13 Etapele unei închideri imobiliare

Închiderea unui contract de proprietate poate fi un exercițiu lung și stresant, care implică o mulțime de pași și formalități procedurale. Închiderea are loc atunci când semnați hârtiile care fac casa voastră. Dar înainte ca acea zi fatidică să sosească, o listă lungă de lucruri trebuie să se întâmple. Acest articol oferă recomandări importante pentru un cumpărător de proprietăți care trebuie respectat în timpul procesului de închidere din momentul în care oferta dvs. este acceptată până în momentul în care primiți cheile pentru noua casă.

12 pași pentru închiderea unei tranzacții imobiliare

1. Deschideți Escrow Account

Escrow este un cont deținut de un terț în numele celor două părți principale implicate într-o tranzacție. Întrucât vânzarea la domiciliu implică mai mulți pași care durează timp care poate dura săptămâni, cea mai bună modalitate de a atenua riscul ca vânzătorul sau cumpărătorul să fie rupt este să fie obligat de o terță parte să dețină toți banii și documentele aferente tranzacției până la totul a fost soluționat. Odată încheiate toate formalitățile procedurale, banii și documentele sunt mutate din custodia contului de escrow către vânzător și cumpărător, garantând astfel o tranzacție sigură.

2. Cautarea titlului și asigurarea

O căutare de titlu și o asigurare de titlu oferă liniște sufletească și o garanție legală, astfel încât atunci când cumpărați o proprietate, nimeni altcineva nu poate încerca să o revendice ca a lor mai târziu, fie că este vorba de o rudă spurnă care a fost lăsată în afara testamentului sau a unei colectări de impozite. agenție care nu i-a plătit taxele. O căutare de titlu este o examinare a înregistrărilor publice pentru a determina și confirma dreptul de proprietate al unei proprietăți și pentru a afla ce reclamații există, dacă există, asupra proprietății. În cazul în care există reclamații, acestea ar trebui să fie rezolvate înainte ca cumpărătorul să primească proprietatea. Asigurarea de titlu este o asigurare de despăgubire care protejează titularul împotriva pierderilor financiare suferite de defectele unui titlu asupra unei proprietăți și protejează atât proprietarii de proprietăți imobiliare, cât și creditorii împotriva pierderii sau daunelor care apar din credite, obligații sau defecte din titlu sau proprietatea reală a unei proprietăți .

3. Angajați un avocat

Deși obținerea asistenței juridice este opțională, este întotdeauna mai bine să obțineți o opinie juridică profesională cu privire la documentele dvs. de închidere. Jargonul complex menționat adesea în documentele de proprietate este greu de înțeles chiar și pentru persoanele bine educate. Pentru o taxă adecvată, avizul unui avocat imobiliar cu experiență poate oferi multiple beneficii, inclusiv indicii despre eventualele probleme din documentație. În unele state, implicarea unui avocat poate fi în cele din urmă cerută de lege pentru a face față închiderii.

4. Aprobarea creditelor ipotecare

În timp ce obținerea pre-aprobată pentru o ipotecă nu este necesară pentru a închide o afacere, vă poate ajuta să închideți mai repede afacerea. La rândul său, a fi aprobat în prealabil vă poate oferi mai multă putere de negociere atunci când negociați, deoarece semnalează vânzătorului că aveți un sprijin financiar puternic. Obținerea pre-aprobată pentru o ipotecă vă permite, de asemenea, să cunoașteți limita până la care puteți merge pentru achiziționarea unei proprietăți. Vă ajută să economisiți timp și efort în timp ce căutați proprietățile care se încadrează în bugetul dvs.

5. Blocați-vă rata dobânzii

Ratele dobânzilor, inclusiv cele oferite pe ipoteca, pot fi volatile și pot fi modificate. O creștere de 0, 25 la sută a ratei dobânzii poate crește semnificativ suma de rambursare, contractul de rambursare sau ambele. Este recomandabil să blocați în avans rata dobânzii pentru împrumut, în loc să fiți la mila fluctuațiilor pieței, ceea ce poate reprezenta un risc mare dacă ratele cresc înainte de a finaliza achiziționarea proprietății.

