5 tipuri de REIT-uri și cum să investești în ele

Trusturile de investiții imobiliare (REIT) sunt o considerație esențială la construirea unui portofoliu de capitaluri proprii sau cu venituri fixe. Acestea oferă o diversificare mai mare, o rentabilitate totală potențial mai mare și / sau un risc general mai mic. Pe scurt, capacitatea lor de a genera venituri din dividende împreună cu aprecierea capitalului le face o contrabalansare excelentă pentru acțiuni, obligațiuni și numerar.

REIT-urile dețin în general și / sau gestionează bunuri comerciale producătoare de venituri, indiferent dacă este vorba despre proprietățile în sine sau ipotecile aferente acestor proprietăți. Puteți investi în companii individual, printr-un fond tranzacționat prin schimb sau cu un fond mutual. Există multe tipuri de REIT disponibile.

Aici vom analiza câteva dintre principalele categorii de REIT-uri și randamentul lor istoric. Până la sfârșitul acestui articol, ar trebui să ai o idee mai bună când și ce să cumperi.

Cheie de luat cu cheie

• Utilizarea REIT-urilor pentru a investi în imobiliare poate diversifica portofoliul dvs., dar nu toate REIT-urile sunt create egale.
• Unele REIT investesc direct în proprietăți, obținând venituri din chirii și taxe de administrare. Alții investesc în datorii imobiliare, adică ipoteci și titluri garantate de credite ipotecare.
• În plus, REIT-urile tind să se concentreze pe un anumit sector de proprietăți, de exemplu, centre de vânzare cu amănuntul sau comerciale, hoteluri și stațiuni sau servicii medicale și spitale.

Returnări istorice ale REIT-urilor

Trusturile de investiții imobiliare sunt istoric una dintre cele mai performante clase de active disponibile. Indicele FTSE NAREIT REIT Equity este ceea ce utilizează majoritatea investitorilor pentru a măsura performanța pieței imobiliare din SUA. Între 1990 și 2010, rentabilitatea medie anuală a indicelui a fost de 9, 9%, în al doilea rând doar pentru stocurile de nivel mediu, care au înregistrat o medie de 10, 3% pe an în aceeași perioadă.

În comparație, activele cu venituri fixe au gestionat 7% randamente anuale și mărfuri cu doar 4, 5% pe an. Imobilul a fost cel mai slab performant din opt clase de active în doar doi ani din 20. Venitul fix, pe de altă parte, a fost cel mai slab performant de șase ori în aceeași perioadă de 20 de ani.

Mai recent, media pe trei ani a REIT-urilor între martie 2013 și martie 2016 a fost în concordanță cu mediile din perioada de 20 de ani, înregistrând un ritm de 10, 76% în perioada respectivă. Istoric, investitorii în căutare de randament au investit mai bine în imobiliare decât venitul fix, clasă tradițională de active pentru acest scop. Un portofoliu atent construit ar trebui să ia în considerare ambele.

5 tipuri de REIT-uri și cum să investești în ele

REIT-uri de vânzare cu amănuntul

Aproximativ 24% din investițiile REIT se află în centre comerciale și cu amănuntul independent. Aceasta reprezintă singura cea mai mare investiție după tip în America. Indiferent de centrul comercial frecventat, este probabil deținut de un REIT. Atunci când avem în vedere o investiție în imobiliare cu amănuntul, trebuie să examinăm în primul rând industria de retail. Este în prezent sănătos financiar și care sunt perspectivele pentru viitor?

Este important să ne amintim că REIT-urile cu amănuntul câștigă bani din chiria pe care o percep chiriașii. Dacă comercianții cu amănuntul se confruntă cu probleme de fluxuri de numerar din cauza vânzărilor slabe, este posibil să poată întârzia sau chiar să întârzie plata acestor plăți lunare, în cele din urmă fiind forțați să falimenteze. În acel moment, trebuie găsit un nou chiriaș, ceea ce nu este niciodată ușor. Prin urmare, este crucial să investești în REIT-uri cu cei mai puternici chiriași ancorali. Acestea includ magazinele alimentare și de îmbunătățire a locuinței.

