Cumpărarea unei case închise: cele mai multe cinci capcane

Cumpărarea unei case de închidere a forței de muncă (FCL) este adesea oferită ca o modalitate atât pentru proprietarii, cât și pentru investitori, de a obține o sumă mare asupra unei proprietăți. Cu toate acestea, potențialele recompense financiare nu vin fără muncă grea. Citiți mai departe pentru a afla despre problemele pe care aceste proprietăți le prezintă frecvent și despre dificultățile pe care le puteți întâmpina în achiziționarea uneia.

Cheie de luat cu cheie

• Excluderile comerciale pot fi investiții excelente, fie ca agenți de fixare pentru a trăi sau pentru a revinde, dar vin adesea cu bagajele de care un cumpărător trebuie să fie conștient.
• Multe case sunt intretinute prost, pot avea probleme structurale sau apa sau mucegai; unele pot încălca coduri sau alte standarde.
• Proprietățile pot fi murdare, inclusiv având multe gunoaie sau obiecte personale lăsate în urmă de proprietarii anteriori; unele case pot avea erori.
• Vandalismul poate fi o problemă, cu hoții sau proprietarii anteriori care iau uneori accesorii, aparate, ferestre sau orice altceva le pot revinde.
• Pot fi probleme cu creditorii care nu doresc să finanțeze achiziționarea de case închise; cumpărarea cu tot numerar este o întâmplare frecventă.

Capcanele cumpărării unei case închise

Probleme cu proprietatea

Cel mai important lucru de înțeles înainte de a intra pe piața de închidere a forței de muncă este faptul că aceste proprietăți au fost date de proprietarii care nu-și mai permiteau plățile ipotecare. În aceste cazuri, casa este adesea slab întreținută - la urma urmei, dacă proprietarul nu poate efectua plățile, este probabil să rămână în urmă și la plata pentru întreținerea periodică.

De asemenea, unele persoane care sunt forțate să se închidă sunt închise de situațiile lor și își elimină frustrările asupra locuinței lor înainte de repunerea băncii. Acest lucru implică adesea îndepărtarea aparatelor și a corpurilor de fixare și, uneori, chiar și vandalismul direct. După plecarea ocupanților, închiderile sunt abandonate, invitând deseori activitate infracțională.

Întreținere și stare

Întreținerea și starea pot constitui o problemă în proprietățile închise din cauza circumstanțelor în care proprietarul anterior s-a mutat și a timpului în care casa ar fi putut fi neocupată. Unele dintre preocupările principale includ:

• Lipsa de curățenie
  Proprietățile deținute de bănci sunt uneori dezgustător de murdare din cauza timpului petrecut stând gol, a neglijării intenționate de către proprietarul anterior sau a ocupării de către vaganți. Când o locuință este blocată fără a circula aer timp de luni de zile, murdăria acumulată poate provoca mirosul întregii case.
• Renovări proaste
  Este posibil ca proprietarul anterior să fi făcut modificări în locuință fără să obțină permisele corespunzătoare. Un exemplu obișnuit este transformarea garajului într-un spațiu de locuit, astfel încât mai multe persoane să poată locui în casă. Aceste modificări pot fi indezirabile pentru viitorii proprietari sau pot crea dureri de cap pentru noii proprietari cu funcționarii guvernului orașului. Dacă proprietarul anterior a început să îmbunătățească locuința, dar apoi a căzut pe perioade grele, s-ar putea să fie parțial lucrări terminate în casă. Băile pot fi refăcute, în timp ce bucătăria nu a fost actualizată în 40 de ani sau pot exista noi etaje în sufragerie, în timp ce dormitoarele încă mai au mochete antice. În plus, dacă s-au efectuat reparații, acestea ar fi putut fi efectuate chiar de către proprietar sau de către profesioniști fără licență - cu alte cuvinte, de persoane care nu au făcut neapărat lucrarea corectă.
• Fară electricitate
  Cu nimeni care nu locuiește în casă, energia electrică poate fi oprită, cu excepția cazului în care banca a menținut-o în mod intenționat. Fără lumină, poate fi greu de văzut ce cumpărați în unele camere, în special subsoluri și băi fără ferestre.
• Daune provocate de apă
  O scurgere mică sub chiuveta de bucătărie poate duce la o problemă a mucegaiului, iar o scurgere a acoperișului sau o conductă de rupere poate duce la deteriorarea majoră a apei. Cu nimeni în jur să aibă grijă de problemele pe măsură ce apar, problemele mici se pot transforma rapid în mari probleme, iar problemele mari se pot transforma în dezastre.
• Lipsa întreținerii de bază
  În cazul în care proprietarul anterior nu își putea permite plățile ipotecare, puteți paria că el nu și-ar permite să repare scurgerile, daunele termite, o eliminare a gunoiului sau orice altceva.
• Terenuri moarte sau copleșite
  În funcție de clima în care se află locuința, gazonul și amenajarea terenului pot fi total moarte sau extrem de supraaglomerate. De obicei, băncile nu plătesc pentru grădinari să întrețină curte.
• Proprietate personală lăsată în spatele
  Uneori, proprietarii de locuințe închise sunt închise din proprietate înainte de a-și putea muta bunurile și, în unele cazuri, nu iau totul cu ele. Multe proprietăți imobiliare (REO) conțin mobilier, coș de gunoi, haine și alte obiecte de care veți fi responsabili pentru a le elimina atunci când deveniți proprietarul imobilului.

