Ar trebui să cumpărați o casă la licitație?

Căutați să achiziționați o proprietate? Nu trebuie să vă limitați la canalele tradiționale de căutare a listărilor imobiliare și de colaborare cu agenții imobiliari. De asemenea, puteți achiziționa o proprietate la licitație.

Ar trebui să cumpărați o casă la licitație?

Pro și contra licitațiilor

Avantajele achiziționării la licitație includ extinderea opțiunilor și eventual achiziționarea cu reducere. Este posibil să vă confruntați cu mai puțin concurență pentru a cumpăra o proprietate în comparație cu cumpărarea modului tradițional, dar veți avea, de asemenea, de-a face cu un grup diferit de cumpărători potențiali - adesea, investitori cu experiență.

Poate cel mai mare risc de a cumpăra la licitație este faptul că veți avea cunoștințe limitate despre proprietățile de vânzare, ceea ce face ca un pas greșit să fie o posibilitate foarte reală. Și, ca în cazul oricărei achiziții imobiliare, va trebui să citiți, să înțelegeți și să semnați o mulțime de documente (în mod ideal, cu ajutorul unui avocat imobiliar).

Proprietățile imobiliare sunt bogate cu povești despre casele cumpărate la licitație cu mult sub valoarea de piață, iar astfel de negocieri există. Cu toate acestea, licitațiile sunt, în general, o modalitate mai riscantă de a achiziționa proprietăți decât de a cumpăra prin intermediul procesului obișnuit. Această realitate face din punct de vedere vital să fim bine educați cu privire la modul în care funcționează licitațiile imobiliare și să fii prudent cu privire la proprietățile pe care le consideri licitate.

„Mulți oameni cred în mod incorect că casele de licitații sunt o afacere bună”, spune John Myers, agent imobiliar și broker de calificare cu Myers & Myers Real Estate în Albuquerque, NM „Unele case de licitație sunt o afacere bună, iar altele pot fi o mare greșeală. .“

Pentru a vă ajuta să evitați o mare greșeală, acest articol vă va explica elementele de bază ale licitațiilor pentru proprietăți rezidențiale, astfel încât să puteți decide dacă această opțiune ar putea funcționa pentru dvs. - dacă doriți să locuiți în proprietate sau să o utilizați doar ca investiție.

Ce trebuie sa stii

• Cumpărarea unei case la licitație este mai riscantă decât cumpărarea prin procesul obișnuit. Este vital să fii bine educat cu privire la modul în care funcționează licitațiile imobiliare.
• Puteți găsi licitații la domiciliu prin intermediul administrațiilor locale, agenților imobiliari și site-urilor online precum RealtyTrac și Auction.com.
• Proprietățile de licitație nu permit adesea o inspecție la domiciliu sau vreun mod legal de a vizualiza interiorul personal. Dacă nu vă puteți permite riscul de a cumpăra o proprietate în condiții precare, rămâneți la licitații care vă permit să inspectați proprietatea înainte de a licita.
• Examinați și înțelegeți toate regulile licitației și efectuați-vă diligența cuvenită asupra oricărei proprietăți de care sunteți interesat - de exemplu, verificând cererile, credite și ocupanți - înainte de a licita.

Proprietățile de excludere

Când un proprietar de locuință nu a plătit ipoteca pentru cel puțin câteva luni, acestea pot cădea în defecțiune și pot ajunge în procesul de închidere. Când se întâmplă acest lucru, banca depune un aviz de neîncărcare la înregistratorul județean. În cazul în care proprietarul de acasă nu plătește soldul datorat - sau renegociază ipoteca cu creditorul - creditorul poate scoate casa la licitație și obligă proprietarul să achite neplata. Aceste licitații de închidere a forței de muncă sunt deținute de către fiduciarii angajați de către bănci.

Impozitul pe proprietăți

Un alt mod în care o casă se termină pe blocul de licitații este atunci când proprietarul nu plătește impozitele evaluate pe proprietate. În aceste cazuri, autoritatea fiscală neplătită, mai degrabă decât banca, este cea care confiscă proprietatea. Licitația de garanție fiscală rezultantă este realizată de un șerif local, un funcționar sau de la biroul de autoritate al județului sau al autorității locale.