După ce v-ați făcut evaluarea industriei, atenția dvs. ar trebui să apeleze la REIT-uri. Ca orice investiție, este important ca aceștia să aibă profituri bune, bilanțuri puternice și cât mai puține datorii, în special cele pe termen scurt. Într-o economie săracă, REIT-urile de vânzare cu amănuntul cu poziții semnificative de numerar li se vor oferi oportunități de a cumpăra bunuri imobiliare bune la prețuri aflate în dificultate. Cele mai bune companii vor profita de acest lucru.

Acestea fiind spuse, există preocupări pe termen lung pentru spațiul REIT cu amănuntul, deoarece cumpărăturile se schimbă din ce în ce mai mult pe internet, spre deosebire de modelul de mall. Proprietarii spațiului au continuat să inoveze pentru a-și umple spațiul cu birouri și alți chiriași orientați cu amănuntul, dar subsectorul este sub presiune.

REIT rezidențiale

Acestea sunt REIT-uri care dețin și operează clădiri de apartamente cu mai multe familii, precum și locuințe fabricate. Când doriți să investiți în acest tip de REIT, ar trebui să luați în considerare mai mulți factori înainte de a face un salt. De exemplu, cele mai bune piețe de apartamente tind să fie acolo unde accesibilitatea pentru locuințe este redusă în raport cu restul țării. În locuri precum New York și Los Angeles, costul ridicat al locuințelor unice obligă mai multe persoane să închirieze, ceea ce crește prețul proprietarilor pe care îl pot percepe în fiecare lună. Drept urmare, cele mai mari REIT rezidențiale tind să se concentreze pe centrele urbane mari.

În cadrul fiecărei piețe specifice, investitorii ar trebui să caute creșterea populației și a locurilor de muncă. În general, când există un flux net de oameni într-un oraș, se datorează faptului că locurile de muncă sunt disponibile și economia este în creștere. O rată a vacanței în scădere, însoțită de creșterea chiriilor este un semn că cererea se îmbunătățește. Atât timp cât oferta de apartamente pe o anumită piață rămâne scăzută și cererea continuă să crească, REIT-urile rezidențiale ar trebui să se descurce bine. Ca și în cazul tuturor companiilor, cele care au cele mai puternice bilanțuri și cel mai mare capital disponibil, în mod normal, fac cel mai bine.

REIT-uri de asistență medicală

REIT-urile pentru asistență medicală vor fi un subsector interesant de urmărit pe măsură ce americanii îmbătrânesc și costurile de asistență medicală continuă să crească. REIT-urile de asistență medicală investesc în imobiliare din spitale, centre medicale, centre de îngrijire medicală și case de pensionare. Succesul acestui imobil este legat direct de sistemul de sănătate. Majoritatea operatorilor acestor facilități se bazează pe taxe de ocupare, rambursări de Medicare și Medicaid, precum și salarii private. Atâta timp cât finanțarea asistenței medicale este un semn de întrebare, la fel sunt și REIT-urile pentru asistență medicală.

Lucrurile pe care ar trebui să le căutați într-un REIT de asistență medicală includ un grup diversificat de clienți, precum și investiții într-un număr de tipuri de proprietăți diferite. Concentrarea este bună într-o măsură, dar la fel răspândește riscul. În general, o creștere a cererii de servicii medicale (ceea ce ar trebui să se întâmple cu o populație îmbătrânită) este bună pentru imobiliarele de sănătate. Prin urmare, pe lângă diversificarea de tip client și proprietate, căutați companii a căror experiență în domeniul asistenței medicale este semnificativă, ale cărei bilanțe sunt puternice și al căror acces la un capital cu costuri reduse este mare.

REIT-uri de birou

Birourile REIT investesc în clădiri de birouri. Aceștia primesc venituri din chirii de la chiriași care au semnat, de regulă, contracte de închiriere pe termen lung. Patru întrebări vin în minte pentru oricine este interesat să investească într-un REIT de birou

1. Care este starea economiei și cât de mare este rata șomajului?
2. Cum sunt ratele vacante?
3. Cum este domeniul în care REIT investește economic?
4. Cât capital are pentru achiziții?

