Faptă de încredere
O faptă de încredere, cunoscută și ca faptă de încredere, este un document folosit uneori în tranzacțiile imobiliare din SUA Este un document care intră în joc atunci când o parte a luat un împrumut de la o altă parte pentru a achiziționa o proprietate. Fapta de încredere reprezintă un acord între împrumutat și creditor pentru a avea proprietatea deținută în încredere de către un terț neutru și independent până la achitarea împrumutului.
Deși faptele de încredere sunt mai puțin obișnuite decât au fost odată, aproximativ 20 de state încă mandatează utilizarea unuia, mai degrabă decât a unei ipoteci, atunci când finanțarea este implicată în achiziționarea de bunuri imobiliare.
Faptele de încredere sunt utilizate în mod frecvent în Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Carolina de Nord, Tennessee, Texas, Virginia și Virginia de Vest. Câteva state, cum ar fi Kentucky, Maryland și Dakota de Sud, permit utilizarea atât a faptelor de încredere, cât și a creditelor ipotecare.
Cum funcționează o faptă de încredere
Într-o tranzacție imobiliară - cumpărarea unei locuințe, să zicem - un creditor oferă împrumutatului bani în schimbul uneia sau a mai multor bilete la ordin legate de o faptă de încredere. Această faptă transferă titlul legal de proprietate reală către un mandatar imparțial, de regulă o societate cu titlu, o societate comercială sau o bancă, care o deține ca garanție pentru biletele la ordin - garanția pentru împrumut. Titlul echitabil - dreptul de a obține proprietatea deplină - rămâne în sarcina împrumutatului, la fel ca și utilizarea deplină și răspunderea pentru proprietate.
Această stare de lucruri continuă pe toată perioada rambursării împrumutului. Mandatarul deține titlul legal până când împrumutatul plătește integral datoria, moment în care titlul de proprietate devine împrumutat. În cazul în care împrumutatul este implicit la împrumut, mandatarul preia controlul deplin asupra proprietății.
Cheie de luat cu cheie
- În tranzacțiile imobiliare finanțate, faptele fiduciare transferă titlul legal al unei proprietăți către o terță parte, cum ar fi o bancă, o escrow sau o societate cu titlu, pentru a deține până când împrumutatul își restituie datoria față de creditor.
- Actele de încredere sunt utilizate în locul ipotecilor în mai multe state.
- Investiția în acte de încredere poate oferi un flux de venituri cu un randament ridicat.
Fapta de încredere vs. ipoteca
Actele și creditele ipotecare sunt atât utilizate în împrumuturi bancare cât și private pentru crearea de credite imobiliare și ambele sunt înregistrate în mod obișnuit ca datorii în județul în care se află proprietatea.
Cu toate acestea, o ipotecă implică două părți: un împrumutat (sau un credit ipotecar) și un creditor (sau un credit ipotecar). În schimb, o faptă de încredere implică trei părți: un împrumutat (sau un creditor), un creditor (sau beneficiar) și mandatar. Mandatarul deține titlul de garanție în beneficiul creditorului; în cazul în care împrumutatul este implicit, acesta va iniția și finaliza procesul de închidere la cererea creditorului.
Spre deosebire de utilizarea populară, un credit ipotecar nu este un împrumut pentru a cumpăra o proprietate; este un acord care promite proprietatea drept garanție pentru împrumut.
Foreclosures și acte de încredere
Creditele ipotecare și faptele de încredere au diferite procese de închidere. O executare judiciară judiciară este un proces supravegheat de instanță, aplicat atunci când creditorul depune un proces împotriva împrumutatului pentru neîndeplinirea unei ipoteci. Procesul consumă timp și costisitor. De asemenea, în cazul în care licitația imobiliară închisă nu aduce suficienți bani pentru a achita biletul la ordin, creditorul poate face o hotărâre de deficiență împotriva împrumutatului, solicitând soldul. Cu toate acestea, chiar și după ce proprietatea este vândută, împrumutatul are dreptul de răscumpărare: El poate rambursa creditorul într-un interval de timp stabilit și să dobândească titlul de proprietate.
