De ce piața locuințelor Bubble Pop

Spre deosebire de piața bursieră, unde majoritatea oamenilor înțeleg și acceptă riscul ca prețurile să scadă, majoritatea persoanelor care cumpără o casă nu cred niciodată că valoarea casei lor va scădea vreodată.

Piața locuințelor nu a fost în general afectată de bule de preț ca și alte piețe de active. Acest lucru se datorează costurilor mari de tranzacție asociate achiziționării unei locuințe, ca să nu mai vorbim de costurile de transport ale deținerii și menținerii unei locuințe care descurajează comportamentul speculativ. Cu toate acestea, piețele de locuințe trec prin perioade de exuberanță irațională.

În acest articol, vom discuta despre ce cauzează bulele de preț ale locuințelor, declanșatoarele care provoacă explozia bulelor de locuințe și de ce cumpărătorii de case ar trebui să se uite la mediile pe termen lung atunci când iau decizii critice pentru locuințe.

Cheie de luat cu cheie

• Bulele de locuințe sunt evenimente temporare care pot dura ani și se caracterizează prin cerere mare, ofertă scăzută și prețuri umflate.
• Aceste bule sunt cauzate de o varietate de factori, inclusiv prosperitatea economică, ratele dobânzilor scăzute, ofertele de produse ipotecare mai bune și creditul ușor de accesat.
• Forțele care creează un balon de locuințe includ o scădere a economiei, o creștere a ratelor dobânzii, precum și o scădere a cererii.

Ce este o bulă de locuințe?

Înainte de a intra în cauzele bulelor de locuințe și ce le face să apară, este important să înțelegem o bulă de locuință în sine. În general, încep cu o reducere a cererii de locuințe, în ciuda unei cantități limitate de inventar disponibil. Cererea crește în continuare atunci când speculatorii intră pe piață, făcând bula să crească. Cu o ofertă limitată și o cerere atât de mare, prețurile au scăzut în mod natural.

Bulele de locuințe au un impact direct asupra industriei imobiliare, dar și asupra proprietarilor de case și a finanțelor personale. Impactul pe care îl poate avea o bulă asupra economiei - ratele dobânzilor, standardele și practicile de creditare - poate obliga oamenii să găsească modalități de a ține pasul cu plățile ipotecare atunci când vremurile devin dificile. Unii pot chiar să trebuiască să sape mai adânc în buzunare, folosind economii și fonduri de pensionare doar pentru a-și păstra casele.

O bulă de locuințe este un eveniment normal temporar. Deși bulele de pe piața de acțiuni se întâmplă mult mai frecvent, bulele de locuințe pot fi mult mai lungi, potrivit Fondului Monetar Internațional (FMI) și pot dura câțiva ani.

În mod normal, un eveniment temporar, o bulă de locuință poate dura câțiva ani.

Cauze ale pieței locuințelor

Prețul locuinței, la fel ca prețul oricărui bun sau serviciu pe o piață liberă, este determinat de ofertă și cerere. Când cererea crește și / sau oferta scade, prețurile cresc. În absența unui dezastru natural care scade oferta de locuințe, prețurile cresc, deoarece tendințele cererii depășesc tendințele actuale ale ofertei. La fel de important este faptul că oferta de locuințe reacționează lent la creșterea cererii, deoarece necesită mult timp pentru a construi o casă, iar în zonele foarte dezvoltate nu există pur și simplu niciun teren pe care să-l construim. Deci, dacă există o creștere bruscă sau prelungită a cererii, prețurile vor fi sigur că vor crește.

După ce ați stabilit că o creștere peste medie a prețurilor locuințelor este determinată în principal de o creștere a cererii, puteți întreba care sunt cauzele acestei creșteri a cererii. Există mai multe posibilități:

• O creștere a activității economice generale și a prosperității, care pune un venit mai disponibil în buzunarele consumatorilor și încurajează proprietatea locuinței.
• O creștere a populației sau a segmentului demografic al populației care intră pe piața locuințelor.
• Un nivel general scăzut al dobânzilor, în special ratele dobânzilor pe termen scurt, ceea ce face ca locuințele să fie mai accesibile.
• Produse ipotecare inovatoare cu plăți lunare inițiale mici, care fac ca locuințele să fie mai accesibile. (Pentru a afla mai multe despre creditele ipotecare, consultați tutorialul nostru de bază privind ipotecile.)
• Acces facil la credit - scăderea standardelor de subscriere - care aduce mai mulți cumpărători pe piață.
• Obligațiunile ipotecare structurate cu randament ridicat, așa cum solicită investitorii, care pun la dispoziția debitorilor mai mult credit ipotecar.
• O potențială greșeală a riscului de către creditorii ipotecari și investitorii de obligațiuni ipotecare care extinde disponibilitatea creditului către debitori.
• Relația pe termen scurt dintre un broker ipotecar și un împrumutat în baza căruia împrumutatorii sunt încurajați cândva să își asume riscuri excesive.
• Lipsa alfabetizării financiare și asumarea excesivă a riscurilor de către debitorii ipotecari.
• Comportament speculativ și riscant al cumpărătorilor de locuințe și al investitorilor de proprietăți, alimentat de estimări de apreciere a prețurilor la domiciliu nerealiste și nesustenabile.

Toate aceste variabile se pot combina pentru a provoca o bulă de piață a locuințelor. Ei tind să se hrănească unul cu celălalt. O discuție detaliată a fiecăruia nu intră în sfera de aplicare a acestui articol. Pur și simplu subliniem că, în general, ca toate bulele, un nivel ridicat al activității și al prețurilor precede asumarea excesivă a riscurilor și comportamentul speculativ de către toți participanții la piață - cumpărători, împrumutați, creditori, constructori și investitori.

Forțele care izbucnesc bula

Bulele izbucnesc atunci când asumarea excesivă a riscurilor devine pervasivă în întregul sistem de locuințe. Acest lucru se întâmplă în timp ce oferta de locuințe este în continuă creștere. Cu alte cuvinte, cererea scade în timp ce oferta crește, ceea ce duce la o scădere a prețurilor.

Această perversitate a riscului în întregul sistem este determinată de pierderile suferite de proprietarii de case, creditorii ipotecari, investitorii ipotecari și investitorii de proprietăți. Aceste pierderi ar putea fi declanșate de o serie de lucruri, inclusiv:

• O creștere a ratelor dobânzii, care pune proprietatea de locuință la îndemâna unora dintre cumpărători și, în unele cazuri, face ca locuința să dețină în prezent o persoană de nerespectat. Acest lucru duce adesea la implicit și excludere, care se adaugă în cele din urmă la oferta curentă disponibilă pe piață.
• O scădere a activității economice generale care duce la venituri mai puțin disponibile, pierderi de locuri de muncă și / sau mai puține locuri de muncă disponibile, ceea ce reduce cererea de locuințe.
• Cererea este epuizată, ceea ce aduce echilibrarea ofertei și a cererii și încetinește ritmul rapid de apreciere a prețurilor la domiciliu pe care unii proprietari, în special speculatorii, contează pentru a-și face achizițiile accesibile sau rentabile. Atunci când aprecierea rapidă a prețurilor stagnează, cei care se bazează pe acesta pentru a-și permite casele își pot pierde casele, aducând mai multă ofertă pe piață.

Concluzia este că, atunci când se pierde montura, standardele de credit sunt întărite, împrumuturile ipotecare ușoare nu mai sunt disponibile, cererea scade, oferta crește, speculatorii părăsesc piața și prețurile scad.

Crash piața locuințelor

La mijlocul anilor 2000, economia SUA a cunoscut o bulă de locuințe care avea o relație directă cu Marea Recesiune. În urma bulei dotcom, valorile imobiliare au început să crească, determinând o creștere a proprietății în rândul cumpărătorilor speculanți, investitorilor și alți consumatori. Rata dobânzii scăzute, standardele de creditare relaxate - inclusiv cerințele de plată redusă - au permis persoanelor care, în mod normal, nu ar fi fost în măsură să cumpere o casă pentru a deveni proprietari. Acest lucru a dus la creșterea prețurilor locuinței și mai mult.

Dar mulți investitori speculativi au încetat să cumpere, deoarece riscul devenea prea mare, determinând alți cumpărători să iasă de pe piață. La rândul său, aceasta a determinat scăderea prețurilor. Titlurile garantate prin credite ipotecare au fost vândute în cantități masive, în timp ce prestațiile ipotecare și excluderile hipotecare s-au ridicat la niveluri fără precedent.