Ipoteca pre-aprobată oferă facilitatea de a vă oferi o rată de blocare, ceea ce înseamnă că puteți asigura o dobândă favorabilă pentru împrumut. Deși ratele taxabile sunt supuse mai multor factori, cum ar fi punctajul de credit al solicitantului, regiunea geografică, proprietatea și tipul de împrumut solicitat, încercările de blocare la rate favorabile pot fi benefice.

6. Negociază costurile procedurale

De la un cont de escrow la un avocat imobiliar, toate serviciile și entitățile implicate costă bani și pot face bulgări de zăpadă într-o sumă mare. Multe astfel de servicii profită de ignoranța consumatorilor prin perceperea unor taxe mari. Cheltuielile necombustibile, o serie de taxe pe care un creditor le impune la închiderea unei ipoteci și care sunt adesea neașteptate de către împrumutat și care nu sunt explicate în mod clar de către creditor, reprezintă un cost mare.

Taxele de gunoi includ elemente precum taxele administrative, taxele de revizuire a cererilor, taxele de evaluare, taxele auxiliare, comisioanele de procesare și taxele de decontare. Chiar și comisioanele pentru serviciile legitime de închidere pot fi umflate. Dacă sunteți dispus să vorbiți și să vă ridicați pragul, puteți obține, de regulă, cheltuieli de junk și alte taxe eliminate sau cel puțin reduse.

7. Completați inspecția de acasă

O inspecție la domiciliu, o examinare fizică a stării unei proprietăți imobiliare este un pas necesar pentru a nu ști doar despre problemele cu proprietatea, ci și pentru a arăta aspectul împrejurimilor. Dacă găsiți o problemă serioasă cu locuința în timpul inspecției, veți avea ocazia să vă întoarceți din afacere sau să solicitați vânzătorului să o remedieze sau să plătească pentru a o repara (cu condiția ca oferta dvs. de cumpărare să includă o casă -contingența de inspecție).

8. Finalizați inspecția dăunătorilor

O inspecție dăunătoare este separată de inspecția de la domiciliu și implică un specialist care se asigură că casa dvs. nu are insecte care distrug lemnul, cum ar fi termitele sau furnicile de tâmplar. Problema dăunătorilor poate fi devastatoare pentru proprietățile realizate în principal din material lemnos, iar multe companii ipotecare impun să fie rezolvate chiar și probleme minime de dăunători înainte de a închide afacerea.

Chiar și o infestare mică se poate răspândi și poate deveni foarte distructivă și costisitoare de remediat. Dăunătorii care distrug lemnul pot fi eliminați, dar veți dori să vă asigurați că problema poate fi rezolvată pentru un cost pe care îl găsiți rezonabil (sau pentru un cost pe care vânzătorul este dispus și capabil să îl plătească) înainte de a finaliza achiziția casei. Inspecțiile dăunătorilor sunt legal obligatorii în unele state și opționale în altele.

9. Renegociază Oferta

Chiar și atunci când oferta dvs. de cumpărare a fost deja acceptată, dacă inspecțiile dezvăluie probleme, este posibil să doriți să renegociați prețul de achiziție al casei pentru a reflecta costul oricărei reparații pe care va trebui să le efectuați. De asemenea, puteți păstra același preț de achiziție, dar încercați să-l determinați pe vânzător să plătească pentru reparații. Deși este posibil să nu aveți prea multe posibilități de a solicita reparații sau o reducere a prețului în cazul în care achiziționați proprietatea „așa cum este”, nu există niciun rău în a cere. Puteți, de asemenea, să returnați fără penalități dacă se constată că o problemă majoră nu o poate remedia vânzătorul.