Încercați să găsiți REIT-uri care investesc în cetăți economice. Este mai bine să dețineți o mulțime de clădiri medii în Washington, DC, decât să dețineți un spațiu de birouri în Detroit, de exemplu.

REIT-urile ipotecare

Aproximativ 10% din investițiile REIT sunt în credite ipotecare, spre deosebire de imobilul în sine. Cele mai cunoscute, dar nu neapărat cele mai mari investiții sunt Fannie Mae și Freddie Mac, întreprinderi sponsorizate de guvern care cumpără credite ipotecare pe piața secundară.

Dar doar pentru că acest tip de REIT investește în credite ipotecare în loc de capitaluri proprii nu înseamnă că nu vine fără riscuri. O creștere a ratelor dobânzilor s-ar traduce într-o scădere a valorilor contabile ale creditelor ipotecare REIT, scăzând prețurile acțiunilor. În plus, REIT-urile ipotecare obțin o sumă considerabilă din capitalul lor prin oferte de datorii garantate și negarantate. În cazul în care ratele dobânzilor cresc, finanțarea viitoare va fi mai scumpă, reducând valoarea unui portofoliu de împrumuturi. Într-un mediu cu dobândă scăzută, cu perspectiva creșterii ratelor, majoritatea REIT-urilor ipotecare tranzacționează cu o reducere la valoarea activă netă pe acțiune. Trucul este găsirea celui potrivit.

Cheile evaluării oricărui REIT

Există câteva lucruri de care trebuie să țineți cont atunci când evaluați orice REIT. Acestea includ următoarele:

1. REIT-urile sunt adevărate investiții cu rentabilitate totală. Acestea oferă randamente ridicate ale dividendelor, precum și o apreciere moderată a capitalului pe termen lung. Căutați companii care au făcut o treabă bună istoric în furnizarea ambelor.
2. Spre deosebire de bunurile imobiliare tradiționale, multe REIT-uri sunt tranzacționate la burse. Obțineți diversificarea proprietăților imobiliare fără a fi blocată pe termen lung. Lichiditatea contează.
3. Amortizarea tinde să supraestimeze scăderea valorii proprietății unei investiții. Astfel, în loc să folosească raportul de plată (ce folosesc investitorii de dividende) pentru a evalua un REIT, priviți în schimb fondurile sale din operațiuni (FFO). Aceasta este definită ca venitul net mai puțin vânzarea oricărei proprietăți într-un an dat și amortizarea. Pur și simplu luați dividendul pe acțiune și împărțiți prin FFO pe acțiune. Cu cât randamentul este mai mare, cu atât mai bine.
4. Managementul puternic face diferența. Căutați companii care au fost în jur de ceva timp sau cel puțin dețin o echipă de conducere cu multe experiențe.
5. Calitatea contează. Investiți numai în REIT-uri cu proprietăți și chiriași mari.
6. Luați în considerare achiziționarea unui fond mutual sau ETF care investește în REIT-uri și lăsați cercetarea și cumpărarea către profesioniști.

Linia de jos

Guvernul federal a făcut posibilă investiția să cumpere proiecte imobiliare comerciale pe scară largă încă din 1960. Cu toate acestea, numai în ultimul deceniu investitorii individuali au îmbrăcat REIT-urile. Motivele pentru aceasta includ ratele de dobândă scăzute, care au obligat investitorii să se uite dincolo de obligațiunile pentru investiții producătoare de venituri, apariția fondurilor tranzacționate în schimburi și mutual care se concentrează pe proprietăți imobiliare și, până la topirea imobiliară 2007-08, un apetit insaciabil pe partea americanilor să dețină imobiliare și alte imobilizări corporale. REIT-urile, ca orice alte investiții din 2008, au suferit foarte mult. Dar, în ciuda acestui fapt, ele continuă să fie un plus excelent la orice portofoliu diversificat.