Riscurile valorilor mobiliare garantate

O garanție garantată ipotecar (MBS) este un tip de garanție garantată de active care este garantată de o ipotecă sau de o colecție de credite ipotecare. Un MBS poate fi tranzacționat prin intermediul unui broker. Este emis fie de o întreprindere sponsorizată de guvern (GSE), de o agenție guvernamentală federală autorizată sau de o companie financiară privată.

Caracteristici ale MBS

Deși sunt atractive din mai multe motive, MBS are câteva caracteristici unice care adaugă un risc suplimentar în comparație cu legăturile simple de vanilie.

• MBS sunt colateralizate de un grup de credite ipotecare rezidențiale.
• Plățile lunare „trec” prin banca inițiator către un investitor terț.
• Pe lângă plățile lunare de dobândă, creditele ipotecare se amortizează de-a lungul vieții, ceea ce înseamnă că o anumită sumă de capital este achitată cu fiecare plată lunară, spre deosebire de o obligațiune, care în general plătește toate principalele la scadență.
• În plus față de amortizările programate, investitorii primesc, în mod proporțional, plăți anticipate neprogramate de capital din cauza refinanțării, excluderii și vânzărilor de case. În timp ce un credit ipotecar tipic poate avea un termen de 30 de ani, destul de des creditele ipotecare sunt plătite mult mai devreme. Datorită acestor plăți anticipate neprogramate, prezicerea maturității MBS este problematică.

Cu accent pe aspectul de plată anticipată al MBS, acest articol va introduce conceptul de viață medie ponderată (Wal) și va explica utilizarea acestuia în protecția împotriva riscului de plată în avans.

Ce este viața medie ponderată?

O statistică care este folosită în mod obișnuit ca măsură a maturității efective a unui MBS este WAL, uneori numită doar „viață medie”. Pentru a calcula WAL, înmulțiți data (exprimată în fracțiune de ani sau luni) a fiecărei plăți cu procentul principalului principal care este plătit la acea dată, apoi adăugați aceste rezultate. Astfel, WAL înregistrează impactul rambursărilor principale pe toată durata de viață a garanției.

Wal-ul poate fi vizualizat ca un fulcrum pe o cronologie care merge de la origine până la data de maturitate finală. Fulcrum-ul „echilibrează” plățile principale, la fel cum copiii de diferite greutăți echilibrează un capăt de cap, având poziții diferite pe bara. Figura 1 de mai jos prezintă Wal pentru un fond ipotecar de 30 de ani.

figura 1

Sursa: "Durata unei obligațiuni ca elasticitate a prețurilor și un costum" (1988) de Dr. David Smith

Randamente și rata internă de rentabilitate

MBS sunt comercializabile și pot tranzacționa la prime, reduceri sau valoare nominală, în funcție de modificările ratelor actuale ale pieței. O tranzacție de cupon curent de tranzacționare la valoarea nominală, în timp ce tranzacțiile de cupon ridicat se tranzacționează la prime și se tranzacționează cu reduceri cupon cu valoare redusă. Randamentul citat este rata de rentabilitate internă, care echivalează valoarea actuală a tuturor fluxurilor de numerar viitoare cu prețul curent al garanției. Prin urmare, randamentul citat pe un MBS este întotdeauna condiționat de o presupunere de plată anticipată.

Presupunerea de plată anticipată este crucială pentru titlurile de transfer ipotecare. Investitorii știu dinainte că plata în avans poate și va apărea, dar nu știu când și cât de mult. Aceste variabile trebuie proiectate și asumate. De asemenea, nu există o presupunere unică, conservatoare, care să se aplice tuturor trecerilor din cauza efectului asimetric - există un stimulent pentru a plăti mai repede înainte pe MBS premium, în timp ce reversul este valabil pentru MBS cu reducere.

(Consultați O privire internă a ratei de rentabilitate internă pentru mai multe despre utilizarea acestei metode de analiză financiară.)

Ce este randamentul realizat ">

Randamentul realizat pe o garanție de trecere este randamentul pe care cumpărătorul îl primește în timp ce deține garanția, bazat pe plățile anticipate reale ale capitalului, mai degrabă decât pe preplăturile asumate care au fost utilizate pentru calcularea randamentului cotat. Plățile anticipate care sunt mai rapide sau mai mici decât se aștepta afectează treburile premium și de reducere asimetric.

Să presupunem că securitatea de transfer tranzacționează cu o primă. Plățile anticipate la valoarea nominală au ca rezultat fluxuri de numerar care pot fi reinvestite doar la rata actuală mai mică. În consecință, plățile anticipate mai rapide decât cele asumate refuză investitorului fluxurile de numerar mari care au justificat în primul rând prețul premium. Pe de altă parte, plata anticipată mai lentă oferă investitorului mai mult timp pentru a câștiga rata mai mare a cuponului. Drept urmare, plățile anticipate mai lente cresc randamentul realizat peste randamentul cotat, în timp ce rambursările mai rapide scad randamentul realizat.

