Strategii de amortizare ipotecară

Pentru multe persoane, cumpărarea unei case este cea mai mare investiție financiară unică pe care o vor face vreodată. Din cauza prețului ridicat, de obicei, majoritatea oamenilor au nevoie de o ipotecă. O ipotecă este un tip de împrumut amortizat în care datoria este rambursată în rate periodice într-o perioadă. Perioada de amortizare se referă la perioada de timp, în ani, în care un împrumutat alege să achite o ipotecă.

În timp ce cel mai popular tip este ipoteca cu 30 de ani, cu rată fixă, cumpărătorii au alte opțiuni, inclusiv ipotecile de 25 de ani și 15 ani. Perioada de amortizare afectează nu numai cât va dura pentru a rambursa împrumutul, dar cât de multă dobândă va fi plătită pe durata de viață a ipotecii. Perioadele mai lungi de amortizare implică, de obicei, plăți lunare mai mici și costuri totale mai mari ale dobânzii de-a lungul vieții împrumutului. Pe de altă parte, perioadele mai scurte de amortizare implică, în general, plăți lunare mai mari și costuri totale ale dobânzii. Este o idee bună pentru oricine de pe piață pentru o ipotecă să ia în considerare diferitele opțiuni de amortizare pentru a găsi una care să ofere cea mai bună potrivire în ceea ce privește gestionabilitatea și economiile potențiale. Aici, aruncăm o privire asupra diferitelor strategii de amortizare a creditelor ipotecare pentru cumpărătorii de case de azi.

Cheie de luat cu cheie

• Alegerea perioadei în care ar trebui să vă plătiți ipoteca este o compensare între plățile lunare mai mici sau costurile generale mai mici.
• Scadența unui împrumut ipotecar urmează un program de amortizare care menține plățile lunare egale, modificând în același timp valoarea relativă a capitalului sau dobânda pentru fiecare plată.
• Cu cât este mai lung programul de amortizare (să zicem 30 de ani), cu atât plățile lunare sunt mai accesibile, dar în același timp, cel mai mare interes trebuie să fie plătit creditorului pe toată durata de viață a împrumutului.

Programele de amortizare

Suma exactă a principalului și a dobânzii care alcătuiesc fiecare plată este indicată în ipotecă schema de amortizare (sau tabelul de amortizare). Mai devreme, mai mult din fiecare plată lunară se îndreaptă către dobândă. Dobânda pentru o ipotecă este deductibilă din impozite. Dacă vă aflați într-o categorie de impozitare ridicată, această deducere va avea o valoare mai mare decât pentru cei cu cote mai mici de impozitare. La fiecare plată ulterioară, din plată se înmulțesc din ce în ce mai mult la principal și mai puțin la dobândă, până la plata ipotecii în întregime, iar creditorul depune o Satisfacție a Ipotecii la oficiul județean sau la registrul funciar.

Perioadele de amortizare mai lungi Reduc plata lunară

Împrumuturile cu perioade mai lungi de amortizare au plăți lunare mai mici, deoarece aveți mai mult timp pentru a rambursa împrumutul. Aceasta este o strategie bună dacă doriți plăți care sunt mai gestionabile. Următoarea figură arată un exemplu scurt al unui program de amortizare pentru un împrumut cu dobândă fixă ​​de 200.000 $ 30 ani la 4, 5%:

Figura 1 Plata creditului ipotecar pentru acest credit ipotecar cu rată fixă ​​de 30% de 30 de ani este întotdeauna aceeași în fiecare lună (1.013, 37 USD). Cu toate acestea, sumele care se îndreaptă către capital și dobândă se modifică în fiecare lună. Aici sunt prezentate primele trei luni ale programului de amortizare, iar apoi plățile la 180, 240, 300 și 360 de luni.

Rezumatul împrumutului pentru 30 de ani, cu rată fixă ​​de 4, 5%:

• Suma ipotecară = 200.000 USD
• Plata lunară = 1.013, 37 USD
• Suma dobânzii = 164.813, 42 USD
• Cost total = 364.813, 20 dolari

Perioade de amortizare mai scurte economisesc bani

Dacă alegeți o perioadă mai scurtă de amortizare - de exemplu, 15 ani - veți avea plăți lunare mai mari, dar veți economisi considerabil și dobânzile pe durata de viață a împrumutului și veți deține casa mai devreme. De asemenea, ratele dobânzilor la împrumuturile mai scurte sunt de obicei mai mici decât cele pentru termeni mai lungi. Aceasta este o strategie bună dacă puteți îndeplini confortabil plățile lunare mai mari fără greutăți nejustificate. Amintiți-vă, chiar dacă perioada de amortizare este mai scurtă, aceasta presupune totuși să faceți 180 de plăți secvențiale. Este important să luați în considerare dacă puteți menține sau nu acest nivel de plată.

Figura 2 arată cum arată programul de amortizare pentru același împrumut de 200.000 USD 4, 5%, dar cu o amortizare de 15 ani (din nou, o versiune prescurtată pentru simplitatea):

Figura 2 Același împrumut de 200.000 USD 4.5%, dar cu o amortizare de 15 ani. Sunt prezentate primele trei luni ale programului de amortizare, împreună cu plățile la 60, 120 și 180 de luni.

