De vânzare de către proprietar sau utilizați un agent: Care este cel mai potrivit pentru dvs.?

Metoda „de vânzare prin proprietar” (FSBO) pare o modalitate excelentă de a economisi mii de dolari atunci când vindeți casa. Până la urmă, comisionul standard al agenților imobiliari este de 6% - este de 15.000 de dolari pe o casă de 250.000 de dolari. Având în vedere dimensiunea acestei taxe, s-ar putea să credeți că acțiunea în calitate de agent al vânzătorului dvs. va merita cu siguranță economiile. Iată opt motive pentru care ar trebui să te gândești din nou.

1. Agenții imobiliari nu pot afișa FSBO

Într-o afacere de vânzare-de-proprietar, agentul cumpărător știe că nu va exista un coleg profesionist la celălalt capăt al tranzacției. Chiar dacă un client insistă să vă vadă casa, agentul s-ar putea descuraja să facă o ofertă, citând problemele și riscurile de a încerca să închidă afacerea fără ca un profesionist să reprezinte vânzătorul - și fără o comisie garantată.

Dacă doriți să fiți luați în serios de agenții de vânzători, obțineți cel mai bun preț și asigurați-vă că nu pierdeți niciun pas cheie în acest proces sau riscați un proces - este mai bine să folosiți un agent imobiliar decât să încercați să vindeți acasă singur.

„Există doar două motive pentru care arată un FSBO: Nu există niciun alt inventar disponibil sau prețul este ridicol de mic”, spune Bruce Ailion, un agent imobiliar cu RE / MAX Greater Atlanta. Brokerii cu experiență au fost, în general, arsi printr-o tranzacție FSBO, în care vânzătorul nu a plătit comisionul total convenit - sau niciun comision deloc - agentului care a adus cumpărătorul, spune Ailion. „Vânzătorii FSBO sunt priviți ca nerealiști, nerezonabili și dificili, pe care agenții imobiliari profesioniști le-au respins”, spune el.

Există însă agenți cumpărători care îți vor arăta proprietatea în condiții potrivite. Agentul imobiliar din Philadelphia, Denise Baron, de la Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach, spune că, atât timp cât are un acord de cumpărător semnat, care afirmă că, atunci când arată o casă FSBO, agenția ei este plătită, este încrezătoare.

„De asemenea, am un acord semnat în prealabil de proprietarul care își vinde propria proprietate sau acasă”, spune Baron. Acordul prevede ce taxa procentuală va plăti agentului vânzător. (Agentul poate specifica o comisie de 6%, încercând să pună în valoare atât partea cumpărătorului, cât și a vânzătorului. În schimb, negociază comisia totală cu o valoare mai rezonabilă de 2% la 3%.) Acordul clarifică, de asemenea, că Baron lucrează doar în numele cumpărător și că, în calitate de agent al cumpărătorului, are datoria de a dezvălui clientului său toate informațiile pe care le oferă vânzătorul, cum ar fi necesitatea de a vinde până la o anumită dată.

2. Agenții Evitați vânzările emoționale

Vânzarea casei dvs. este de obicei un proces emoțional. A avea un agent te ține cu un pas înlăturat și te face mai puțin probabil să faci greșeli stupide, cum ar fi suprasolicitarea casei tale, refuzul de a contracara o ofertă scăzută, deoarece te-ai jignit sau a renunța prea ușor când ai un termen limită pentru vânzare. „Un agent imobiliar poate urmări fără a comunica un sentiment de dorință sau disperare; Urmărirea este treaba lor ”, spune Ailion. „Când un vânzător verifică în mod repetat, semnalează, pe bună dreptate sau în mod greșit, dorința de a accepta un preț mai mic.”

Dacă renunți la un agent, va trebui să te ocupi direct de respingerea de fiecare dată când un agent cumpărător îți spune că clientul nu este interesat. „În calitate de proprietar de locuință, poate fi destul de enervant să auziți unele dintre comentariile pe care le fac cumpărătorii și, de multe ori, agenții lor”, spune David Kean, un agent imobiliar cu Teles Properties din Beverly Hills, Calif.

Un agent poate scoate înțepătoria din respingere și poate pune un spin pozitiv asupra oricărui feedback negativ. "Pentru vânzător este mai dificil să-și păstreze emoțiile în afara vânzării, deoarece nu există o terță parte care să renunțe la nimic", spune brokerul imobiliar Jesse Gonzalez, proprietarul Archer Realty din Santa Rosa, Calif., dacă proprietatea se află pe piață, proprietarul nu știe motivul pentru care casa nu se vinde. "

"Emoțiile vor fi întotdeauna acolo pentru vânzător", adaugă Gonzalez, "însă criticile constructive pot deveni mai ușor de digerat pentru vânzător atunci când vine de la un broker care este de partea lor, încercând să obțină tot ce este mai bun pentru ei."

