Investiții în imobiliare de lux

Prețurile imobiliare de lux sunt calde și continuă să crească. Cea mai bună vânzare de proprietăți imobiliare de lux din New York a fost de 91.541.000 milioane dolari în conformitate cu cel mai recent raport al Christie’s Real Estate International.

„Mulți oameni cu valoare netă cumpără locuințe ca un atu greu”, spune Jay Belson, CEO al Jay Belson Luxury Real Estate, o firmă de investiții imobiliare de lux cu servicii complete cu sediul în Beverly Hills, California și cu bogăția. dintre cei mai bogați oameni din lume în creștere, piața potențială a proprietăților de lux este mai mare ca niciodată. Dacă doriți să vă înscrieți în acțiune și vă puteți permite prețul abrupt, iată câteva opțiuni pentru a face acest lucru.

Definirea „proprietății de lux”

Este important să înțelegeți ce caracteristici caracterizează o proprietate de lux înainte de a investi, deoarece un singur preț ridicat singur nu va pune o proprietate în această categorie. „Trebuie să fie unic și exclusiv, într-un mod bun, într-un mod dezirabil. Oamenii bogați vor plăti o primă pentru ceva ce este considerat a fi superior ", spune Randy Char, vicepreședinte principal al operațiunilor la One Queensridge Place, un lux ridicat situat la doar câteva minute de pe banda din Las Vegas.

Cumpărătorii high-end doresc acces la activități de lux, cum ar fi cumpărături de înaltă calitate, mese și arte, precum și apropierea de alte case de lux. O adresă de trofeu, cum ar fi Park Avenue din New York, adaugă valoare. De asemenea, dacă aveți un istoric istoric nu doare. Mulți cumpărători de lux caută frumusețea naturală a unei locații pe malul apei sau cel puțin vederi asupra unui râu, ocean sau lac. Alții își doresc vedere la țară sau la munte.

Cumpărătorii high-end doresc multe din aceleași caracteristici pe care și le doresc toți cumpărătorii, dar la o scară mai mare. Ei doresc confidențialitate și securitate, uneori până la punctul de izolare. Își doresc frumusețe în interior și în exterior și își pot permite arhitectură personalizată, design personalizat, atenție deosebită pentru detalii și finisaje opulente. De asemenea, își doresc facilități pe deasupra facilităților: bucătăria unui bucătar, piscină de lux, master suite extensive și spațiu de locuit în aer liber, ca să nu mai vorbim de automatizare la domiciliu, detectoare de mișcare, ascensoare auto și crame cu temperatură controlată. De asemenea, vor spațiu. În Malibu, California, de exemplu, locuința medie de lux are peste 4.000 de metri pătrați (și un preț de 6 milioane de dolari plus).

Atunci când alegeți o casă de lux, este extrem de important să vă gândiți la aspectele proprietății care nu pot fi schimbate, spune Mark Fitzpatrick, CEO RUHM Destination Marketing, un serviciu de marketing de destinație pentru proprietăți de lux din întreaga lume. „Nu poți schimba calea soarelui, locația oceanului sau faptul că există o cale de zbor pentru avioane mari peste cap. Tapetul urât din baie este mult mai puțin important decât vremea ”, spune el.

Cât de mult ai nevoie?

Pe piețele unde prețurile sunt în general mai mici, ai putea avea nevoie de cel puțin o jumătate de milion pentru a deține o proprietate imobiliară de lux. Dar veți avea nevoie de cel puțin un milion de dolari pentru a cumpăra o proprietate de lux în majoritatea orașelor majore, iar prețul de intrare crește acolo unde costul vieții este mare. Este vorba de 3 milioane de dolari în San Francisco, 5 milioane de dolari în Los Angeles și New York și 7 milioane de dolari în Londra, potrivit lui Christie .

Cumpărătorii de lux plătesc adesea numerar, însă o altă opțiune este o ipotecă jumbo. Dacă finanțați achiziția, veți avea nevoie de un avans mare, credit excelent, dovada veniturilor și a activelor și rezerve mari de numerar.

Cum se face: Opțiunile dvs. pentru investiții în imobiliare de lux

Dacă doriți să investiți în imobiliare de lux, există mai multe căi pe care le puteți lua.

