Abordarea de comparație a vânzărilor (SCA)
Abordarea de comparare a vânzărilor este o metodă de evaluare imobiliară care compară o proprietate cu alte proprietăți cu caracteristici similare care s-au vândut recent. Metoda ia în considerare efectul pe care caracteristicile individuale îl au asupra valorii proprietății generale. Cu alte cuvinte, valoarea totală a unei proprietăți este suma tuturor valorilor tuturor caracteristicilor sale. Agenții imobiliari și evaluatorii pot utiliza metoda de comparare a vânzărilor atunci când evaluează proprietățile pentru a vinde.
Înțelegerea abordării comparative a vânzărilor (SCA)
Abordarea de comparare a vânzărilor ajută profesioniștii imobiliari și cumpărătorii să stabilească dacă prețul unei locuințe este corect și comparabil cu piața actuală.
Abordarea este utilizată ca coloana vertebrală pentru analiza comparativă a pieței, care este o analiză a prețurilor proprietăților vândute recent, care sunt similare și în aceeași zonă geografică. Cu alte cuvinte, abordarea presupune adesea să privim proprietățile locale pentru a vedea ce au în comun. De acolo, evaluatorii pot determina o valoare pentru o proprietate pe baza caracteristicilor sale. Examinând proprietățile din aceeași locație, evită utilizarea metodelor mai puțin fiabile, cum ar fi compararea vânzărilor de proprietăți pe o zonă geografică mai largă.
Aplicarea abordării comparative a vânzărilor
Deși există numeroși pași pe care un evaluator imobiliar poate să-i facă în evaluarea valorii unei proprietăți, prezentate mai jos sunt unele dintre cele mai frecvente. Este important să rețineți că abordarea de comparație a vânzărilor nu este o evaluare oficială și, dacă o proprietate este unică, ar putea fi necesară o evaluare formală.
Locație și cartier
Geografia unde se află imobilul și starea topografiei locale ar putea avea efecte directe asupra valorii atribuite tuturor proprietăților comparabile. De exemplu, un rând de case situate în apropierea unui aeroport ar avea toate probleme de zgomot care ar face parte din comparațiile de vânzări ale acestora. Dacă aceleași case ar fi situate într-o parte mai liniștită a orașului, evaluarea ar fi diferită.
Ar fi mai potrivit să comparăm casele situate în același cartier decât casele dintr-o altă secțiune a orașului, chiar dacă au aceleași modele arhitecturale. Unii dintre factorii de care trebuie să aveți grijă în evaluarea unui cartier includ,
- Apropierea de școlile din apropiere, dacă există
- Apa, lacuri sau plaje
- Parcuri sau zone comune
- Proximitatea cu autostrăzile sau pasajele
- Clădiri abandonate, căi ferate, clădiri industriale
Alți factori externi pot intra în joc cu o evaluare, cum ar fi nivelul de poluare asupra proprietății și a zonei înconjurătoare.
Anunțuri vândute recent
Examinați valoarea proprietății casei și costul pe pătrat pătrat. Anunțurile vândute recent pot ajuta la furnizarea unui punct de plecare pentru valoarea caselor din zonă. Deși casele vând la prețuri diferite, în funcție de caracteristicile lor și de piață la momentul vânzării, revizuirea valorilor proprietăților și a vânzărilor recente vor oferi un bun punct de plecare sau un număr de bază.
Caracteristici ale casei de vânzare cu altele similare
O locuință trebuie comparată cu proprietățile care au același număr de dormitoare, garaje și băi. Comparația ar trebui să includă locuințe de aproximativ aceeași suprafață pătrată pe parcelele de teren care au aproximativ aceeași dimensiune.
Vârsta și starea locuințelor
Comparați locuința cu cei de vârstă similară și dacă este o casă mai veche, dacă are nevoie de upgrade-uri. Starea generală a locuinței poate influența semnificativ o evaluare. De exemplu, două case pot avea același design, având același număr de camere, dar una dintre case poate avea nevoie de reparații. Ar putea exista daune termite, probleme cu instalațiile sanitare sau acoperișurile care trebuie înlocuite sau remediate. Orice îmbunătățiri care sunt necesare ar afecta valoarea proprietății, indiferent de a avea caracteristici comparabile.
Calculați un preț mediu pe pătrat pătrat
Odată ce casele cu caracteristici similare, vârstă și geografii sunt compilate, luați fiecare dintre prețurile lor de vânzare și împărțiți-le în funcție de materialul lor pătrat. Rezultatul va genera costul pe pătrat pe baza caselor din analiza comparației de vânzări. Mediază costul pe metru pătrat pentru toate casele comparabile și înmulțește acest număr cu metrajul pătrat al casei care este evaluată.
De exemplu, să ne uităm la casele din aceeași zonă și să calculăm media lor pătrată. Trei case din zonă vândute recent și au fost listate după cum urmează:
- 300.000 USD cu 3.500 de metri pătrați și un preț pe metru pătrat de 85.70 USD (300.000 / 3.500)
- 285.000 USD cu 2.800 de metri pătrați și un preț pe metru pătrat de 101, 78 USD
- 232.000 USD cu 2.500 de metri pătrați și un preț pe metru pătrat de 92, 80 USD
- Prețul mediu pe metru pătrat pentru cele trei proprietăți este de 93, 42 USD sau ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 USD) / 3)
Locuința care este evaluată are un metru pătrat de 2.600 și când înmulțim mediul pătrat mediu pentru casele comparabile, ajungem la o sumă evaluată de 242.892 USD sau (93, 42 * 2.600 USD). Analiza ar trebui să ofere o valoare rezonabilă pentru locuință.
Desigur, multe alte funcții ar putea crește valoarea casei. Cu toate acestea, o analiză de comparație a vânzărilor nu este o știință exactă, deoarece valoarea unei case este oarecum subiectivă, ceea ce înseamnă că o familie ar putea găsi mai multă valoare în ea decât alta și să-și crească oferta. Așa cum am spus mai devreme, factori externi, cum ar fi condițiile economice, piața locurilor de muncă și starea pieței imobiliare, toate joacă foarte mult pentru cât de mult se vinde o casă sau pentru cât timp se află pe piață.