Proprietăți de închiriere: Cash Cow sau Money Pit?

Cei care investesc în proprietăți imobiliare, ca și în cazul oricărui activ, se confruntă în mod constant cu decizii dacă cumpără, vinde sau deține. Iar aceste decizii depind de evaluarea proprietății în cauză. Evaluarea bunurilor imobiliare folosind fluxuri de numerar actualizate sau metode de capitalizare este similară evaluării acțiunilor sau obligațiunilor. Singura diferență este că fluxurile de numerar sunt derivate din spațiul de închiriere spre deosebire de vânzarea de produse și servicii.

Companiile de investiții imobiliare au dezvoltat modele sofisticate de evaluare pentru a-i ajuta în luarea deciziilor. Cu toate acestea, prin utilizarea instrumentelor de calcul, o persoană poate produce o evaluare adecvată a majorității bunurilor imobiliare care produc venituri - inclusiv bunurilor imobiliare achiziționate pentru a servi drept proprietate de închiriere rezidențială.

Citiți mai departe pentru a afla cum orice investitor poate crea o evaluare suficient de satisfăcătoare pentru a face buruieni prin oportunități de investiții potențiale.

Evaluări individuale

Unele persoane consideră că producerea unei evaluări nu este necesară dacă a fost finalizată o evaluare certificată. Cu toate acestea, evaluarea unui investitor poate diferi de evaluator din mai multe motive.

Investitorul poate avea opinii diferite despre capacitatea proprietății de a atrage chiriași sau ratele de închiriere pe care chiriașii sunt dispuși să le plătească. În calitate de potențial cumpărător sau vânzător, investitorul poate considera că proprietatea are un risc mai mult sau mai puțin decât evaluatorul.

Evaluatorii efectuează evaluări separate ale valorii. Acestea includ costul pentru înlocuirea proprietății, o comparație a tranzacțiilor recente și comparabile și o abordare a veniturilor. Unele dintre aceste metode pierd în mod obișnuit piața, subestimând valoarea pe parcursul creșterii ascendente și supraevaluează activele într-un trend descendent.

Găsirea de oportunități pe piața imobiliară implică găsirea de proprietăți care au fost evaluate incorect de către piață. Acest lucru înseamnă adesea administrarea unei proprietăți la un nivel care depășește așteptările pieței. O evaluare ar trebui să ofere estimarea cuiva a potențialului real de a produce un venit al unei proprietăți.

Evaluarea imobilelor

Abordarea veniturilor pentru evaluarea bunurilor imobiliare este similară cu procesul de evaluare a acțiunilor, obligațiunilor sau oricărei alte investiții generatoare de venituri. Majoritatea analiștilor folosesc metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) pentru a determina valoarea actuală netă a activului (VNV) .

NPV este valoarea proprietății în dolari de astăzi, care va atinge rentabilitatea ajustată a riscului investitorului.NPV este determinată prin actualizarea fluxului de numerar periodic disponibil pentru proprietari de rata de rentabilitate necesară a investitorului (RROR). Întrucât RROR este rata de rentabilitate necesară a investitorilor pentru riscurile implicate, valoarea derivată este o valoare ajustată la risc pentru respectivul investitor. Prin compararea acestei valori cu prețurile de piață, un investitor este capabil să ia o decizie de cumpărare, deținere sau vânzare.

Valorile acțiunilor sunt obținute prin actualizarea dividendelor, valorile obligațiunilor prin actualizarea plăților cuponului de dobândă. Proprietățile sunt evaluate prin actualizarea fluxului de numerar net sau a numerarului disponibil pentru proprietari după ce toate cheltuielile au fost deduse din veniturile din leasing. Evaluarea unei proprietăți presupune estimarea tuturor veniturilor din închiriere și apoi deducerea tuturor cheltuielilor necesare executării și menținerii acestor contracte de închiriere.

Reducerea închirierilor

Toate estimările veniturilor provin direct din leasing. Leasingul este acorduri contractuale între chiriași și un proprietar. Toate chiriile și creșterile contractuale ale chirii (escaladări) vor fi prezentate în contractele de închiriere, precum și opțiunile pentru concesiunea de spațiu și chirie. De asemenea, proprietarii recuperează o parte sau toate cheltuielile de proprietate de la chiriași. Modul în care este colectat acest venit este, de asemenea, menționat în contractul de închiriere. Există trei tipuri principale de închirieri:

• Leasing complet
• Leasing net
• Leasing cu triplă net (NNN)

În leasingul cu servicii complete, chiriașii nu plătesc nimic în plus față de chirie. În leasingul net, chiriașii își plătesc, de regulă, partea din creșterea cheltuielilor pentru perioada după mutarea lor în proprietate. În leasing triplu net, chiriașul plătește o proporție proporțională din toate cheltuielile de proprietate.