Întoarceți un conac

Remodelarea proprietăților de lux existente și revânzarea lor pentru un profit reprezintă o investiție excelentă, spune Belson din Jay Belson Imobiliare de lux. „Este mai rapid decât construirea de la parter, dar se limitează la proprietăți care au doar combinația potrivită de arhitectură, stare și aspect”, spune el, adăugând că fixatorii sunt mai buni. Dezavantajul este că „deoarece majoritatea acestor locuințe pot fi locuite la cumpărare, veți concura cu utilizatorii cumpărători locali care vă pot interzice”, spune el. Cu toate acestea, concurența dintre investitori și flippers este mult mai mică pe piața de lux, deoarece există mai puține persoane care își pot permite să finanțeze proiecte de ultimă generație și care înțeleg cum să le execute la un nivel înalt, spune Belson.

Investiți la nivel internațional

Investiția în imobiliare de lux în străinătate poate avea beneficii pe care nu le veți găsi pe plan intern. În Insulele Turks și Caicos, un mic teritoriu britanic de peste mări situat la est de Cuba și la nord de Haiti și Republica Dominicană, nu există taxe anuale pe proprietate și niciun impozit pe câștigurile de capital pe proprietățile transferate. Proprietatea proprietății este protejată de un cadru funciar, iar dolarul american este moneda oficială, astfel încât ratele de schimb nu sunt un factor în completarea cumpărării sau în valoarea viitoare a proprietății dumneavoastră.

Aceste insule sunt un loc bun pentru a investi, deoarece prețurile terenurilor au crescut constant în ultimii zece ani și este de așteptat să continue acest lucru datorită creșterii rapide a turismului și dezvoltării, spune Blair MacPherson, coproprietar și broker al RE / MAX Real Grupuri imobiliare Turks și Caicos. Și puteți obține venituri suplimentare din investiția dvs., închirându-l în timp ce sunteți plecat și lăsând o companie de management să se ocupe de detalii, spune el.

Investițiile în străinătate pot avea și probleme unice. „Trebuie să ne amintim că restul lumii nu funcționează așa cum facem noi în state”, spune Fitzpatrick, al RUHM. „Nu doriți să achiziționați o proprietate într-o altă țară doar pentru a afla că guvernul poate să o ia înapoi de la tine.” Utilizați un avocat internațional imobiliar și alți profesioniști pentru a vă ajuta cu diligența cuvenită, spune el.

Cumpărați un apartament de lux

Fie că cumpărați un apartament de lux pentru dvs., fie că vă închiriați, „cheltuirea banilor pentru o locuință situată într-o clădire de lux excelentă, cu opțiuni de amenajare și transport în apropiere este calea de urmat”, spune Lydia Sussek, din Corcoran, un serviciu complet firma imobiliară din Manhattan. „Cumpărarea într-o clădire cu aspect de lux, cu opțiuni de transport slabe este o investiție slabă”, spune ea.

Serviciile și caracteristicile oferite de clădire pot, de asemenea, să facă sau să îți rupă investiția. „Nu ai un portar complet? Bine, dar ce mai oferă casa ta? Vizualizări, tavane înalte, terase, toate aceste caracteristici ajută la distingerea locuinței tale de celelalte apartamente cu tăieturi de prăjituri și pot duce la o rată de vânzare mai mare atunci când este momentul să se mute ”, spune Sussek.

Rețineți că atunci când cumpărați imobiliare de lux, cumpărați un stil de viață. Spune ea, punți de acoperiș private, piscine, spații comune cu centre de fitness și servicii de menajeră sau servicii în stil hotelier distinge imobiliare de lux. „Chiar dacă există alte apartamente noi construite în jurul casei pe care o cumpărați, aceste tipuri de proprietăți au valoare”, spune Sussek.

Ipoteci Jumbo pentru imobiliare de lux

În timp ce majoritatea cumpărătorilor imobiliari de lux optează pentru a achiziționa proprietăți cu numerar, unii folosesc împrumuturi jumbo pentru a imobiliza imobiliare de lux. Împrumuturile Jumbo (denumite și ipoteci jumbo) sunt împrumuturi pentru sume mai mari decât limita pe care o stabilește Agenția Federală de Finanțare a Locuințelor (FHFA). În mod obișnuit, suma respectivă depășește 424.100 USD; cu toate acestea, în unele județe - de multe ori cei care locuiesc în imobiliare mai scumpe, această sumă este mai mare. În prezent, rata dobânzii pentru o rată fixă ​​jumbo fixă ​​de 30 de ani este de 4, 25%, cu un APR de 4, 27%, potrivit usbank.com. Aceasta este similară cu rata medie a unui credit ipotecar fix de 30 de ani. În ianuarie 2017, rata dobânzii pentru o ipotecă fixă ​​medie de 30 de ani este de 4, 25%, cu un APR de 4, 32%.

