prezintă un risc mai mare pentru un creditor.
Considerații speciale pentru împrumuturi conforme
FHFA, care stabilește limita de împrumut conform pe o bază anuală, are o supraveghere de reglementare pentru a se asigura că Fannie Mae și Freddie Mac își îndeplinesc statuturile și misiunile de promovare a proprietății de locuințe pentru americanii cu venituri mici și de clasă medie. FHFA folosește creșterea / scăderea procentuală din octombrie până în octombrie a prețurilor medii ale locuințelor în Studiul privind rata dobânzii lunare (MIRS) pentru a ajusta limitele de împrumut conforme pentru anul următor.
Pentru a efectua acest sondaj, FHFA solicită un eșantion de creditori ipotecari să raporteze termenii și condițiile la toate împrumuturile unifamiliale, cu amortizare completă, de bani de cumpărare, non-ferme pe care le închid în ultimele cinci zile lucrătoare ale lunii. Sondajul oferă informații lunare cu privire la ratele dobânzilor, condițiile împrumutului și prețurile locuințelor în funcție de tipul proprietății, tipul de împrumut (rata fixă sau rata ajustabilă) și tipul creditorului, precum și informații despre împrumuturi cu rată fixă de 15 ani și 30 de ani.