Înțelegerea faptelor de proprietate

Faptele de proprietate sunt utilizate pentru a transmite proprietăți reale de la un acordator (vânzător) la un beneficiar (cumpărător). Pentru ca o faptă să fie operată legal, trebuie să includă identificarea cedentului și a beneficiarului și descrierea adecvată a proprietății.

Mai precis, faptele se încadrează într-o serie de categorii, inclusiv garanție, renunțare și scop special. Acest articol va defini care sunt faptele, ce trebuie să fie incluse într-o faptă care să fie operativă din punct de vedere juridic și diferitele tipuri de fapte care sunt utilizate în transferul bunurilor reale.

Ce sunt faptele de proprietate?

Fapta de proprietate este un instrument legal scris și semnat, care este utilizat pentru a transfera dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare de la vechiul proprietar (cedent) la noul proprietar (beneficiarul). Istoric, proprietatea imobiliară a fost transferată printr-un act ceremonial cunoscut sub numele de „livery of sixin”. În acest act, persoana care a transferat terenul a înmânat o crenguță sau un cheag de gazon din pământ către persoana care a livrat terenul. O declarație verbală sau scrisă a însoțit adesea gestul, deși libertatea lui Sixin a transferat titlul în proprietate. Astăzi, titlul de proprietate reală este transmis printr-o faptă de hârtie.

Elemente de fapt esențiale

Deși fiecare stat are propriile cerințe, majoritatea faptelor trebuie să conțină mai multe elemente esențiale pentru a fi valabile din punct de vedere legal:

• Trebuie să fie în scris. Deși majoritatea faptelor sunt completate pe formulare tipărite, nu există nicio cerință legală ca orice formă specifică să fie utilizată atât timp cât sunt incluse elementele esențiale.
• Beneficiarul trebuie să aibă capacitatea legală de a transfera proprietatea, iar beneficiarul trebuie să poată primi subvenția. O persoană care este competentă să încheie un contract valabil este considerată competentă.
• Furnizorul și beneficiarul trebuie identificați astfel încât să poată fi constatate.
• Proprietatea trebuie descrisă în mod adecvat.
• Cuvintele operative de transport trebuie să fie prezente. Toate faptele de formă standard includ limbajul juridic necesar care transferă efectiv proprietatea.
• Fapta trebuie să fie semnată de către cedent sau beneficiari, dacă proprietatea este deținută de mai mult de o persoană.
• Fapta trebuie să fie legal livrată destinatarului sau cuiva care acționează în numele beneficiarului.
• Fapta trebuie să fie acceptată de beneficiar. De obicei, faptele sunt acceptate de către destinatar, dar în anumite circumstanțe, beneficiarul ar putea respinge livrarea faptei.

Înțelegerea faptelor de proprietate

Tipuri de fapte

Faptele pot fi clasificate în mai multe moduri. În linii mari, faptele sunt clasificate ca fiind oficiale sau private. Faptele oficiale sunt executate în temeiul unei proceduri judiciare sau judiciare. Totuși, majoritatea tranzacțiilor cu proprietăți implică persoane fizice și entități de afaceri folosind acte private.

Faptele sunt, de asemenea, clasificate în funcție de tipul garanțiilor de titlu furnizate de către cedent. Diferitele tipuri de fapte includ:

Fapta generală de garanție

Fapta de garanție generală oferă cea mai mare protecție beneficiarului. Prin acest tip de faptă, cedentul face o serie de promisiuni obligatorii din punct de vedere legal (numite legământuri) și garanții destinatarului (și moștenitorilor lor), care acceptă să protejeze beneficiarul împotriva oricăror pretenții și cereri anterioare ale tuturor persoanelor cu privire la terenul transportat. . Convențiile obișnuite pentru titlu incluse într-o faptă de garanție generală sunt:

• legământul lui seisin, în sensul că cedentul garantează că dețin proprietatea și are dreptul legal de a o transmite
• legământul împotriva obligațiilor, care denotă faptul că cedentul garantează că proprietatea este lipsită de credite sau obligații, cu excepția celor specificate în faptă
• legământul plăcerii liniștite, care indică faptul că beneficiarul va avea o posesie liniștită asupra proprietății și nu va fi perturbat, deoarece cedentul avea un titlu defect
• legământul asigurării ulterioare, în care cedentul promite să livreze orice document necesar pentru a face titlul bun

Fapta specială de garanție

În cazul în care într-o faptă de garanție generală, cedentul promite să garanteze și să apere titlul transmis împotriva pretențiilor tuturor persoanelor, cedentul unei fapte de garanție specială garantează că au primit titlul de proprietate și că nu au făcut nimic în timp ce dețin titlul pentru a crea un defect.