Alegeți un imobil de închiriere de înaltă calitate

"O închiriere de vacanță de lux poate oferi o sumedenie de beneficii, inclusiv aprecierea activelor, deduceri fiscale, oportunități de rețea de afaceri și, cel mai important, plăcere personală", spune FURATMRU. Alegerea unei locații cu o piață tipic puternică este esențială, cum ar fi o stațiune de schi, Hawaii sau o insulă tropicală. „Sunt excelenți pentru venituri sezoniere și funcționează bine pe piețele financiare bune. Cu toate acestea, ei pot suferi mai mult în timpul unei recesiuni decât casele din apropierea marilor orașe ”, spune el.

Într-adevăr, piața locuințelor de lux a cunoscut cea mai puternică revenire din cauza prăbușirii locuințelor din marile orașe, însă zonele de stațiuni încep să se conformeze, arată un raport recent al agenției imobiliare internaționale Christie.

Pe lângă alegerea orașului potrivit, investitorii ar trebui să ia în considerare cumpărarea unei proprietăți care să fie atractive pentru familiile care pleacă în vacanță, spune Fitzpatrick. „Îți va crește rata de ocupare și rentabilitatea ta”, spune el.

Bruce Tobias, un agent imobiliar de top de 20 de ani, cu RE / MAX Sedona din Arizona, adaugă că destinațiile turistice cu profil înalt sunt o alegere bună, iar investitorii ar trebui să caute proprietăți cu potențial de câștiguri pe termen lung.

Finalizați o compilare personalizată

Construirea unei case noi de la început oferă cele mai mari marje de profit, dar are un interval de timp mai lung, spune Belson, dar o casă în care totul este nou și are cele mai dorite stiluri și facilități de astăzi este crucială pentru a obține un dolar de top. El spune că compania sa construiește în prezent o casă de 25.000 de metri pătrați în Bel Air, Calif. „Am achiziționat proprietatea pentru 8, 7 milioane de dolari. Bugetul pentru construcții este de 18 milioane de dolari. Prețul de vânzare proiectat este de 50 de milioane de dolari. Este greu să susținem asta ca investiție ”, spune el.

Dacă nu construiți casa singură, aveți grijă cum o personalizați. Veți dori să selectați un aspect, facilități și finisaje care vor face apel la un segment larg al pieței de lux pentru a vă maximiza șansele de a vinde rapid și pentru un dolar de top. Asigurați-vă că casa este funcțională și primitoare și are caracteristicile de securitate și confidențialitate pe care și le doresc cumpărătorii de înaltă calitate. Dar există o linie bună între crearea acestui apel larg și crearea unicității pe care cumpărătorii de lux le doresc.

„Atunci când ceva nu este comercializat și este de dorit, și există cerere, atunci când vedeți că prețurile sunt într-adevăr sări”, spune Char Queensridge Place. „Dacă te uiți la o sticlă de la '82 Lafitte Rothschild, aprecierea prețurilor crește exponențial față de un an mai puțin superior din cauza ofertei și a cererii. Este același lucru și cu proprietățile imobiliare de lux. Cu cât este mai exclusivist și mai greu de găsit, cu atât este mai demnă de investiție căminul devine ”.

Linia de jos

Investiția în proprietăți imobiliare de lux poate fi mai interesantă decât să investești în valori mobiliare datorită aspectului său tangibil și există multe modalități de a face acest lucru, de la construirea unei case personalizate până la răsfățarea unui conac până la cumpărarea unei proprietăți de vacanță. Vă puteți bucura de casa dvs. de lux ca rezident, ca călător sau ca proprietar sau să construiți case de lux pentru ca ceilalți să se bucure. Înainte de a cumpăra, asigurați-vă că înțelegeți caracteristicile care creează valoare de durată în această clasă de active pentru a obține cel mai bun randament al investiției dvs.