Participarea la licitație

Indiferent de tipul licitației, aceste evenimente pot avea loc în locații fizice, cum ar fi sălile de administrație locale și sălile de conferințe ale hotelului, iar aceste licitații în persoană sunt finalizate rapid. De asemenea, licitațiile imobiliare au loc tot mai mult online, iar licitațiile online pot dura zile sau săptămâni.

Achiziționarea de case la licitație a fost și va continua să fie populară, potrivit Earl White, co-fondator al House Heroes LLC, o companie de investiții imobiliare din Florida care achiziționează case, apartamente și terenuri rezidențiale vacante. „Ocupanții proprietarii cu buget și profesioniștii imobiliari migrează spre surse în care există mai puțin concurență”, spune el. „Desigur, proprietățile de licitație generează mai puține oferte, ceea ce duce la un preț de vânzare mai mic.

„Cu toate acestea, licitațiile de închidere a forței de muncă nu oferă reduceri care au existat în perioada crizei [locuințelor], continuă White, explicând că, atunci când sunt disponibile mai puține proprietăți, cumpărătorii sunt motivați din cauza aprecierii casei și a ratelor ipotecare favorabile și online licitațiile au sporit concurența și au crescut prețurile.

Găsirea licitațiilor imobiliare

O modalitate de a găsi licitații este de a contacta direct administrațiile locale sau de a vizita site-urile web pentru informații, apoi urmărirea telefonică pentru a confirma detaliile. Altul este prin site-uri precum RealtyTrac și Auction.com. Cu toate acestea, informațiile online nu sunt întotdeauna exacte.

Proprietățile pot fi listate, care sunt în pre-excludere, deoarece proprietarul este în urmă pentru plăți. Este posibil ca aceste proprietăți să nu fie niciodată scoase la vânzare, deoarece proprietarii lor ajung la plăți sau ajung la un acord cu creditorii.

Agenții imobiliari locali și brokerii pot fi, de asemenea, resurse valoroase. Dar este posibil să nu-i găsiți dornici să vă ajute, deoarece agenții și brokerii nu câștigă automat comisioane pentru licitații live. Cu toate acestea, acești agenți imobiliari pot câștiga comisioane prin licitații online.

Date multiple ale serviciului de listare

Rapoartele serviciilor multiple de listare (MLS) sunt mult mai valoroase pentru cumpărătorii potențiali decât listările online, potrivit White, deoarece conțin datele complete pentru listare, inclusiv fotografii și, cel mai important, comentarii ale brokerului nepublic. „Comentariile non-publice sunt importante, deoarece specifică informații critice care afectează prețul de vânzare și zilele de pe piață. De exemplu, [aceste rapoarte MLS conțin informații despre defectele de proprietate, opțiunile de finanțare, gradul de ocupare și închirierile de chiriași. "

Cea mai bună modalitate de a evalua o proprietate la licitație este de a lucra cu agenții imobiliari, evaluatori, contractori și alții care înțeleg costurile de construcție și remodelare și pot estima cu exactitate valoarea proprietății și costul lucrării de care are nevoie.

În timp ce regulile variază în funcție de locație, MLS și înregistrările județene sunt adesea disponibile numai pentru licențiați imobiliari, spune White. În experiența sa, ei sunt de obicei fericiți să ajute gratuit dacă îi contactați.

De asemenea, White remarcă faptul că licitațiile în persoană au dispărut, întrucât și județe mai mici și-au convertit licitațiile în persoană în cele online. Miami și Palm Beach sunt două locații în care atât licitațiile fiscale cât și licitațiile de închidere sunt acum complet online.

Rețineți că licitațiile de închidere a banilor sunt adesea amânate sau anulate, chiar și în ultimul moment. Împrumutatul ar putea să nu fi obținut toate documentele de care are nevoie sau este posibil ca împrumutatul să fi elaborat o soluție pentru a evita excluderea.

