Utilizarea economiilor dvs. pe o sumă de plată ipotecară
Când piața de locuințe a început să scufunde în 2007, se părea că zilele ipotecilor cu plată scăzută au sfârșit. Dar, în mod surprinzător, doar câțiva ani mai târziu, chiar și consumatorii cu un credit sub medie pot cumpăra adesea o casă cu mai puțin de 20% în avans.
Chiar și în perioada imediat următoare a diapozitivului, consumatorii au avut câteva opțiuni dacă contul lor de economii lipsea puțin. Creditele ipotecare FHA, care necesită doar 3, 5% în scădere, s-au bucurat de o creștere a popularității. Și, pentru cei care s-au calificat, împrumuturile pentru locuințele VA au permis cumpărătorilor să finanțeze prețul integral al casei lor.
În aceste zile, devine, de asemenea, mai ușor să obțineți un împrumut convențional cu o reducere de plată redusă. Fannie Mae și Freddie Mac, care achiziționează majoritatea creditelor ipotecare de la creditorii americani, au anunțat recent că își vor reduce plata minimă de la 5% la 3%. În acest sens, au deschis ușa ca băncile să concureze pentru cumpărătorii de case cu strângere de numerar.
Deși este încă posibil să cumpărați o casă cu foarte puțini bani, dacă este o idee bună pentru consumatori este o altă întrebare. Are sens să-ți acumulezi economiile și să aștepți să mergi la cumpărături acasă până poți pune mai mulți bani la închidere? Și cât din economiile dvs. ar trebui să investiți în locuințe? Iată câțiva factori de luat în considerare.
Plată mai redusă: costuri mai mari pe termen lung
Poate că primul lucru la care să vă gândiți cu împrumuturi cu plată redusă este că, cu câteva excepții, acestea vă vor costa mai mult pe termen lung. Deoarece finanțezi mai mult din prețul locuinței, plățile de dobândă pe durata împrumutului vor fi considerabil mai mari
De exemplu, dacă cumpărați o casă de 200.000 de dolari cu 5% în loc de 20%, veți plăti aproximativ 35.000 de dolari din dobânzi pe parcursul unui împrumut de 30 de ani. Evident, veți plăti, de asemenea, mai mult pentru acoperirea principalului împrumutului.
Având în vedere cât de incredibil de scăzute sunt ratele dobânzilor de astăzi, acest lucru poate nu te va descuraja să cumperi o casă mai devreme decât mai târziu. Preocuparea mai mare este adăugarea la cheltuielile dvs. de prime de asigurare ipotecară pe care va trebui, de obicei, să le preiați dacă cumpărați o casă sau un apartament cu mai puțin de 20%. Obiectul acestor plăți este de a acoperi pierderea creditorului dacă imprimați creditul.
Există două tipuri de bază de asigurare ipotecară. Dacă luați un împrumut FHA, creditorii privați furnizează fondurile pentru achiziția casei dvs., iar guvernul acționează ca asigurător. Dacă locuința valorează sub 625.000 USD, prima anuală de asigurare ipotecară (MIP) este în prezent de 0, 80% sau 0, 85%, în funcție de suma finanțată. De asemenea, va trebui să plătiți o primă în avans, care se ridică la puțin peste 3.000 USD pentru un împrumut de 180.000 USD.
Dacă obțineți o ipotecă convențională, plătiți în schimb ceva numit asigurare de ipotecă privată sau PMI. De obicei, costă oriunde de la 0, 3% și 1, 15% pe an, deși în acest caz nu există nicio taxă în avans. (Pentru mai multe, consultați: Care este diferența dintre asigurarea de ipotecă privată (PMI) și prima de asigurare ipotecară (MIP)? )
Un compromis în avans
Perspectiva asigurării ipotecare înseamnă că ar trebui să așteptați până când puteți reduce 20% din costul casei? Nu neaparat.
Pentru început, în unele orașe prețioase, așteptarea nu este întotdeauna realistă. Dacă locuiești într-o parte a țării unde chiar și casele modeste costă 400.000 de dolari, ar trebui să scapi de 80.000 de dolari înainte de a intra pe piață. Și dacă locuiți într-o zonă în care cumpărăturile sunt mai puțin costisitoare decât închirierea, s-ar putea să existe un dezincentiv în plus pentru a rămâne pe margine până când nu ați economisit suficient pentru a evita asigurarea ipotecară.