3. Imobiliare este un loc de muncă cu normă întreagă

Poți să te grăbești de la serviciu de fiecare dată când cineva vrea să-ți vadă casa? Vă puteți scuza de la o întâlnire de fiecare dată când telefonul sună cu un potențial cumpărător? La sfârșitul unei zile lungi de muncă, aveți energia să profitați de orice oportunitate posibilă de a vă comercializa casa? Sunteți expert în marketing case?

Aveți vreo experiență în acest sens? Răspunsul dvs. la toate aceste întrebări este probabil „nu.” Răspunsul unui agent la toate aceste întrebări este „da”. În plus, parcurgând un agent, veți primi o cutie de blocare pentru ușa din față care permite agenților să afișeze. casa ta chiar și atunci când nu ești disponibil.

4. Agenții accesează rețele mari

Da, vă puteți enumera singuri casa pe Zillow, Redfin, Craigslist și chiar pe Serviciul de listare multiplă (MLS) pe care îl folosesc agenții. Dar va fi suficient? Chiar dacă aveți o rețea personală sau profesională mare, acei oameni vor avea puțin interes să răspândească cuvântul că casa dvs. este de vânzare. Nu aveți relații cu clienții, cu alți agenți sau cu o agenție imobiliară care să aducă cel mai mare grup de cumpărători potențiali la domiciliu. Un grup mai mic de potențiali cumpărători înseamnă mai puțină cerere pentru proprietatea dvs., ceea ce se poate traduce în așteptarea mai multă vreme pentru a vă vinde casa și, eventual, pentru a nu obține atât de mulți bani, cât valorează casa dvs.

„Un agent imobiliar bun ar trebui să aibă un Rolodex de nume și informații de contact, astfel încât el sau ea să poată răspândi rapid cuvântul despre proprietatea pe care tocmai au listat-o”, spune brokerul imobiliar Pej Barlavi, CEO al Barlavi Realty din New York. „Am o listă de distribuție de peste 3.500 de contacte care primesc un e-mail de la mine în 48 de ore în care listăm o proprietate. Apoi încep să comercializez proprietatea în fiecare site web disponibil, MLS și site pentru imobiliare pentru a menține impulsul și pentru a păstra în mod constant. ”

5. Eliminarea cumpărătorilor necalificați

Un agent poate afla dacă cineva care dorește să vă vadă casa este într-adevăr un cumpărător calificat sau doar un vecin visător sau curios. Este multă muncă și o întrerupere majoră de fiecare dată când trebuie să vă puneți viața în așteptare, să vă faceți casa să pară perfectă și să vă arătați casa. Doriți să limitați aceste probleme la afișările care, cel mai probabil, vor avea ca rezultat o vânzare.

„Agenții imobiliari sunt antrenați să pună întrebări de calificare pentru a determina seriozitatea, calificarea și motivația unei perspective”, spune Ailion. Agenții imobiliari sunt, de asemenea, instruiți să pună întrebări de închidere cu privire la cât timp au căutat cumpărătorii, dacă au văzut alte case care ar funcționa pentru nevoile lor, dacă plătesc numerar sau au fost precalificate, ce școli caută, etc. pe. Ei pot muta o persoană calificată și motivată la punctul de cumpărare. Vânzătorii FSBO nu au acest set de pregătire și abilități, spune el.

De asemenea, este incomod ca cumpărătorii să aibă prezentul vânzător, mai degrabă decât agentul vânzătorului atunci când vizitează casa. „Când arată o casă, proprietarul nu ar trebui să fie niciodată prezent”, spune Kean. „Nimic nu face un potențial cumpărător mai incomod decât actualul proprietar în casă. Când un vânzător va fi prezent, majoritatea cumpărătorilor se vor grăbi printr-o casă și nu vor observa sau vor aminti multe despre ceea ce au văzut. ”

6. Negocierile de preț iau îndemânare

Chiar dacă aveți experiență de vânzare, nu aveți experiență specializată în negocierea unei vânzări de locuințe. Agentul cumpărătorului face, așa că el sau ea are mai multe șanse să reușească în negociere, adică mai puțini bani în buzunar. „Un agent vânzător cu experiență poate să fi negociat sute de achiziții de locuințe”, spune Kean. „Știm toate jocurile, semnele de avertizare ale unui cumpărător nervos sau neplăcut.”

