Finanțarea proprietarului: avantaje și dezavantaje

În timp ce un credit ipotecar rezidențial este cel mai obișnuit tip de finanțare utilizat pentru achiziționarea unei case, finanțarea proprietarului este o alternativă care are avantaje și dezavantaje atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători.

Finanțarea proprietarului: o imagine de ansamblu

O casă este de obicei cea mai mare investiție unică pe care o face vreodată o persoană. Din cauza costului ridicat, implică de obicei un tip de finanțare. Finanțarea proprietarului se întâmplă atunci când un cumpărător de casă finanțează achiziția direct prin intermediul vânzătorului - în loc de un creditor ipotecar convențional sau o bancă.

Odată cu finanțarea proprietarului (denumită și finanțare a vânzătorului), vânzătorul nu predă niciun ban cumpărătorului așa cum ar face creditorul ipotecar. În schimb, vânzătorul acordă suficient cumpărător cumpărătorului pentru a acoperi prețul de achiziție al locuinței, mai puțin orice avans, apoi cumpărătorul efectuează plăți periodice până când suma este plătită integral. Cumpărătorul semnează un bilet la ordin către vânzător, care descrie condițiile împrumutului, inclusiv rata dobânzii, programul de rambursare și consecințele neplătirii. Proprietarul păstrează uneori titlul casei până când cumpărătorul plătește împrumutul.

Cele mai multe oferte de finanțare a proprietarilor sunt pe termen scurt și un aranjament tipic ar putea implica amortizarea împrumutului peste 30 de ani, dar cu o plată finală de balon datorată după cinci. Teoria este că, după cinci ani, cumpărătorul ar trebui să aibă suficientă capitaluri proprii în casă și / sau să fi avut suficient timp pentru a-și îmbunătăți situația financiară pentru a se califica pentru un credit ipotecar convențional.

Finanțarea proprietarului poate fi o opțiune bună atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători, dar există riscuri. Iată care sunt avantajele și dezavantajele finanțării proprietarului, indiferent dacă sunteți cumpărător sau vânzător.

Avantajele finanțării proprietarului

Finanțarea proprietarului poate fi o opțiune bună pentru ambele părți într-o tranzacție imobiliară:

Pro pentru cumpărători

• Închiderea mai rapidă - nu așteaptă ca ofițerul de credite bancare, subscriptor și departamentul juridic să proceseze și să aprobe cererea.
• Închidere mai ieftină - fără taxe bancare sau costuri de evaluare.
• Plată anticipată flexibilă - nu este necesară nicio bancă sau guvern.
• O opțiune bună pentru cumpărătorii care nu sunt capabili să asigure o ipotecă.

Pro pentru vânzători

• Poate vinde „așa cum este” - potențial de a vinde fără a face reparații costisitoare pe care creditorii tradiționali le-ar putea necesita.
• Investiții bune - potențial de a câștiga rate mai bune pe banii pe care i-ați strâns din vânzarea locuinței dvs. decât ar face din investiția respectivă în alte moduri.
• Opțiune cu sumă forfetară - biletul la ordin poate fi vândut unui investitor, oferindu-vă imediat o plată forfetară.
• Păstrați titlul - în cazul în care cumpărătorul implicit, păstrați plata, orice bani care au fost plătiți, plus casa.
• Vindeți mai repede - potențial de a vinde și închide mai repede, deoarece cumpărătorii evită procesul ipotecar.

Trebuie consultat un avocat imobiliar calificat pentru a răspunde la orice întrebare, precum și pentru a scrie contractul de vânzare și biletul la ordin.

Dezavantaje ale finanțării proprietarului

Deși finanțarea proprietarului poate fi benefică atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători, are și unele dezavantaje legale, financiare și logistice:

Contra pentru cumpărători

• Dobândă mai mare - dobânda pe care o plătiți va fi probabil mai mare decât cea pe care o plătiți unei bănci.
• Mai aveți nevoie de aprobarea vânzătorului - chiar dacă un vânzător este un joc pentru finanțarea proprietarului, s-ar putea să nu vrea să devină creditorul dvs.
• Clauza de vânzare - în cazul în care vânzătorul are o ipotecă asupra proprietății, banca sau creditorul său poate solicita plata imediată a datoriei în totalitate, dacă casa este vândută (către dvs.). Acest lucru se datorează faptului că majoritatea creditelor ipotecare au clauze „datorate vânzării”, iar în cazul în care creditorul nu este plătit, banca poate exclude. Pentru a evita acest risc, asigurați-vă că vânzătorul deține casa gratuit și clar sau că creditorul vânzătorului este de acord cu finanțarea proprietarului.
• Plăți cu baloane - cu multe modalități de finanțare a proprietarilor, o plată mare de baloane devine datorată după cinci ani. Dacă nu puteți asigura finanțare până atunci, puteți pierde toți banii plătiți până acum, plus casa.

Contra pentru vânzători

• Legea privind reforma și protecția consumatorilor din Dodd-Frank Wall Street - Conform acestei legi, noile reguli au fost aplicate finanțării proprietarilor. Plățile cu baloane pot să nu fie o opțiune și poate fi necesar să implicați un inițiator de împrumuturi ipotecare, în funcție de numărul de proprietăți pe care le finanțați proprietarul în fiecare an.
• Implicit - cumpărătorul ar putea opri efectuarea plăților în orice moment. Dacă se întâmplă acest lucru și el nu merge doar departe, ați putea ajunge prin procesul de închidere.
• Costul de reparație - dacă preiați proprietatea din orice motiv, puteți ajunge să plătiți pentru reparații și întreținere, în funcție de cât de bine a avut grijă cumpărătorul de proprietate.

Cheie de luat cu cheie

• Finanțarea proprietarilor poate ajuta vânzătorii să vândă mai repede și să îi ajute pe cumpărători să intre în case, chiar dacă nu ar putea să asigure o ipotecă tradițională.
• Există avantaje și dezavantaje de care ar trebui să fie conștienți atât cumpărătorii, cât și vânzătorii atunci când iau în considerare sau angajează un aranjament de finanțare a proprietarilor.
• Atât cumpărătorii, cât și vânzătorii trebuie să consulte un avocat imobiliar calificat pentru a răspunde la întrebări și a facilita vânzarea / achiziția în mod corespunzător.