În schimb, o faptă de încredere permite creditorului să înceapă o închidere judiciară mai rapidă și mai puțin costisitoare, ocolind sistemul instanțelor și respectând procedurile expuse în fapta de încredere și dreptul statului. Dacă împrumutatul nu face creditul curent, proprietatea este scoasă la licitație prin vânzarea unui mandatar. Titlul se transferă de la mandatar la noul proprietar prin fapta de către mandatar după vânzare. Atunci când nu există ofertanți la vânzarea de către fiduciar, proprietatea revine creditorului prin fapta unui mandatar. Odată ce proprietatea este vândută, împrumutatul nu are dreptul de răscumpărare.
În plus, un mandatar are responsabilitatea de a achita veniturile din vânzare către împrumutat și creditor după finalizarea vânzării. Mandatarul va plăti creditorului suma rămasă pe datorie și va plăti împrumutatului tot ce depășește suma respectivă, permițând astfel creditorului să cumpere proprietatea.
Pro și contra investițiilor în acte de încredere
Investitorii care caută randamente suculente apelează uneori la sectorul imobiliar, în special, la acte de încredere.
În investiția cu acte de încredere, investitorul împrumută bani unui dezvoltator care lucrează la un proiect imobiliar. Numele investitorului merge pe fapta de încredere, în calitate de creditor. Investitorul încasează dobânzi la împrumutul său; la finalizarea proiectului, directorul său îi este returnat integral. De obicei, un broker de fapt de încredere facilitează acordul.
Pro-uri
Flux de venit cu randament ridicat
Diversificarea portofoliului
Contra
nelichid
Fără apreciere de capital
Ce fel de dezvoltator intră în acest aranjament? Băncile sunt adesea reticente în împrumuturi la anumite tipuri de dezvoltări, cum ar fi proiectele comerciale de dimensiuni medii - prea mici pentru marii creditori, prea mari pentru cei mici - sau dezvoltatorii cu antecedente slabe sau prea multe împrumuturi. Creditorii precauți pot, de asemenea, să se deplaseze prea lent pentru dezvoltatori până la un termen limită pentru începerea sau finalizarea unui proiect.
Deci, acești dezvoltatori sunt adesea într-un pic de criză. Din aceste motive, investitorii cu acte de încredere s-ar putea aștepta adesea cu dobândă mare la banii lor. Acestea pot profita de avantajele diversificării într-o clasă de active diferită, fără a fi nevoie să fie experți în construcții sau management imobiliar: aceasta este o investiție pasivă.
Investiția cu acte de încredere are anumite riscuri și dezavantaje. Spre deosebire de stocuri, investițiile imobiliare nu sunt lichide, ceea ce înseamnă că investitorii nu își pot recupera banii la cerere. De asemenea, investitorii se pot aștepta doar la dobânda pe care o generează împrumutul, cu o apreciere de capital suplimentară puțin probabilă. Părțile investite pot exploata orice discrepanțe legale în fapta de încredere, provocând angajamente juridice costisitoare care pot pune în pericol investiția. Investitorul tipic cu puțină experiență poate avea dificultăți, deoarece un anumit set de expertiză este necesar pentru a găsi dezvoltatori, proiecte și brokeri credibili și de încredere.
Exemplu din lumea reală a unei fapte de încredere
De exemplu, un formular scurt Document de fapt de încredere folosit în Austin County, Texas, acoperă cerințele pentru majoritatea creditorilor. Formularul începe cu o definiție a termenilor și a spațiilor pentru ca împrumutatul, creditorul și mandatarul să le completeze numele. Suma împrumutată și adresa proprietății trebuie de asemenea completate.
După această secțiune, documentul continuă apoi să specifice transferul drepturilor asupra proprietății și a pactelor uniforme, inclusiv:
- Detalii despre plata principalului și a dobânzii
- Fonduri de escrow
- liens
- Asigurarea proprietății și întreținerea structurii
- Ocuparea structurii - cu condiția ca împrumutatul să aibă rezidența în termen de 60 de zile
Formularul include, de asemenea, acorduri neuniforme, care specifică implicit sau încălcarea oricăruia dintre termenii acordului. Există, de asemenea, o specificație că împrumutul cu care se ocupă documentul nu este un împrumut de capitaluri proprii - adică ceva de la care împrumutatul va primi numerar - împrumutul este pentru achiziționarea proprietății.
Fapta de încredere se încheie cu un spațiu pentru semnătura împrumutatului, pe care trebuie să îl facă în prezența unui notar și a doi martori, care, de asemenea, semnează.