Ce trebuie să știe ofertanții

Înainte de a licita la o licitație imobiliară, trebuie să înțelegeți riscul pe care îl asumați. O achiziție proastă ar putea să vă bântuie ani de zile. De asemenea, trebuie să înțelegeți regulile licitației și să fiți pregătiți să le urmați înainte de a încerca să participați.

Va trebui să vă înregistrați și să depuneți un depozit rambursabil între 5% și 10% din prețul de vânzare preconizat al proprietății către entitatea care deține licitația. Dacă licitația se întâmplă personal, asigurați-vă că verificați cel puțin o oră înainte de începerea programată și obțineți cardul oficial pe care îl veți ridica atunci când sunteți gata să licitați.

Câștigarea unei proprietăți la licitație poate funcționa în două moduri diferite.

• Într-o licitație de confirmare a creditorului, creditorul nu trebuie să accepte oferta dvs. chiar dacă sunteți cel mai mare ofertant.
• Într-o licitație absolută, oferta câștigătoare primește proprietatea.

Prețul de pornire al licitației poate fi soldul datorat ipotecii sau o sumă mai mică destinată stimulării ofertelor. Într-o licitație de închidere de bani, creditorul nu are voie să profite de la licitație. Adesea, aceste proprietăți sunt vândute în pierdere; în cazul în care există un profit, se presupune că va merge la proprietarul de proprietate închisă după ipoteca și orice alte credite sunt plătite. Proprietățile licitației nu sunt întotdeauna oferte excelente - de exemplu, licitatorul ar putea stabili un preț de rezervă ascuns pe o proprietate, care este minimul care trebuie ofertat.

„Fie că un cumpărător participă la licitație în persoană sau online, trebuie să țină cont de faptul că există un preț prag pentru fiecare proprietate în care o achiziție înțeleaptă poate deveni o achiziție nechibzuită și nu trebuie să permită evenimentul, locul sau emoțiile lor. pentru a-și schimba decizia ”, recomandă Ron Humes, un agent imobiliar din 2000 și actualul VP al operațiunilor pentru post-marketing modern în Lexington, Ky.

Problema accesării unei proprietăți

Proprietățile de licitație oferă rareori cumpărătorii potențiali la același nivel de acces pe care îl fac proprietățile vândute în mod tradițional. Probabil că nu veți putea să vă plimbați prin proprietate cu agentul dvs., deși unele companii de licitații oferă case deschise.

"Eu personal nu aș recomanda niciodată unui client să achiziționeze o proprietate de la distanță fără să efectueze mai întâi testul globului ocular", spune David Roberson, avocat și broker imobiliar din San Jose, Calif. El și soția sa dețin 22 de proprietăți de închiriere în trei state și el. este proprietarul și operatorul Silicon Valley Property Management Group. Fie dumneavoastră, fie echipa dvs. de investiții de încredere, trebuie să evaluați amănunțit atât bunurile imobiliare pe care le luați în considerare, cât și persoanele cu care aveți de-a face înainte de a vă obliga legal sau financiar.

În mod similar, Humes avertizează că sursele care raportează valoarea actuală sau viitoare a unei proprietăți pot fi foarte inexacte, cu excepția cazului în care au existat o evaluare la fața locului de către profesioniștii care știu să adune și să evalueze toate detaliile necesare. Cea mai bună metodă de evaluare a unei proprietăți de licitație este de a lucra cu profesioniști - agenți imobiliari, evaluatori și contractori - care înțeleg costurile de construcție și remodelare și care pot evalua cu exactitate valoarea actuală și viitoare a proprietății și costul lucrării de care are nevoie.

Starea și inspecțiile proprietății

Casa ar putea avea tot felul de probleme - amintiți-vă, aceasta a fost o casă care aparținea cuiva care nu își putea permite ipoteca sau impozitele asupra proprietății, așa că probabil nu își permiteau nici o întreținere de rutină sau reparații. În plus, odată ce acest proprietar și-a dat seama că vor pierde locuința, este posibil să o fi neglijat intenționat sau chiar să o fi deteriorat grav. De asemenea, proprietățile care s-au așezat vacante pot fi fost vandalizate sau au avut parte de ghemuite.

