Investiții în drepturi pentru impozitul pe proprietăți

Volatilitatea crescândă a pieței bursiere, combinată cu ratele dobânzilor încă scăzute din punct de vedere istoric, îi determină pe mulți investitori să caute căi alternative care să ofere o rată decentă de rentabilitate. O nișă de investiții adesea trecută cu vederea este titlurile de impozit pe proprietate. Această oportunitate unică poate oferi investitorilor cunoscuți rate excelente de rentabilitate în unele cazuri. Creditele de proprietate pot avea, de asemenea, un risc substanțial, ceea ce înseamnă că cumpărătorii novici trebuie să înțeleagă regulile și capcanele potențiale care vin cu acest tip de activ. Acest articol discută drepturile fiscale, cum poți investi în ele și ce dezavantaje vin cu acest tip de vehicul de investiții.

Cheie de luat cu cheie

• Creditele sunt vândute la licitații care implică uneori războaie de licitare.
• Dacă trebuie să excludeți, pot exista și alte drepturi împotriva proprietății care vă împiedică să luați în posesie.
• Dacă obțineți proprietatea, pot exista cheltuieli neprevăzute, cum ar fi reparații sau chiar evacuarea ocupanților actuali.
• De asemenea, puteți investi în fonduri de garantare a proprietății.

Ce este un drept fiscal?

Atunci când un proprietar de terenuri nu plătește impozitele pe proprietatea sa, orașul sau județul în care se află proprietatea are autoritatea de a plasa un drept de proprietate asupra proprietății sale. Dreptul de garanție este o cerere legală împotriva proprietății pentru suma datorată neplătită. Proprietatea cu un titlu atașat acesteia nu poate fi vândută sau refinanțată până când impozitele sunt plătite și garanția este eliminată.

În momentul emiterii unui titlu de credite, un certificat de bon fiscal este creat de municipalitate care reflectă suma datorată asupra proprietății, plus orice dobândă sau penalități datorate. Aceste certificate sunt apoi scoase la licitație către cel mai mare ofertant investitor. Creditele fiscale pot fi achiziționate pentru cât mai puține câteva sute de dolari pentru proprietăți foarte mici, dar majoritatea costă mult mai mult.

Drepturile de impozitare a proprietății pot fi achiziționate de la o municipalitate, permițând proprietarului să perceapă plăți cu dobândă sau să excludă proprietatea.

Drepturi fiscale după numere

În 2017, aproximativ 14 miliarde de dolari în impozite pe proprietate nu au fost plătite, potrivit lui Brad Westover, directorul executiv al Asociației Naționale a Legii Fiscale (NTLA). Aproximativ o treime dintre aceste credite sunt ulterior vândute investitorilor privați. Administrațiile locale beneficiază de vânzări private, deoarece recuperează imediat banii datorate bunurilor în cauză. Treizeci de state vând certificate de drept fiscal, spune Westover.

Westover nu are numere naționale pentru 2018, dar observă că în statul Florida, impozitele neplătite pe proprietate au scăzut de la 1, 2 miliarde de dolari în 2008 la 740 de milioane de dolari în 2018, „aproape jumătate din ceea ce a fost în vârf” și că scăderea disponibilității credite pentru investitori este probabil o tendință națională. „Cu o economie sănătoasă, are sens că mai multe persoane își plătesc impozitele pe proprietăți”, spune el.

Cum pot investi în credite fiscale?

Drepturile de impozitare a proprietății pot fi cumpărate în același mod în care proprietățile reale pot fi cumpărate și vândute la licitații. Licitațiile pot fi organizate într-un cadru fizic sau online, iar investitorii pot fie să liciteze la rata dobânzii pe credite sau să liciteze o primă pe care o vor plăti pentru aceasta. Investitorul care este dispus să accepte cea mai mică rată a dobânzii sau să plătească cea mai mare primă este acordat garanției. Cumpărătorii ajung adesea în războaie de licitație pentru o anumită proprietate, ceea ce reduce rata de rentabilitate care este valorificată de cumpărătorul câștigător.

Rata de excludere națională a proprietăților cu credite fiscale este de aproximativ 4%, potrivit Westover. Dar el spune că cumpărătorii trebuie să fie conștienți de costul reparațiilor, împreună cu orice alte necunoscute pe care ar putea să le plătească dacă își asumă proprietatea asupra proprietății. Cei care apoi dețin aceste proprietăți ar trebui să se ocupe de sarcini neplăcute, cum ar fi evacuarea ocupanților actuali, care pot necesita asistență scumpă de la un administrator de proprietate sau un avocat.

Oricine este interesat să achiziționeze un drept fiscal ar trebui să înceapă prin a decide ce tip de proprietate ar dori să dețină un drept, cum ar fi rezidențiale sau comerciale, sau terenuri nedezvoltate versus proprietăți cu îmbunătățiri. Aceștia pot contacta apoi orașul sau vistierierul județului pentru a afla când, unde și cum va avea loc următoarea licitație. Biroul de trezorier poate spune investitorului de unde să obțină o listă de credite de proprietate care sunt programate să fie scoase la licitație, precum și regulile privind modul în care se va desfășura vânzarea. Aceste reguli vor descrie toate cerințele de preînregistrare, metodele de plată acceptate și alte detalii pertinente.

