Stocurile imobiliare zdrobesc piața pe măsură ce crește combustibilii cloud

Graba investitorilor către poziții defensive pe o piață incertă a ridicat stocurile imobiliare mai mari, unele câștigând peste 50% în acest an, aproximativ triplând ritmul S&P 500. Acum, aceste stocuri vor crește și mai mari pe măsură ce conflictele comerciale și alte faruri zdruncină piața. Printre cei care beneficiază cel mai mult se numără American Tower Corp. (AMT), Residentialul de capitaluri proprii (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Depozitarea publică (PSA) ) și Prologis Inc. (PLD), așa cum s-a subliniat într-un raport recent al Barron.

Pariuri mai sigure sunt mai performante

Creșterea cererii pentru acțiuni ale companiilor din industrii mai sigure, cu o expunere mai mică la piețele de peste mări, a dus la creșterea prețurilor pentru trusturile de investiții imobiliare sau acțiunile companiilor care dețin turnuri de birouri, hoteluri, centre comerciale și alte proprietăți comerciale.

Steve Shigekawa, managerul fondului Neuberger Berman Real Estate, se concentrează pe stocuri de companii de înaltă calitate, cu „datorii reduse, portofolii de proprietăți diverse și echipe de conducere cu experiență care și-au condus companiile prin mai multe cicluri economice”, potrivit lui Barron. Această strategie de investiții a determinat fondul Neuberger Berman Real Estate să înregistreze o rentabilitate anuală de 12, 0% în ultimii trei ani, depășind 90% din colegii săi din categoria imobiliare Morningstar. În ultimul deceniu, clasa sa de acțiuni instituționale mai vechi a învins 79% din colegii săi.

În loc să investească în companii imobiliare tradiționale, cum ar fi cazarea, centrele comerciale și centrele regionale, în care fondul Shigekawa are o expunere mai mică de 7%, el s-a dublat asupra companiilor din centrele de date, în care fondul are un procent de 12% expunere.

„Avem o expunere mai mică la sectoarele imobiliare mai ciclice, cum ar fi cazarea și vânzarea cu amănuntul, având în vedere impactul comerțului electronic asupra vânzărilor cu amănuntul”, a declarat managerul fondului. Fondul Shigekawa folosește o abordare de sus în jos a ridicării stocurilor, analizând indicatori macroeconomici pentru a ajuta la ghidarea investițiilor în aproximativ 40 de companii. De exemplu, o perioadă a ratelor dobânzii mai mici a contribuit la stimularea acțiunilor stocurilor imobiliare, care suferă adesea în perioadele de creștere a ratelor dobânzilor din cauza cantității de datorie pe care o asumă.

Companii de centre de date

O forță care determină creșterea acestor companii este creșterea cererii pentru centrele de date pentru a sprijini computerul cloud. „Când vă gândiți la cererea pentru cloud computing, va fi nevoie de mai multe centre de date”, a spus administratorul fondului. Această tendință va stimula în special companiile imobiliare din centrul de date precum Redwood City, California, cu sediul Equinix, ale căror acțiuni au scăzut mai mult de 62% anul trecut (YTD).

Firma de lider din spațiul centrelor de date prezintă proprietățile din 24 de țări de pe glob și spune că a fost în mare parte neafectată de o redescoperire a tensiunilor comerciale din Washington.

„În timp ce comerțul mondial de bunuri fizice se aplatizează, opusul este valabil în ceea ce privește economia noastră digitală globală”, a declarat Charles Meyers, CEOul Equinix.

Între timp, atât centrele de date, cât și REIT-urile turn ar trebui să beneficieze de trecerea la următoarea generație de rețele celulare, numită 5G, care este de așteptat să fie de 10 ori mai rapidă decât actualele telefoane 4G. REIT-uri pentru turnuri de telefonie mobilă, cunoscute și sub denumirea de „REIT-uri de infrastructură” constituie 17% din fondul Neuberger Berman Real Estate.

REIT-uri ca „Mitigatoare de risc” stabile

Scott Craig, manager de portofoliu al fondului Eaton Vance Real Estate, consideră REIT-urile ca o modalitate eficientă de a proteja împotriva volatilității pieței, conform raportului altui Barron. Pe măsură ce colțurile de cap persistă, REIT-urile ar putea continua să se ralieze, deoarece câștigă popularitate ca „atenuator de risc”, cu venituri constante și blocate în fluxurile de numerar.

În timp ce REIT-urile cu operațiuni de peste mări și venituri în valute multiple pot fi mai expuse la volatilitatea valutară, acestea sunt de obicei mai mari pe scară și mențin profiluri de creștere puternice și bilanțuri, conform Wall Street Journal.

Ce urmeaza?

Pentru a merge mai departe, investitorii vor favoriza probabil companiile care se ocupă de economia digitală globală, mai degrabă decât denumirile ciclice care sunt mai vulnerabile la încetările economice, tarifele și perturbările specifice industriei, cum ar fi comercianții și hotelurile.

Alte segmente ale pieței care ar putea suferi turbulențe includ cele care pot face față unor costuri mai mari precum construcția, precum și un sentiment mai slab al consumatorilor și deficiențe de forță de muncă, conform Sandler O'Neill + Partners LP, citate de Jurnal.