Pentru unii oameni, cea mai bună opțiune poate fi găsirea unui teren intermediar între o plată minimă minimă și tradiționalul 20%. De exemplu, dacă luați un împrumut FHA și reduceți 10%, asigurarea dvs. ipotecară va fi anulată după 11 ani; altfel, veți continua să îl plătiți pentru întregul împrumut. Puteți refinanța la o dată ulterioară pentru a scăpa de asigurare? Sigur. Dar nu există nicio garanție că ratele dobânzilor vor fi la sau aproape de valorile lor istorice atunci când veți face acest lucru.
În plus, prima dvs. de asigurare ipotecară (MIP) scade atunci când efectuați o plată mai mare. Când scoateți o ipotecă de 15 ani, de exemplu, dacă puteți plăti cu 10% în avans, plata anuală scade de la 0, 70% la 0, 45%.
În timp ce detaliile sunt puțin diferite cu PMI, se aplică aceeași logică. Cu cât este mai mare plata în avans, cu atât mai puțin trebuie să plătiți în prime. Totuși, un avantaj al PMI este că îl puteți anula odată ce obțineți 20% capitaluri proprii în casa dvs. (consultați Cum să faceți o asigurare a ipotecilor private ).
Dacă banca își păstrează ipoteca pe cărțile lor - adică nu o vinde unei entități precum Fannie Mae sau Freddie Mac - este posibil să nu necesite deloc asigurare. Cu toate acestea, băncile adesea percep o taxă în avans sau o rată a dobânzii mai mare, dacă optați pentru un împrumut cu plata redusă pentru a contribui la atenuarea riscului pe care și-l asumă. Chiar și o jumătate suplimentară de un punct procentual vă poate costa câteva mii de dolari mai mult pe o perioadă de 30 de ani. Efectul general este același: atunci când puneți mai mult în jos, puteți împrumuta pentru mai puțin.
Riscul de a merge „sub apă”
O altă problemă de a reduce minimul când cumpărați o casă este aceea că aveți o protecție mai mică dacă piața de locuințe scade. Cu doar 3% sau 4% în scădere, te-ai putea găsi cu ușurință datorită mai mult băncii decât merită casa ta. Exact asta s-a întâmplat cu mulți proprietari de locuințe în timpul celei mai recente colaps de locuințe.
Dacă mergeți „sub apă” la domiciliu și vă pierdeți în mod neașteptat locul de muncă, de exemplu, nu mai aveți opțiunea de a împrumuta contra proprietății dvs. pentru a plăti cheltuieli sau capacitatea de a vinde casa fără a plăti o sumedenie mare de bani creditorului.
În timp ce nu sunteți complet protejat, chiar dacă reduceți 10% sau 15%, vă oferiți un tampon mult mai mare în cazul în care prețurile la domiciliu ar trebui să se transforme în rău.
Păstrând o pernă de economii
Salvarea pentru o casă este un obiectiv important pentru viață. Dar, în timp ce asamblați avansul, asigurați-vă că nu vă lăsați prea puțin cu numerar. Nu numai că este bine să ai un fond de urgență (în mod ideal, șase luni de costuri de viață), vei avea nevoie și de fonduri de rezervă pentru cheltuielile neașteptate pe care le presupune frecvent achiziționarea unei case. Pentru mai multe, consultați Câți bani trebuie să păstrez în bancă?
Stabiliți un buget strict înainte de a începe vânătoarea de case, astfel încât să știți ce vă puteți permite să cheltuiți. Și faceți tot ce puteți pentru a vă acumula rezervele de numerar imediat ce v-ați decontat și terminați vopsirea și înlocuirea covoarelor și a dulapurilor. De asemenea, amintiți-vă că oamenii spun că este bine să trăiți într-o casă un pic înainte de a face renovări care nu sunt obligatorii înainte de a vă muta.
Linia de jos
Împrumuturile cu plată redusă pot fi o alegere bună pentru unii proprietari de case? Absolut. Dar calculați costurile pe termen lung ale asigurării ipotecare sau rata dobânzii mai mare pe care o veți plăti pentru a vă asigura că merită. pentru mai multe, consultați Creditele ipotecare: cât de mult vă puteți acorda? și Top 10 escrocherii ipotecare comune de evitat .