Nu numai că nu aveți experiență, dar, de asemenea, sunteți probabil emoționat în legătură cu procesul și - fără ca propriul agent să vă evidențieze când sunteți irațional - aveți mai multe șanse să luați decizii slabe. Potrivit lui Kean, în loc ca un vânzător jignit să facă un răspuns incorect, impropriu unui cumpărător, un agent va oferi ceva mai profesionist, cum ar fi: „Vânzătorul a respins cererea inițială, dar a făcut contraoferta următoare.”

De asemenea, vânzătorii care merg singuri nu sunt familiarizați cu obiceiurile locale sau cu condițiile de piață. „Agenții cunosc impulsul pieței și ce este cererea motrice, ceea ce le oferă un avantaj, știind pentru ce termeni merită negociat și pentru care merită să câștige cealaltă parte”, spune Rob McGarty, co-fondator și broker desemnat cu Surefield, o brokeraj imobiliar rezidențial cu sediul în Seattle.

Mai mult, spune Gonzalez, agenții cunosc obiceiurile locale pentru vânzarea unei locuințe, cum ar fi dacă cumpărătorul sau vânzătorul plătește de obicei taxe precum impozitele de transfer și costurile de închidere.

7. Ignori defectele casei tale

Agenții sunt experți în ceea ce face ca locuințele să se vândă. Ei pot merge prin casa dvs. cu dvs. și să evidențieze schimbările pe care trebuie să le faceți pentru a atrage cumpărători și pentru a obține cele mai bune oferte. Aceștia pot vedea defectele de care ignori pentru că le vezi în fiecare zi sau pentru că pur și simplu nu le vezi ca fiind defecte. De asemenea, vă pot ajuta să determinați ce feedback de la potențiali cumpărători ar trebui să acționați după ce ați introdus casa pe piață pentru a îmbunătăți șansele sale de vânzare.

„Oricine este hotărât să-și vândă propria casă ar trebui să angajeze un designer de interior sau un jucător de pariuri care să evalueze starea actuală și apelul pe piață al casei”, spune Kean. „Toți vânzătorii trebuie să angajeze un serviciu de curățare profesională pentru a oferi unei locuințe o curățare profundă înainte de a o introduce pe piață. O curățare bună va ajuta la eliminarea oricăror mirosuri, cum ar fi animalele de companie, pe care locuitorii nu le pot mirosi, deoarece locuiesc în fiecare zi cu ei. "

8. Expunerea la riscuri legale

O mulțime de documente legale este implicată într-o vânzare de locuințe și trebuie să fie completată corect de un expert. Unul dintre cele mai importante articole este prezentarea informațiilor despre vânzător. „Un vânzător de bunuri imobiliare are datoria afirmativă de a dezvălui orice fapt care afectează semnificativ valoarea sau dezirabilitatea proprietății”, spune Matthew Reischer, avocat și CEO al LegalAdvice.com. Vânzătorul poate fi făcut răspunzător pentru fraudă, neglijență sau încălcarea contractului dacă nu dezvăluie în mod corespunzător. „Problema dacă un fapt este sau nu material este, în general, stabilit în jurisprudența statului în care trăiți”, spune Reischer.

Cu excepția cazului în care sunteți avocat imobiliar, agentul dvs. știe probabil mai multe despre legile privind divulgarea decât dvs.. Dacă nu dezvăluiți un pericol, o problemă sau un defect - și cumpărătorul vă revine după ce s-a mutat și a găsit o problemă - cumpărătorul vă poate da în judecată. Agenții pot face și greșeli, dar au asigurări de erori și omisiuni profesionale pentru a se proteja și pentru a da recurs cumpărătorului, astfel încât este posibil ca cumpărătorul să nu fie nevoit să urmărească vânzătorul pentru daune.

Linia de jos

Vânzarea casei tale va fi probabil una dintre cele mai mari tranzacții din viața ta. Puteți încerca să o faceți singur pentru a economisi bani, dar angajarea unui agent are multe avantaje. Agenții pot obține o expunere mai largă pentru proprietatea dvs., vă pot ajuta să negociați o afacere mai bună, să dedicați mai mult timp vânzării dvs. și să vă ajute să vă feriți de emoții. Un agent aduce expertiză, pe care puțini vânzători de case o au, la o tranzacție complexă cu multe capcane financiare și juridice.