Cumpărătorii trebuie, de asemenea, să-și îndeplinească diligența cu privire la proprietățile disponibile, deoarece în unele cazuri, valoarea actuală a proprietății poate fi mai mică decât valoarea dreptului de garanție. NTLA recomandă împărțirea sumei nominale a dreptului de impozit delincvent la valoarea de piață a proprietății. Dacă raportul este peste 4%, cumpărătorii potențiali ar trebui să stea departe de proprietatea respectivă. În plus, ar putea exista și alte credite asupra proprietății care îl vor împiedica pe ofertant să preia proprietatea acesteia.

Fiecare bucată de proprietate imobiliară dintr-un județ dat, cu un drept fiscal, i se atribuie un număr în parcelă respectivă. Cumpărătorii pot căuta aceste credite după număr, pentru a obține informații despre acestea din județ, care se pot face adesea online. Pentru fiecare număr, județul are adresa proprietății, numele proprietarului, valoarea evaluată a proprietății, descrierea legală și o defalcare a stării proprietății și a oricărei structuri situate în incintă.

Cum să profiți dintr-o legătură

Investitorii care achiziționează titluri de impozit pe proprietate sunt de obicei obligați să plătească imediat suma respectivă în totalitate înapoi către municipalitatea emitentă. În toate, cu excepția a două state, emitentul de garanție fiscală colectează principalul, dobânzile și orice penalități, plătește titularul certificatului de garanție, apoi colectează certificatul de garanție dacă nu se află la dosar. Proprietarul trebuie să ramburseze investitorului întreaga sumă a garanției plus dobânda, care poate varia de la 5% la 36% - rata variază de la un stat la altul - dar este de obicei cuprinsă între 10% și 12%. Dacă investitorul a plătit o primă pentru garanție, aceasta poate fi adăugată la suma care este rambursată în unele cazuri.

Programul de rambursare durează de obicei oriunde între șase luni și trei ani. În cele mai multe cazuri, proprietarul este în măsură să plătească garanția integral. Dacă proprietarul nu poate plăti garanția până la termenul limită, investitorul are autoritatea de a exclude proprietatea exact așa cum ar fi avut municipalitatea, deși acest lucru se întâmplă foarte rar.

Dezavantaje ale investițiilor în titluri de impozitare a proprietăților

Deși drepturile de impozitare a proprietății pot produce rate de dobândă substanțiale, investitorii trebuie să își facă temele înainte de a intra în această arenă. Drepturile fiscale sunt, în general, inadecvate pentru investitorii începători sau pentru cei cu puțină experiență în domeniul imobiliar sau cunoașterea acestora.

De asemenea, investitorii trebuie să fie familiarizați cu proprietatea reală asupra căreia a fost pusă garanția pentru a se asigura că pot colecta banii de la proprietar. O proprietate dărăpănată situată în inima unui cartier mahalal nu este probabil o achiziție bună, indiferent de rata dobânzii promisă, deoarece proprietarul imobilului poate fi complet incapabil sau nu dorește să plătească impozitul datorat. Proprietățile cu orice fel de daune aduse mediului, cum ar fi produse chimice sau materiale periculoase care au fost depuse acolo, sunt, de asemenea, în general nedorite.

Proprietarii de licențe trebuie să știe care sunt responsabilitățile lor după ce își primesc certificatele. De obicei, aceștia trebuie să anunțe proprietarul proprietății în scris despre cumpărarea lor într-un interval de timp stabilit, apoi trebuie să le trimită oa doua scrisoare de notificare, aproape de sfârșitul perioadei de răscumpărare, dacă plata nu a fost făcută integral până la acel moment.

Drepturile fiscale nu sunt, de asemenea, instrumente eterne. Mulți au o dată de expirare după încheierea perioadei de răscumpărare. După expirarea garanției, deținătorul de garanție devine incapabil să colecteze soldul neplătit. Dacă proprietatea intră în excludere, deținătorul de drept poate descoperi alte titluri de proprietate, ceea ce poate face imposibilă obținerea titlului.

Multe instituții comerciale, cum ar fi băncile și fondurile speculative, au devenit interesate de creditele de proprietate. Au reușit să întrece competiția și să reducă randamentele. Acest lucru a făcut mai greu pentru investitorii individuali să găsească credite profitabile, iar unii au renunțat ca urmare. Cu toate acestea, există acum și unele fonduri disponibile care investesc în credite, iar aceasta poate fi o modalitate bună pentru un investitor începător să intre în această arenă cu un grad de risc mai mic.

Linia de jos

Drepturile de impozitare a proprietății pot fi o alternativă viabilă de investiții pentru investitorii cu experiență familiarizați cu piața imobiliară. Cei care știu ce fac și își fac timp să cerceteze proprietățile cărora le cumpără credite pot genera profituri substanțiale în timp. Cu toate acestea, potențialele riscuri fac ca această arenă să fie inadecvată pentru investitorii nesofisticat.

Westover numește drepturile de impozit pe proprietăți „oportunități bune pentru cei educați, înțelepți și pricepuți - și o investiție groaznică pentru cei care nu efectuează diligența corespunzătoare. Dacă cumpărați mlaștină în Florida sau terenuri deșert în Arizona, care nu are valoare, șanse. este că proprietarul nu se va răscumpăra [plătind impozitele către dvs. cu dobândă], iar terenul pe care îl primiți nu va avea nicio valoare ". Pentru mai multe informații despre drepturile de impozitare pe proprietate, consultați agentul imobiliar sau consilierul financiar.