De ce ofertele de locuințe care se încadrează

Vânzarea unei case nu este de obicei un proces simplu. Cu toate acestea, poate deveni și mai complicat și mai scump dacă un cumpărător face o ofertă, iar vânzarea se încadrează din cauza cumpărătorului. Prin urmare, în calitate de vânzător, există anumite lucruri pe care trebuie să le știi despre ieșirile din stadiul târziu. Dacă vă gândiți să vă vindeți casa, aflați ce puteți face pentru a vă proteja dacă contractul se încheie.

Cum se poate derula o vânzare de locuințe

Într-o vânzare obișnuită de locuințe, cumpărătorii vor face o ofertă pe casa unui vânzător și, atunci când este acceptată, un contract este semnat între cele două părți. În acel moment, starea proprietății se schimbă de obicei de la „de vânzare” la „sub contract” sau „în contract”. Schimbarea de statut spune celorlalți cumpărători și agenți imobiliari că vânzătorul are un cumpărător și este în proces de închidere a tranzacției. Cu toate acestea, vânzarea sau cumpărarea unei locuințe nu este finală până când ambele părți nu au semnat toate documentele legale necesare care transferă proprietatea asupra locuinței la închidere.

Cumpărătorii au adesea clauze de contingență înscrise în contractele lor, care sunt modalități legale de „salvare” a contractului, fie fără costuri, fie pentru un cost mic pentru cumpărător. O clauză de contingență este înscrisă în contractul de vânzare prin care atât cumpărătorul, cât și vânzătorul sunt de acord cu condițiile din contract. Unele dintre cele mai comune situații includ:

Contingența ipotecară

Cumpărătorul trebuie să poată obține o ipotecă pentru proprietate, de obicei într-o perioadă specifică de timp de la semnarea contractului. Uneori poate fi înscrisă în contract o condiție prin care, dacă finanțarea se încadrează, contractul este anulat. Este important ca vânzătorii să solicite cumpărătorului să furnizeze o scrisoare de pre-aprobare a ipotecii.

Contingența inspecției acasă

Casa de vânzare trebuie să treacă inspecția sau cumpărătorul poate solicita vânzătorului să facă reparațiile care sunt prezentate în raportul de inspecție. Dacă se efectuează reparații, se inspectează de obicei o inspecție de urmărire pentru a asigura trecerea locuinței. În mod alternativ, cumpărătorul poate utiliza informațiile din raportul de inspecție ca pârghie pentru a negocia un preț de vânzare mai mic.

Vânzări acasă Contingență

Noua achiziție de locuințe poate depinde de cumpărătorul care își vinde proprietatea curentă. Situația de vânzare a locuinței îi ajută pe cumpărători, deoarece le permite să se retragă din contract dacă casa lor nu se vinde - lăsând vânzătorul să înceapă procesul din nou. Deși există, de obicei, o perioadă de timp stabilită prin care dacă casa nu se vinde, vânzătorul poate renunța la contract; vânzătorul ar putea să rateze alte oferte de la potențiali cumpărători care sunt gata să închidă.

Contingența evaluării

Contingența de evaluare permite cumpărătorului evaluarea locuinței pentru a-i determina valoarea. Prețul locuinței trebuie să fie sau să fie mai mic decât prețul oficial de evaluare. Dacă evaluarea intră la un preț mai mic, cumpărătorul poate continua cu achiziția sau poate cere vânzătorului să scadă prețul locuinței.

Atunci când vânzarea unei locuințe se realizează, este de obicei datorită uneia dintre situațiile prezentate mai sus, sau cumpărătorul sau vânzătorul au avut o schimbare de inimă.

Cheie de luat cu cheie

• Cumpărătorii au adesea clauze de contingență înscrise în contract, care sunt modalități legale de „salvare” a cumpărării unei case.
• Dacă o ofertă pentru vânzarea unei locuințe se încadrează, vânzătorul pierde timp, bani și lipsește de la alți cumpărători care erau gata să închidă.
• O clauză de salvare ajută vânzătorii, deoarece permite vânzătorului să distreze ofertele altor cumpărători, în ciuda situațiilor din oferta inițială.

Semne de avertizare

Nerespectarea uneia dintre situațiile contractuale este un motiv justificabil pentru a nu închide. Cu toate acestea, există și alte semne de avertizare că un cumpărător ar putea ieși din achiziție și includ:

• Nerespectarea documentelor semnate, datate și completate conform instrucțiunilor
• Neefectuarea plăților necesare către terți (adică inspectori)
• Nu returnarea apelurilor
• Programări lipsă
• Numeroase cereri de modificări ale contractului

Dacă întâmpinați oricare dintre acestea, poate însemna că cumpărătorul dvs. este în picioare. Sunați-vă cumpărătorul (sau reprezentantul său) dacă sunteți îngrijorați că închiderea este în pericol.