10. Eliminați contingențele

Dacă agentul dumneavoastră imobiliar v-a ajutat să întocmiți o ofertă de cumpărare bună, ar trebui să depindă de mai multe lucruri care includ:

• Obținerea finanțării la o rată a dobânzii să nu depășească un anumit procent pe care vă puteți permite
• Inspecția la domiciliu nu dezvăluie nicio problemă majoră cu locuința
• Vânzătorul dezvăluie complet orice problemă cunoscută cu locuința
• Inspecția dăunătorilor nu dezvăluie nicio infestare majoră sau deteriorarea locuinței
• Vânzătorul finalizează orice reparații convenite

Ca parte a aprobării active, astfel de situații de urgență trebuie eliminate în scris până la anumite date care ar fi trebuit să fie menționate și în oferta dvs. de cumpărare. Cu toate acestea, în unele acorduri de cumpărare, situațiile de urgență sunt aprobate pasiv (cunoscute și sub denumirea de aprobare constructivă), dacă nu le protestezi prin termenele specificate. Prin urmare, devine important pentru cumpărători să înțeleagă procesul de aprobare și să respecte acțiunile necesare până la datele menționate.

11. Cerințe de finanțare în timp

Cel mai probabil ați depus bani serioși atunci când ați semnat acordul de cumpărare, care este un depozit făcut la un vânzător care indică buna credință a cumpărătorului, seriozitatea și interesul real pentru tranzacția de proprietate. Dacă cumpărătorul dă înapoi, banii câștigați se duc către vânzător drept compensație. Dacă vânzătorul face valabilitate, banii sunt returnați cumpărătorului.

Pentru a finaliza achiziția, va trebui să depuneți fonduri suplimentare în escrow. Deoarece depunerea inițială a banilor câștigați este în general aplicată pentru plata în avans, este important să se aranjeze diferitele plăți necesare în momente diferite, înainte de încheierea contractului. Nerespectarea la timp a banilor necesari poate duce la riscul ca anularea tranzacției să fie anulată, bani câștigători care se duc către vânzător și sunteți în continuare taxat pentru diferitele servicii de care beneficiați.

12. Progresul final

Unul dintre ultimii pași înainte de a semna actele de închidere ar trebui să fie parcurgerea proprietății ultima dată. Doriți să vă asigurați că nu s-a produs nici o deteriorare de la ultima inspecție la domiciliu, de către vânzător au fost aplicate corecțiile necesare, nu s-au găsit probleme noi și nu a fost eliminat nimic care să fie inclus în achiziție.

13. Înțelegeți documentele

Documentația reprezintă pașii cei mai critici pentru închiderea unei tranzacții de proprietate. În ciuda faptului că există o grămadă de hârtii pline de termeni legali și jargon complexe, este foarte recomandat să o citiți singur. În cazul în care nu înțelegeți anumiți termeni sau porțiuni, puteți căuta explicații pe Internet sau consultați un avocat imobiliar. De asemenea, agentul dvs. vă va fi de folos în sensul acestui limbaj juridic complex.

Deși s-ar putea să vă simțiți presionați de oamenii care vă așteaptă să vă semnați actele - cum ar fi notarul sau creditorul ipotecar - citiți cu atenție fiecare pagină, deoarece tipăritul fin va avea un impact major asupra finanțelor și a vieții voastre în anii următori. În special, asigurați-vă că rata dobânzii este corectă și că toate celelalte condiții convenite, cum ar fi nicio penalitate de plată anticipată, sunt clar menționate. Mai general, comparați costurile de închidere cu estimarea de bună credință care vi s-a dat la începutul procesului și aruncați o corelare cu privire la orice taxe care pot apărea.

Linia de jos

Din cauza costurilor ridicate, achiziția de proprietăți rămâne adesea o activitate din viață pentru multe persoane. Poate părea că procesul de închidere este o mulțime de lucrări complexe, merită timpul și efortul pentru a îndrepta lucrurile în loc să vă grăbiți și să semnați un acord pe care nu îl înțelegeți.

Feriți-vă de presiunea creată pentru a închide repede tranzacția de către agenții și entitățile implicate care sunt acolo pentru a vă ajuta pentru reducerea lor, dar este posibil să nu fiți cu adevărat responsabil pentru problemele cu care vă puteți confrunta pe termen lung dintr-o afacere proastă.