Rezumatul împrumutului pe 15 ani, cu rată fixă ​​de 4, 5%:

• Suma ipotecară = 200.000 USD
• Plata lunară = 1.529, 99 USD
• Suma dobânzii = 75 397, 58 USD
• Cost total = 275.398, 20 USD

După cum putem vedea din cele două exemple, amortizarea mai lungă de 30 de ani are ca rezultat o plată mai accesibilă de 1.013, 37 dolari, comparativ cu 1.529, 99 dolari pentru împrumutul de 15 ani, o diferență de 516, 62 USD în fiecare lună. Acest lucru poate face o mare diferență pentru familiile cu un buget restrâns sau care doresc pur și simplu să acopere cheltuielile lunare. Cele două scenarii ilustrează, de asemenea, că amortizarea pe 15 ani economisește 89.416 dolari în costuri ale dobânzii. Dacă un împrumutat își poate permite confortabil plățile lunare mai mari, se pot face economii considerabile cu o perioadă mai scurtă de amortizare.

Opțiuni de plată accelerate

Chiar și cu o ipotecă cu amortizare mai lungă, este posibil să economisiți bani din dobânzi și să plătiți mai rapid împrumutul prin amortizarea accelerată. Această strategie implică adăugarea de plăți suplimentare la factura dvs. ipotecară lunară, ceea ce vă poate economisi zeci de mii de dolari și vă permite să fiți fără datorii (cel puțin în ceea ce privește ipoteca) ani mai devreme. Luăm ipoteca de 200.000 USD, 30 de ani, din exemplul de mai sus. Dacă în fiecare lună i s-ar aplica o plată în valoare de 100 USD în plus, împrumutul va fi rambursat integral în 25 de ani în loc de 30 de ani, iar împrumutatul ar realiza o economie de 31 745 USD în plățile de dobânzi. Aduceți asta până la 150 de dolari în plus în fiecare lună, iar împrumutul va fi satisfăcut în 23 de ani cu o economie de 43.204, 16 dolari. Chiar și o singură plată suplimentară realizată în fiecare an poate reduce valoarea dobânzii și poate reduce amortizarea, atât timp cât plata se îndreaptă către principal, și nu dobânda (asigurați-vă că împrumutătorul dvs. prelucrează plata în acest fel). Desigur, nu ar trebui să renunți la necesitățile sau să scoți bani din investiții profitabile pentru a efectua plăți suplimentare. Dar reducerea cheltuielilor inutile și alocarea acestor bani către plăți suplimentare poate avea un sens financiar bun. Și spre deosebire de ipoteca de 15 ani, vă oferă flexibilitatea de a plăti mai puțin unele luni.

Sfat: calculatoarele online de amortizare a ipotecilor vă pot ajuta să decideți ce ipotecă este potrivită pentru dvs. și să calculați impactul efectuării plăților ipotecare suplimentare. În plus, calculatoarele ipotecare pot fi utilizate pentru a determina cele mai bune rate ale dobânzii disponibile. Pentru a începe, încercați calculatorul de mai jos.

Alte alegeri

Ipotecile cu rată ajustabilă vă pot permite să plătiți și mai puțin pe lună decât o ipotecă cu 30 de ani, cu rată fixă ​​și este posibil să puteți ajusta plățile în alte moduri care ar putea corespunde unei creșteri preconizate a veniturilor personale. Cu toate acestea, plățile lunare pentru acestea pot crește - cât de des depinde de indicatorii economici și de modul în care este scris contractul - și cu dobânda ipotecară încă la valori minime istorice, acestea sunt probabil un pariu neașteptat pentru majoritatea proprietarilor de case. În mod asemănător, ipotecile cu baloane doar din alte dobânzi și alte tipuri de baloane au adesea plăți reduse, dar vă vor lăsa datorită unui sold imens la sfârșitul termenului de împrumut, de asemenea un pariu riscant.

Linia de jos

Pentru a decide ce ipotecă vă puteți permite, nu trebuie să vă lăsați doar creditorul: Chiar și în actualul climat de creditare cu standardele sale mai dure, s-ar putea să fiți aprobat pentru un împrumut mai mare decât aveți nevoie cu adevărat. Dacă vă place ideea unei perioade mai scurte de amortizare, astfel încât să puteți plăti mai puțin dobândă și să dețineți casa mai repede - dar nu vă puteți permite plățile mai mari - luați în considerare căutarea unei locuințe într-un interval de preț mai mic. Cu o ipotecă mai mică, s-ar putea să puteți schimba plățile mai mari care vin cu o perioadă mai scurtă de amortizare.

Deoarece atât de mulți factori pot afecta ce ipotecă este cea mai bună pentru tine, este important să îți evaluezi situația. Dacă aveți în vedere o ipotecă uriașă și sunteți într-o categorie fiscală ridicată, de exemplu, deducerea ipotecară va fi probabil mai favorabilă decât dacă aveți o ipotecă mică și vă aflați într-o categorie fiscală mai mică. Sau, dacă obțineți profituri bune din investițiile dvs., s-ar putea să nu aibă sens financiar să vă reduceți la construirea portofoliului pentru a face plăți ipotecare mai mari. Ceea ce are întotdeauna un bun sens financiar este să vă evaluați nevoile și circumstanțele și să luați timp pentru a determina cea mai bună strategie de amortizare a creditelor ipotecare pentru dvs.