Costurile pentru vânzători

Dacă aveți un contract în mână pentru vânzarea casei dvs., aveți de pierdut câteva lucruri în cazul în care cumpărătorul face backup:

Cost de oportunitate

Alți cumpărători care s-ar putea să fi fost interesați să facă o ofertă în casa dvs. vor începe să se uite la alte proprietăți de pe piață atunci când casa dvs. va fi „contractată”. S-ar putea să pierdeți oportunitatea de a vinde cumpărătorilor atunci când casa dvs. are contract, deoarece aceștia ar fi cumpărat o altă proprietate.

Timp

Unul dintre cele mai frustrante aspecte ale vânzării unei locuințe este timpul pierdut. Vânzătorul este trimis înapoi la pătratul unu pentru a începe procesul din nou pentru a găsi un alt cumpărător. De asemenea, întârzierea îți poate dezactiva planurile de a cumpăra o altă casă sau de a schimba calendarul de mutare.

Următoarea ta casă

Dacă aveți contract să cumpărați o altă casă și tranzacția respectivă depinde de vânzarea reședinței dvs. curente - pentru că aveți nevoie de încasările din vânzare - este posibil să nu puteți cumpăra casa. În consecință, este posibil să fiți nevoit să vă întoarceți din achiziție sau să găsiți o altă modalitate de a o finanța.

Bani

S-ar putea să pierdeți bani ca urmare a căderii contractului dacă aveți nevoie să continuați să efectuați plățile ipotecare pe casa dvs. curentă - pe care o vindeți - în timp ce plătiți pentru ipoteca pe casa pe care tocmai ați cumpărat-o. De asemenea, s-ar putea să plătiți chiria pentru un apartament până când închideți noua achiziție a casei, mai ales dacă este departe de casa de vânzare. Pe scurt, un backup al cumpărătorului vă poate crește temporar costurile de locuințe lunare.

Dacă aveți contract pentru a vă cumpăra noua casă și a potențialului cumpărător al casei actuale înapoi, ar trebui să plătiți pentru încălcarea contractului de cumpărare a casei noi.

Costurile de întreținere continue ale casei dvs. curente vor continua, inclusiv impozitele pe proprietate, utilitățile și amenajarea teritoriului. Și din moment ce este important să păstrezi căminul să fie prezentabil pentru a atrage un nou cumpărător, costurile se pot adăuga în timp.

Economisirea ofertei

Există pași pe care îi puteți face în cazul în care cumpărătorul dvs. dorește să se retragă. În primul rând, asigurați-vă că agenții imobiliari implicați, pentru dvs. și cumpărător, comunică eficient. Asigurați-vă că dvs. și potențialul cumpărător primiți în scris copii ale tuturor comunicațiilor. Dacă dumneavoastră sau cumpărătorul nu utilizați un agent (sau dacă nu sunteți confortabil cu nivelul de comunicare), încercați să vorbiți direct cu cumpărătorul pentru a înțelege intențiile sau preocupările sale. De asemenea, stabiliți dacă este posibil să faceți concesii pentru ca cumpărătorul să fie pe cale să se închidă.

Deși este posibil să nu doriți să reduceți prețul de vânzare al casei dvs. sau să plătiți pentru actualizări și reparații, poate merita dacă pierderea vânzării este mai costisitoare decât reparațiile.

Examinați contractul pentru a determina orice recurs pe care îl puteți avea ca vânzător în cazul în care cumpărătorul respinge. De exemplu, există o clauză în contract care să vă ofere motive legale pentru a-l da în judecată pe împrumutatul dvs. pentru încălcarea contractului și pentru a obține un procent din prețul de vânzare convenit? Sau există o clauză care afirmă că cumpărătorul este implicit dacă acesta sau nu reușește să anuleze afacerea în termenul declarat după semnarea acordului?

Utilizați o clauză de evacuare

O clauză de salvare permite vânzătorului să distreze și să accepte ofertele altor cumpărători, chiar dacă există condiții sau situații înscrise în contract de către cumpărător.

Dacă s-a făcut o altă ofertă asupra locuinței, vânzătorul va anunța cumpărătorul inițial care ar avea un număr stabilit de zile pentru a satisface eventualele situații sau pentru a le renunța. Cu alte cuvinte, o clauză de salvare ajută la protejarea vânzătorilor, astfel încât aceștia să nu lipsească oportunitățile de a vinde în așteptarea îndeplinirii contingențelor cumpărătorului, cum ar fi vânzarea casei cumpărătorului.

Linia de jos

Există o serie de factori care pot face ca vânzarea unei locuințe să cadă, inclusiv neîndeplinirea uneia dintre situații sau clauze din contract sau cumpărătorul are o schimbare de inimă.

Cu toate acestea, vânzătorii se pot proteja pe ei înșiși fiind informați și cunoscând detaliile contractului. Vânzătorii trebuie să se asigure că agentul lor lucrează și comunică eficient. De asemenea, dacă sunteți vânzătorul, este posibil să aveți în vedere ca un avocat imobiliar să verifice contractul, să sugereze clauze care vă pot proteja și să propuneți opțiuni de recurs în cazul în care cumpărătorul respinge - inclusiv posibilitatea de a-l da în judecată pe cumpărător, dacă este necesar.