A câștiga bani în imobiliare rezidențiale

Mulți investitori imobiliari entuziasmați consideră că se pot îmbogăți folosind un împrumut bancar pentru a cumpăra și actualiza reparatorii locali. În timp ce investițiile în imobiliare pot fi mai bune decât investițiile pe piața de valori - deoarece existența unor piețe imobiliare mici, locale creează ineficiențe pe care investitorii le pot exploata - veți avea nevoie de un nivel mai avansat de înțelegere pentru a câștiga bani în imobiliare rezidențiale. Pentru a trece de la handyman la magnatul imobiliar, trebuie să înțelegeți piața, precum și cele trei ingrediente cheie ale câștigurilor imobiliare puternice.

Căutați o piață națională sănătoasă

În timp ce investitorii imobiliari experimentați și astimi pot fi capabili să câștige bani într-un mediu imobiliar slab din toată țara, șansele sunt contrare; șansele de succes pentru investitorii mai noi pe o astfel de piață sunt și mai slabe. Creșterea ratelor dobânzilor poate arunca multă apă rece pe o piață imobiliară altfel fierbinte, deoarece cei care au achiziționat imobiliare cu ipoteci cu rată ajustabilă trebuie să plătească mai mult pentru a o păstra și nu toată lumea își poate permite. Aceasta duce la reducerea cererii de proprietăți imobiliare, iar prețurile scad în consecință.

Astfel, atunci când începeți să vă construiți portofoliul imobiliar, momentul ideal este într-un mediu cu rata dobânzii în scădere. În general, nu numai că împrumutul dvs. va fi mai puțin costisitor, dar, cu excepția unei crize de credit momentane, cererea este probabil mai mare, ceea ce poate fi rezistent cu o bună gestionare a capitalului.

O altă trăsătură de dorit este un produs intern brut sănătos (PIB), deoarece această cifră vorbește cu adevărat de starea generală de sănătate a sistemului economic care susține piața imobiliară. În perioadele sănătoase ale PIB-ului, cum ar fi o creștere de peste 3% anual, este rar să se observe deficiențe imobiliare semnificative.

În cele din urmă, datele privind rata șomajului sunt adesea principalul indicator al fragilității pieței. Dacă oamenii văd puține perspective de venit unde locuiesc, se mută. La rândul său, acest lucru reduce considerabil aprecierea prețului la domiciliu (HPA).

Alegeți o locație specifică

Dacă găsiți ratele dobânzii scăzute, creșterea decentă a PIB-ului și ratele șomajului respectabile pe piața națională, puteți începe să căutați o piață locală de dorit. Caută o zonă cu potențial de apreciere relativ puternic, în raport cu alte piețe. Datele de șomaj bine publicizate din indexul prețurilor la domiciliu Case-Shiller, Biroul Statisticilor Muncii sau alte surse sunt indicatori excelenți ai stării de sănătate viitoare a piețelor imobiliare.

Datele locale ale șomajului sunt adesea extrem de indicative pentru datele privind locuințele. Investitorul inteligent încearcă să investească într-un oraș care prezintă tendințe sănătoase ale șomajului și date relativ puternice privind HPA. Sperăm că acesta este un oraș în care locuiți și, prin urmare, să aveți o înțelegere puternică a pragurilor pieței locale - și astfel puteți gestiona cu ușurință proprietatea. Cu toate acestea, cu controale de gestionare solide, poate fi posibil să investești cu succes în alte locații unde sunt disponibili parteneri de management de calitate.

Găsiți punctul de inflexiune pentru extindere urbană

După ce ați găsit orașul ideal pentru investiția dorită, căutați hotspot-ul de extindere urbană. Dacă vedeți orașul în expansiune și poate tolera un anumit risc, atunci investiți în imobiliare în perimetru. Cu toate acestea, dacă piața arată neplăcută sau vagă, lipiți-vă de inelele interioare, pentru a avea un tampon împotriva extinderii urbane inversă.

Semnele de avertizare care vă spun să stați departe de perimetru includ schimbări semnificative ale șomajului și / sau încetinirea creșterii economice în zona locală. Ați putea, de asemenea, să vă uitați la sănătatea de bază a afacerilor marilor angajatori din zonă. Dacă este slabă, probabil că vor fi disponibilizări, ceea ce ar putea începe să suprime valorile imobiliare din cauza atitudinii marginale a ofertei de forță de muncă. Dacă sănătatea în afaceri a principalilor angajatori din zonă este puternică, este adevărat contrariul.

Valorile imobiliare pot varia foarte mult într-o zonă metropolitană. De exemplu, dacă HPA medie într-un oraș este de 5%, poate fi 2% în centrul orașului, 6% în primul inel suburban și 10% în cel de-al doilea cerc suburban. Al treilea inel ar fi probabil terenurile agricole cu potențial modest de HPA. Rețineți fenomenul aici: aprecierea dvs. imobiliară cea mai volatilă se va întâmpla în inelul exterior alăturat terenului agricol, deoarece acesta este cuspul exterior al orașului. Această pârghie de locație este exploatabilă deținând avantajul piețelor de creștere. În mod logic, pe o piață în jos, ați dori să vă aflați în centrul atenției. Acesta este locul în care cea mai mică depreciere este probabil să apară, deoarece piețele de locuințe complete fac din aceasta locul cel mai puțin probabil pentru perturbarea echilibrului cererii și ofertei.

Înțelegerea riscului de investiții în diferite zone ale orașului este foarte similară cu înțelegerea modului în care se comportă în general instrumentele financiare. Gândiți-vă la zona urbană a unui oraș ca obligațiuni de grad investițional, primul inel suburban ca acțiuni și inelul exterior ca instrumente derivate. Înțelegerea locului în care se produce inflexiunea de extindere urbană într-un oraș poate consolida randamentul pe deasupra sau poate proteja investițiile pe dezavantaj.

Pentru distracție, să coajăm ceapa un strat mai departe, pentru a găsi zonele cele mai tari. Să presupunem că decideți să investiți în perimetru, deoarece vedeți o creștere economică și o cerere de forță de muncă în creștere. Ați putea încerca să anticipezi locația farurilor. Acolo vor fi construite proprietăți comerciale viitoare, cum ar fi mall-uri suburbane; pe măsură ce dezvoltarea imobiliară rezidențială se completează în jurul acestor mall-uri viitoare, valorile proprietăților vor sări probabil semnificativ în raport cu randamentele imobiliare medii.

Linia de jos

Oportunitatea unor rate de rentabilitate peste medie pare mai mare pe tărâmul imobiliar decât tărâmul instrumentului financiar, întrucât sunt mai puțini ochi care privesc unități neomogene. Cunoașterea pieței locale produce, de asemenea, un avantaj pentru investiții. O strategie pe termen lung sau cumpărare și reținere este mai bună dacă aveți un capital larg și oportunități limitate, în timp ce o strategie de scurtă durată sau flipping ar avea mai mult sens dacă aveți un capital limitat și o perspectivă extraordinară asupra punctelor dulci. Indiferent de perioada de timp, ar trebui să căutați mai întâi o piață națională puternică, apoi o regiune în care datele publicizate arată o oportunitate decentă de HPA. În cele din urmă, jucați perimetrul de extindere urbană dacă credeți că zona este în creștere sau rămâneți departe de ea dacă vedeți că se micșorează. Înțelegerea acestor puncte cheie poate ajuta la maximizarea valorii oricărui portofoliu imobiliar.