Cu alte cuvinte, sunt garantate numai defectele care au apărut în timpul dreptului de proprietate asupra cedentului asupra proprietății. Datorită acestei limitări, garanția specială oferă beneficiarului o protecție mai mică decât fapta de garanție generală. Mulți cumpărători de bunuri imobiliare vor insista asupra unei fapte generale de garanție pentru a se proteja împotriva problemelor care ar putea apărea ca urmare a unei fapte speciale de garanție.

Fapta Quitclaim

Fapta de renunțare, denumită și faptă fără garanție, oferă beneficiarului cea mai mică cantitate de protecție. Acest tip de fapt transmite orice interes pe care îl acordă în prezent proprietatea, dacă este cazul. Nu sunt făcute garanții sau promisiuni cu privire la calitatea titlului. Dacă cedentul are un titlu bun, fapta de renunțare la cerere este în esență la fel de eficientă ca o faptă generală de garanție. Cu toate acestea, în cazul în care titlul conține un defect, destinatarul nu are recurs legal împotriva cedentului în temeiul faptei. O faptă cu caracter renunțat este adesea folosită dacă cedentul nu este sigur de starea titlului (dacă conține defecte) sau dacă cedentul nu dorește nicio răspundere în temeiul acordurilor din titlu.

Fapte cu scop special

Faptele cu scop special sunt frecvent utilizate în legătură cu procedurile judiciare și în cazurile în care fapta este de la o persoană care acționează într-un anumit tip de funcție oficială. Cele mai multe fapte cu scop special nu oferă protecție beneficiarului puțin sau deloc și sunt, în esență, fapte de renunțare. Tipurile de fapte cu scop special includ, dar nu se limitează la:

• Fapta administratorului: Aceasta poate fi folosită atunci când o persoană moare intestin (fără voință). Un administrator numit de instanță va dispune de bunurile decedentului, iar fapta unui administrator poate fi folosită pentru a transmite titlul de proprietate reală către beneficiar.
• Fapta executorului: aceasta poate fi folosită atunci când o persoană moare testat (cu testament). Executorul imobilului va dispune de bunurile decedentului, iar fapta unui executor poate fi folosită pentru a transmite titlul sau proprietatea reală către beneficiar.
• Fapta șerifului: aceasta este oferită ofertantului câștigător la o vânzare de execuție deținută pentru a satisface o hotărâre care a fost obținută împotriva proprietarului bunului. Beneficiarul primește orice titlu pe care îl are debitorul judecății.
• Fapta fiscală: aceasta este emisă atunci când o proprietate este vândută pentru impozite delincvente.
• Fapta în Lieu of Foreclosure: Aceasta este dată de un împrumutat care este implicit pe o ipotecă direct către creditor. Acest lucru servește la prevenirea procedurilor de închidere și, dacă creditorul acceptă fapta în loc de închidere, împrumutul este încheiat. Mulți creditori preferă să se excludă pentru a curăța titlul.
• Fapta de cadou (faptă de cadou). Aceasta este folosită pentru a transmite titlul asupra proprietăților imobiliare care nu este oferită fără nicio considerație sau doar pentru o taxă. În unele state, fapta cadou trebuie înregistrată în doi ani sau devine nulă.

Linia de jos

Transferul titlului unei proprietăți se face printr-o faptă. Anumite elemente esențiale trebuie să fie conținute în cadrul faptei pentru a putea fi operată legal. Diferitele fapte oferă diverse niveluri de protecție destinatarului, iar obligațiile unui donator sunt determinate de forma faptei. Întrucât faptele sunt documente legale importante care afectează interesele și drepturile de proprietate, un avocat imobiliar calificat ar trebui consultat în orice tranzacție care le implică, cum ar fi închiderea unei achiziții de locuințe.