Reversiunea medie

De prea multe ori, proprietarii de locuințe fac eroarea dăunătoare de a-și asuma performanța recentă a prețurilor vor continua în viitor, fără a lua în considerare mai întâi ratele pe termen lung ale aprecierii prețurilor și potențialul de inversare medie. Legile fizicii afirmă că atunci când orice obiect - care are o densitate mai mare decât aerul - este propulsat în sus, în cele din urmă revine pe pământ, deoarece forțele gravitației acționează asupra lui. Legile finanțelor spun că piețele care trec prin perioade de apreciere rapidă sau depreciere a prețurilor vor reveni, în timp, la un punct al prețului care le pune în concordanță cu locul ratelor lor medii pe termen lung de apreciere indică faptul că ar trebui să fie. Aceasta este cunoscută sub numele de inversare medie.

Prețurile pe piața locuințelor respectă și această lege a inversării medii. După perioadele de apreciere rapidă a prețurilor sau, în unele cazuri, deprecierea, acestea revin la locul unde ratele medii pe termen lung de apreciere indică faptul că ar trebui să fie. Reversiunea medie a prețului la domiciliu poate fi rapidă sau treptată. Prețurile pentru locuințe se pot deplasa rapid într-un punct care le readuce în concordanță cu media pe termen lung sau pot rămâne constante până când media pe termen lung va atinge acestea.

Valoarea teoretică prezentată mai sus a fost obținută prin calcularea creșterii procentuale medii trimestriale a Indicelui prețurilor locuințelor din primul trimestru 1985 până în al patrulea trimestru 1998 - punctul aproximativ în care prețurile la locuințe au început să crească rapid peste tendința pe termen lung. . Apoi, creșterea procentuală medie calculată trimestrială a fost aplicată la valoarea de pornire prezentată în grafic și la fiecare valoare ulterioară pentru a obține valoarea teoretică a indicelui de preț al locuințelor.

Estimări de apreciere a prețurilor

Prea mulți cumpărători de locuințe folosesc performanța recentă a prețurilor ca repere pentru ceea ce se așteaptă în următorii câțiva ani. Pe baza estimărilor lor nerealiste își asumă riscuri excesive. Această asumare excesivă a riscurilor este de obicei asociată cu alegerea unei credite ipotecare și cu dimensiunea sau costul locuinței pe care consumatorul îl achiziționează. Există mai multe produse ipotecare care sunt puternic comercializate consumatorilor și concepute pentru a fi împrumuturi pe termen scurt. Împrumutații aleg aceste credite ipotecare în funcție de așteptarea că vor refinanța din ipoteca respectivă într-un anumit număr de ani și vor putea face acest lucru din cauza capitalurilor proprii pe care le vor avea în casele lor în acel moment.

Performanțele recente ale prețurilor la domiciliu nu sunt, în general, o bună predicție a performanței viitoare a prețului la casă. Cumpărătorii de case trebuie să se uite la ratele pe termen lung ale aprecierii prețurilor la domiciliu și să ia în considerare principiul financiar al inversării medii atunci când iau decizii importante de finanțare. Speculatorii ar trebui să facă la fel.

Deși asumarea riscurilor nu este în mod inerent rău și, de fapt, asumarea riscurilor este uneori necesară și recomandabilă, cheia luării unei decizii bune bazate pe riscuri este să înțelegeți și să măsurați riscurile făcând estimări financiare solide. Aceasta se aplică în special celei mai mari și mai importante decizii financiare pe care majoritatea oamenilor o iau - cumpărarea și finanțarea unei case.

Linia de jos

Un principiu simplu și important al finanțării este inversarea medie. Deși piețele de locuințe nu sunt la fel de supuse bulelor precum unele piețe, bule de locuit există. Mediile pe termen lung oferă o bună indicație a locurilor în care prețurile la locuințe vor ajunge în cele din urmă în perioadele de apreciere rapidă urmate de prețuri stagnante sau în scădere. Același lucru este valabil și pentru perioadele cu aprecierea prețului sub medie.