O reducere de transfer beneficiază de rambursări anticipate mai rapide decât cele anticipate, deoarece acele fluxuri de numerar pot fi reinvestite la valoarea nominală în titluri cu cupon curent. De fapt, investitorul poate înlocui pur și simplu cuponul redus cu unul mai mare, deoarece plata în avans este la egalitate. Prin urmare, randamentul realizat va depăși randamentul citat. Dimpotrivă, inversul se întâmplă atunci când plățile în avans sunt mai lent decât se așteptau. Investitorul este blocat cu cupoanele mai mici pentru o perioadă mai lungă de timp, reducând astfel randamentul realizat.

Ce este presupunerea de plată anticipată?

De-a lungul anilor, au fost elaborate o serie de specificații convenționale ale ratelor de plată anticipată asumate. Fiecare are avantajele și dezavantajele sale.

Randamentul ipotecar standard

Prima și cea mai simplă specificație este asumarea „randamentului ipotecar standard” sau „plătit în avans”. În această specificație, se presupune că nu există nicio plată în avans până în al doisprezecelea an, când toate creditele ipotecare din bazin plătesc în întregime.

Această specificație are avantajul simplității computaționale și se conformează realității că maturitatea efectivă a majorității grupurilor de credite ipotecare este mult mai scurtă decât data scadenței finale. Dincolo de asta, nu se poate spune mare lucru pentru această presupunere. Acesta neglijează total plățile anticipate care apar în primii ani ai unui fond de credit ipotecar. Prin urmare, un randament calculat și cotat pe baza acestei ipoteze de plată anticipată „standard” subliniază în mod grav potențialul randamentului unei tranzacții de securitate de trecere printr-o reducere profundă și supraestimează randamentul potențial pe baza unei prime premium.

Metoda experienței FHA

La celălalt capăt al spectrului se află o specificație de plată anticipată bazată pe experiențele reale ale Administrației Federale a Locuințelor (FHA). FHA compilează date istorice cu privire la incidența reală a plății în avans la creditele ipotecare pe care le asigură. Aceste date acoperă o gamă largă de date de origine și rate de cupon.

Metoda experienței FHA a fost în mod clar o îmbunătățire a randamentului ipotecar standard, deoarece a introdus ipoteze realiste și validate istoric, însă nu este lipsită de propriile probleme. Deoarece FHA publică o serie nouă aproape în fiecare an, piața ipotecară secundară s-a confruntat cu situația confuză de a avea titluri bazate pe serii din ani diferiți.

(Citiți mai multe despre piața ipotecară secundară din spatele scenelor ipotecare .)

Rata de plată anticipată constantă

O altă specificație care a fost utilizată este rata de plată anticipată constantă (CPR), cunoscută și sub denumirea de „rata de prepagament condiționată”. Această specificație presupune că procentul soldului principal care este plătit în timpul unui an dat este constant.

Metoda CPR este mai ușor de lucrat cu analiză decât experiența FHA, deoarece rata de plată anticipată aplicabilă pentru fiecare an este un număr consistent, nu unul dintre cele 30 de numere variabile. În consecință, este mai ușor să compari randamentele cotate pentru o anumită perioadă de deținere cu diferite ipoteze de plată anticipată. Un avantaj subtil pentru metoda CPR este că expune natura subiectivă a presupunerii de plată anticipată. Abordarea experienței FHA implică un grad de precizie care ar putea fi total nejustificat.

O variantă a RPC se numește „mortalitate unică lunară” (SMM). SMM este pur și simplu analogul lunar la RPC anual. Presupune că procentul soldului principal care este plătit în cursul unei anumite luni este o constantă.

Modelul de plată anticipată standard PSA

Cea mai utilizată ipoteză a ratei de plată anticipată este experiența de plată anticipată standard oferită de Asociația Securități Publice (PSA), un grup comercial de industrie. Scopul PSA a fost aducerea standardizării pe piață. Primele 30 de luni din experiența de plată anticipată standard necesită o creștere constantă a RPC, începând de la zero și crescând cu 0, 2 la sută în fiecare lună; după aceea, se folosește un nivel CPR de șase procente. Uneori, însă, randamentele se bazează pe o presupunere de plată mai rapidă sau mai lentă decât acest standard. Această modificare a presupunerii de plată anticipată este indicată prin desemnarea unui procent peste sau sub 100 la sută.

• Un MBS cotat la 200% PSA presupune o creștere lunară de 0, 4% CPR în primele 30 de luni, apoi un nivel CPR la 12%.
• Un MBS cotat la 50% PSA presupune o creștere de 0, 1 la sută lunară a RPC, până la atingerea nivelului de CPR de trei procente.

Linia de jos

După cum s-a discutat, utilizarea vieții medii ponderate implică o serie de presupuneri și este departe de a fi precisă. Cu toate acestea, ajută investitorii să prezice predicții mai realiste cu privire la randamentul și la termenul unui MBS, ceea ce contribuie la reducerea riscului de plată anticipată inerent.

(Pentru mai multe despre MBS, consultați Profit din datorii ipotecare cu MBS .)