Următoarele sunt tipurile de cheltuieli care trebuie luate în considerare la pregătirea unei evaluări a venitului:

• Costuri de leasing
• Costul managementului
• Costuri capitale

Costurile de leasing se referă la cheltuielile necesare pentru atragerea chiriașilor și pentru executarea contractelor de leasing. Costurile de gestionare se referă la cheltuielile la nivel de proprietate, cum ar fi utilitățile, curățarea, impozitele, etc., precum și orice costuri de gestionare a proprietății. Veniturile din cheltuieli de exploatare sunt egale cu venitul operațional net (NOI). NOI este fluxul de numerar derivat din operațiunile normale ale proprietății. Fluxul de numerar este apoi obținut scăzând costurile de capital din NOI. Costurile de capital sunt orice cheltuieli de capital periodice pentru menținerea proprietății. Acestea includ orice capital pentru comisioane de leasing, îmbunătățiri ale chiriașilor sau rezerve de capital pentru actualizări viitoare de proprietate.

Exemplu de evaluare

Odată ce fluxurile de numerar periodice sunt determinate, acestea pot fi actualizate înapoi pentru a determina valoarea proprietății. Figura 1 prezintă un design simplu de evaluare care poate fi ajustat la valoarea majorității proprietăților.

figura 1

Evaluarea presupune o proprietate care creează un venit anual din închiriere de 100.000 USD în primul an, care crește cu 4% anual și cu 3% după anul 10. Cheltuielile sunt estimate la 40% din venituri. Rezervele de capital sunt modelate la 10.000 USD pe an. Rata de reducere, sau RROR, este stabilită la 13%. Rata de capitalizare pentru determinarea valorii de inversare a proprietății în anul 10 este estimată la 10%. În terminologia financiară, această rată de capitalizare este egală cu Kg, unde K este RROR-ul investitorului (rata de rentabilitate necesară) și reprezintă creșterea preconizată a venitului. Kg este, de asemenea, cunoscut sub denumirea de rentabilitatea necesară a investitorului sau valoarea randamentului total care este furnizat de venituri.

Valoarea proprietății din anul 10 este obținută prin luarea NOI estimată pentru anul 11 ​​și împărțirea acesteia după rata de capitalizare. Presupunând că rata de rentabilitate necesară a investitorului rămâne la 13%, atunci capitalizarea ar fi egală cu 10% sau Kg (13% - 3%). În Figura 2, NOI în anul 11 ​​este de 88.812 USD. După calcularea fluxurilor de numerar periodice, acestea sunt apoi actualizate cu rata de actualizare (13%) pentru a obține VNV de 58.333 de dolari.

Figura 2 (în mii de dolari)

Figura 2 oferă un format de bază care poate fi utilizat pentru a pune în valoare orice proprietate producătoare de venituri sau închiriere. Investitorii care achiziționează proprietăți imobiliare rezidențiale ca proprietăți de închiriere ar trebui să pregătească evaluări pentru a determina dacă tarifele de închiriere care sunt percepute sunt suficient de adecvate pentru a susține prețul de achiziție al proprietății. Deși evaluatorii vor folosi deseori un flux de numerar de 10 ani în mod implicit, investitorii ar trebui să producă fluxuri de numerar care să reflecte presupunerile asupra cărora se presupune că este achiziționată proprietatea. Acest format, deși este simplificat, poate fi ajustat pentru a pune în valoare orice proprietate, indiferent de complexitate. Chiar și hotelurile pot fi apreciate în acest fel. Gândiți-vă doar la închirieri de noapte pentru camere ca închirieri de o zi.

Cumpără, Vinde sau Ține

Când achiziționați o proprietate, dacă valoarea evaluată a unui investitor este mai mare decât oferta sau valoarea evaluată a vânzătorului, atunci proprietatea poate fi achiziționată cu o mare probabilitate de a primi RROR. În schimb, atunci când vindeți o proprietate, dacă valoarea evaluată este mai mică decât oferta unui cumpărător, proprietatea ar trebui să fie vândută. În plus, dacă valoarea evaluată este în concordanță cu piața și RROR oferă un randament adecvat riscului implicat, proprietarul poate decide să dețină investiția până când există un dezechilibru între evaluare și valoarea de piață.

Valoarea poate fi definită ca cea mai mare sumă pe care cineva ar fi dispus să o plătească pentru o proprietate. Atunci când achiziționați un activ, finanțarea nu ar trebui să afecteze valoarea finală a proprietății, deoarece fiecare cumpărător are opțiuni de finanțare diferite.

Totuși, nu este cazul investitorilor care dețin deja proprietăți care au fost finanțate. Finanțarea trebuie să fie luată în considerare atunci când se decide un moment adecvat pentru a vinde, deoarece structurile de finanțare, cum ar fi penalitățile de plată anticipată, pot jefui investitorul din veniturile sale de vânzare. Acest lucru este important în cazurile în care investitorii au primit condiții favorabile de finanțare care nu mai sunt disponibile pe piață. Investiția existentă cu datorii poate oferi o rentabilitate mai bună ajustată la risc decât se poate obține la reinvestirea veniturilor potențiale ale vânzărilor. Ajustați RROR de risc pentru a include riscul financiar suplimentar al datoriei ipotecare.

Linia de jos

Indiferent dacă cumpărați sau vindeți, este posibil să produceți un model de evaluare suficient de precis pentru a ajuta la procesul decizional. Matematica implicată în crearea modelului este relativ simplă și este la îndemâna majorității investitorilor. După obținerea unor cunoștințe rudimentare despre standardele pieței locale, structurile de închiriere și modul în care veniturile și cheltuielile funcționează în diferite tipuri de proprietăți, unul ar trebui să fie capabil să prevadă fluxurile de numerar viitoare.