Presupunem că, dacă proprietatea pare groaznică din exterior, probabil că și în interior este groaznic. Proprietățile de licitație sunt vândute așa cum este și va trebui să vă puteți permite orice reparații. Încercând, poate, să nu fii înșelat pentru a-ți face o idee mai bună despre starea proprietății.

Poate ai văzut flippers făcând asta la televizor - intrând în curți, aruncând o privire sau chiar urcând prin ferestre - dar nu este legal. Și cu siguranță nu vrei să deranjezi pe nimeni care ocupă locuința, nu numai din amabilitate, ci și pentru siguranța ta. Căutați informații despre istoricul proprietății proprietății din evidențele administrațiilor locale, discutați cu agenții imobiliari locali și solicitați respect cu respect vecinii.

Proprietățile de licitație nu permit adesea o inspecție la domiciliu sau vreun mod legal de a vizualiza interiorul personal. Dacă nu vă puteți permite riscul de a cumpăra o proprietate în condiții precare, rămâneți la licitații care vă permit să inspectați proprietatea înainte de a licita. Fără aceste informații, poate fi greu de știut în ce te bagi, care vor fi costurile de reparație ale unei proprietăți sau valoarea reală a acesteia până după ce ai devenit proprietar.

Chiar dacă puteți obține o inspecție la domiciliu, orice inspecție are limitele sale. Este posibil ca problemele din spatele zidurilor, ale plafoanelor și ale pardoselilor să nu fie evidente până la intrarea în posesie. Dacă utilitățile sunt oprite, s-ar putea să nu fiți capabili să detectați scurgeri, probleme electrice, aparate rupte sau echipamente HVAC care funcționează defectuos.

Opțiuni de plată: Planificați înainte

Cumpărarea unei proprietăți la licitație necesită, de obicei, foarte mulți bani. Fiecare companie de licitație și guvern județean are propriile cerințe pentru plată, dar probabil veți avea nevoie de numerar doar pentru a vă asigura dreptul de a licita. Sumele de avans și metodele de cumpărare depind deseori de proprietatea și casa de licitații. Opțiuni de finanțare mai flexibile pot fi disponibile prin achiziționarea unei proprietăți deținute de o bancă în mod tradițional: licitațiile nu sunt singura modalitate de a cumpăra excluderi.

În ceea ce privește plata, ofertanții la o licitație ar trebui să aducă numerar, o ordine de bani sau un cec al casierului pentru suma solicitată de către titularul licitației. De obicei, va trebui să plătiți integral proprietatea imediat după câștigarea licitației. Ocazional, este posibil să aveți până a doua zi să efectuați plata. Nerespectarea plății poate duce la pierderea depozitului și la interzicerea licitațiilor viitoare. Fiți pregătit să furnizați dovada fondurilor pentru a arăta că puteți finaliza achiziția. Dacă licitați ca entitate, cum ar fi un LLC, o încredere sau un parteneriat limitat, în loc de persoană fizică, poate fi necesar să vă prezentați documentele entității.

Câștigătorii trec prin escrow și se închid la fel cum ar face cu orice altă achiziție a casei. Ofertanții la licitațiile imobiliare sunt adesea investitori imobiliari care își pot permite să plătească numerar. Pentru licitații care permit achiziții finanțate, va trebui să fiți precalificat înainte de timp.

Unele case de licitații preferă să lucrați cu creditorii afiliați lor și vor avea acești creditori pe site la licitație. Cu toate acestea, faceți cercetarea dinainte pentru a determina ratele dobânzilor disponibile de la creditorii concurenti. Aceste informații vă pot oferi un avantaj.