Vandalism și neglijare

Deteriorarea nu este neobișnuită în proprietățile de închidere a forței de muncă și poate fi cauzată de vandale sau de fostul proprietar.

• Vandalism aleatoriu
  Uneori, atunci când o proprietate este vacantă, mai ales dacă se află într-o zonă de crimă moderată până la înaltă, noii proprietari vor trebui să se confrunte cu graffiti, geamuri sparte și alte daune.
• Vandalismul proprietarului
  Ferestrele sparte pot fi obișnuite în REO din mai multe motive. Așa cum am menționat anterior, vandalismul ar putea fi o cauză. De asemenea, atunci când proprietarii de blocaje ale băncilor în timp ce intră în posesia proprietății, fostul proprietar poate sparge o fereastră sau o ușă pentru a prelua obiectele. Proprietarii anteriori pot provoca, de asemenea, în mod intenționat, daune în dauna băncii, punând găuri în pereți și / sau sfărâmând soclurile și turnarea coroanei.
• Eliminarea elementelor de valoare
  Pentru a provoca răzbunare împotriva băncii și pentru a face o sumă suplimentară, proprietarul anterior ar putea elimina elemente de valoare, inclusiv aparate, accesorii, uși, țevi de cupru și multe altele. Tot ce nu ia proprietarul de locuință poate fi luat de către hoți. În orice caz, multe proprietăți deținute de bănci lipsesc lucruri care vin în general cu proprietăți deținute de vânzători.

Probleme cu achiziția

În ciuda tuturor acestor probleme potențiale, excluderile pot fi în continuare o afacere bună. Dacă sunteți dispus să remediați probleme cu care majoritatea oamenilor nu doresc să se ocupe, puteți achiziționa o casă cu o reducere semnificativă. Cu toate acestea, este posibil să întâmpinați probleme suplimentare atunci când vine vorba de achiziționarea efectivă a proprietății și îmbunătățirea acesteia în condiții de mutare.

8

Numărul de ani la rând în care ratele de excludere națională au scăzut, pe măsură ce economia se recuperează din Marea Recesiune din 2008.

Probleme cu creditorii

Cumpărarea unei case de la un creditor are problemele sale ca urmare a creșterii nivelului birocrației și a transparenței limitate oferite celor care cumpără exerciții fiscale.

• finanţare
  Creditorii nu vă vor oferi bani pentru o locuință pe care o consideră nelocuibilă sau care apreciază sub prețul de achiziție. Dacă sunteți un investitor care plătește numerar, desigur, aceasta nu va fi o problemă.
• Întârzieri în timp cu Banca Proprietarului
  Bunul simț spune că băncile ar trebui să dorească să descarce REO-urile cât mai repede posibil, dar, în realitate, băncile își trage uneori călcâiele în luarea în considerare a ofertelor și pe parcursul întregului proces.
• Fără divulgări ale vânzătorului
  Deoarece nimeni de la bancă nu a locuit vreodată în casă, este puțin probabil să cunoască problemele existente cu proprietatea. Va trebui să descoperiți totul singur, fie în timpul inspecției la domiciliu, solicitând vecinilor, fie prin experiență după ce ați devenit proprietarul casei.
• Competiție
  Deoarece excluderile pot fi oferte excelente, acestea sunt atractive pentru investitorii care doresc să floteze proprietățile sau să le folosească drept chirii. Întrucât investitorii pot face oferte cu numerar cu mai puține sau fără contingențe și închideri rapide, ofertele lor pot fi mai atractive pentru bancă decât cele de la ar fi proprietari-proprietari.

Ratele de excludere națională au scăzut la un nivel minim de 13 ani de 0, 47% în 2018, potrivit unui raport al industriei ATTOM Data Solutions; cu toate acestea, aproape o treime din statele individuale continuă să lupte, înregistrând o creștere a excluderilor fiscale anul trecut.

Linia de jos

Există bani care trebuie făcuți în închideri, dar ar trebui să știți care este provocarea pe care o întreprindeți înainte și să vă alegeți cu atenție proprietatea. Nu uitați elementele fundamentale care fac o proprietate de dorit doar pentru că prețul de achiziție este o afacere. De asemenea, ar trebui să cercetați pe larg opțiunile de finanțare pentru locuințele închise.

În timp ce puteți parcurge calea tradițională de utilizare a unui creditor privat așa cum s-ar face pentru o casă convențională, creditorii pot fi uneori reticenți să se ofere pentru a finanța o casă închisă, așa că merită să analizați împrumuturi de la FHA sau Freddie Mac.