De asemenea, asigurați-vă că înțelegeți taxele de licitație pe care va trebui să le acoperiți. „Casele achiziționate la licitații de multe ori au costuri și taxe de la licitatori, bănci, avocați și alte companii necesare pentru a aduce proprietatea la licitație”, a spus Humes. „Nu este neobișnuit să găsești taxe de licitație de 10%, dobânzi și penalități bancare, taxe de avocat, comisioane de vânzare cu 12%, taxe de pregătire a proprietății și altele asemenea, care sunt transmise cumpărătorului.”

Verificați dacă există reclamații, licențe și ocupanți

Înainte de a licita, veți dori să angajați o companie de căutare a titlurilor pentru a vedea cine poate ține credite împotriva proprietății. Dacă îl câștigi, vei deveni responsabil pentru orice împrumut, ceea ce înseamnă mai mulți bani din buzunar.

Pot exista și alte pretenții împotriva locuinței - nu doar credite fiscale, ci credite contractante sau oa doua ipotecă. Ofertanții ar trebui să se adreseze companiei de licitație pentru a se asigura că proprietatea are un titlu clar. Dacă câștigați o licitație, veți dori să cumpărați o asigurare de titlu în termen de escrow sau imediat după închidere pentru a vă proteja împotriva oricărei credite neacoperite în timpul căutării titlului.

De asemenea, în unele cazuri, (fostul) proprietar sau un squatter va ocupa proprietatea, ceea ce înseamnă că va trebui să le expulzați - un proces care poate fi cel mai neplăcut și lung și costisitor în cel mai rău caz. Pentru a simplifica procesul, poate doriți să le oferiți câteva mii de dolari în față pentru a muta și preda cheile.

Abține-te de la a face orice până când ții titlul. Evitați îndemnul de a începe renovările sau de a vă muta în proprietate imediat după obținerea certificatului de vânzare. Va trebui totuși să așteptați până la 10 zile pentru a primi certificatul de titlu. Proprietatea nu este cu adevărat a ta până când nu deții acel certificat; proprietarul își putea păstra în continuare dreptul la locuință, depunând o obiecție la vânzare la instanță sau achitând împrumutul.

Linia de jos

Casele închise pot fi atrăgătoare din punct de vedere financiar, dar există multe obstacole de luat în considerare înainte de a cumpăra. De asemenea, doar pentru că o casă este de vânzare la licitație nu înseamnă că o vei putea obține la un preț bun (sau că locuința este o ofertă bună cu orice preț - ar putea fi o groapă de bani). Dar pentru persoanele inteligente, inteligente și motivate, licitațiile de proprietate merită explorate ca o modalitate de a ridica ieftin o casă sau o proprietate de investiții.

Acestea fiind spuse, luați în considerare proprietățile care nu sunt licitate ca o alternativă. „Poate fi posibil să găsești o afacere mai bună atunci când negociezi cu un vânzător care are capitaluri proprii într-o proprietate și poate negocia în numele propriu fără toate penalitățile și taxele afiliate ale licitației”, recomandă Humes. „De asemenea, este posibil să aveți mai multă concurență la licitații de la companii care achiziționează proprietăți pentru a flip ca model de afaceri. Casele licitate nu sunt întotdeauna cea mai bună ofertă pentru cumpărătorul obișnuit. ”

Dacă sunteți interesat să încercați să ridicați o proprietate de chilipir la o licitație, sunt multe de învățat. Licitațiile sunt o modalitate mai riscantă de a cumpăra o proprietate decât printr-un agent imobiliar. Este important să fii extrem de bine educat în legătură cu procesul și cu privire la proprietățile care te interesează să licitezi. Colaborarea cu un agent imobiliar local sau un broker pentru identificarea potențialelor proprietăți poate fi utilă, deși acestea nu pot fi interesate decât dacă puteți ajunge la un acord de compensare.

În cele din urmă, asigurați-vă că revizuiți cu atenție toate regulile de licitație și efectuați diligența cuvenită asupra proprietății înainte de a licita. Căutați avocatul unui avocat imobiliar - în mod ideal, unul experimentat cu vânzări de închidere a forței de muncă - pentru a vă asigura că înțelegeți care vor fi responsabilitățile și obligațiile dvs. dacă sunteți ofertantul câștigător.