Cum să investești în imobiliare de capital privat

Fondurile imobiliare de capital privat permit persoanelor și instituțiilor cu valoare mare netă, precum dotările și fondurile de pensii să investească în participații și dețineri de datorii în activele de proprietate. Folosind o strategie activă de gestionare, proprietățile imobiliare private private adoptă o abordare diversificată a dreptului de proprietate. Partenerii generali investesc într-o varietate de tipuri de proprietăți în diferite locații. Strategiile de proprietate pot varia de la noi dezvoltări și exploatații de teren brut până la reamenajarea completă a proprietăților existente sau injecții de fluxuri de numerar în proprietăți în dificultate. ( Pentru mai multe, citiți: Ce este capitalul privat? )

Iată o privire asupra modului în care investitorii pot participa la imobiliare cu capital privat și o imagine de ansamblu asupra oportunităților, riscurilor și restricțiilor industriei.

Găsirea fondului imobiliar ideal de capital privat

În primul rând, persoana obișnuită este incapabilă să ia parte la investiții imobiliare cu capital privat. Fondul tradițional de acțiuni private solicită investitorilor să injecteze un fond de minim 250.000 USD, deși majoritatea managerilor caută persoane sau instituții care sunt dispuși să furnizeze o sumă de 20 milioane USD până la 25 milioane dolari într-o schemă de investiții colective pe termen lung cu alți investitori.

Deoarece există o reglementare redusă asupra fondurilor imobiliare de capital privat, oportunitățile sunt limitate în mod tradițional la „investitori acreditați”. Aceasta înseamnă că investitorul trebuie să aibă active personale sau comune de cel puțin 1 milion USD (fără a include valoarea rezidenților lor primari) sau Venitul anual al individului trebuie să fie de cel puțin 200.000 USD. Cuplurile care au un venit de cel puțin 300.000 USD în ultimii doi ani - și au o „așteptare rezonabilă” ca nivelul veniturilor lor să rămână la acest nivel în anul curent - sunt, de asemenea, eligibile.

Persoanele sau cuplurile care doresc să investească în imobiliare de capital privat trebuie să localizeze o firmă specializată în disciplină. La examinarea opțiunilor de fonduri ale unei firme de capital privat, acestea ar trebui să înțeleagă natura structurii fiecărui fond de capital privat, care este de obicei un parteneriat limitat.

Atunci când se alătură unui fond, investitorii externi vor deveni parteneri cu valoare limitată, ceea ce înseamnă că acceptă răspunderea pentru banii investiți în fond și nu au control de veto asupra proprietăților selectate de partenerii generali (GP). Banii unui partener limitat vor fi colectați cu alți investitori participanți, iar administratorii fondurilor vor construi un portofoliu de proprietăți care vizează maximizarea rentabilității și reducerea la minimum a riscului financiar.

Înțelegerea costurilor și a structurii investiționale a fondului

Fondurile imobiliare de capital privat au o serie de comisioane de administrare și performanță care trebuie plătite de investitori. Este obișnuit ca fondurile de capital privat să necesite o taxă anuală de 2% din capitalul investit pentru a plăti salariile firmelor, aprovizionarea și serviciile legale, costurile de date și cercetare, de marketing și costuri fixe și variabile suplimentare. Cu toate acestea, nu există limite la aceste taxe pentru investitori.

Persoanele fizice ar trebui să înțeleagă bine aceste costuri înainte de a investi, deoarece acest lucru va limita randamentul total al investițiilor. De exemplu, dacă un fond imobiliar de capital privat a strâns 500 de milioane de dolari, ar încasa 10 milioane de dolari în fiecare an pentru a plăti cheltuielile asociate. Pe durata ciclului său de 10 ani, un fond ar încasa 100 de milioane de dolari în taxe, ceea ce înseamnă că doar 400 de milioane de dolari ar fi investiți de fapt în deceniul respectiv.

Administratorii de capitaluri private beneficiază, de asemenea, de o "report", care este o taxă de performanță, care este în mod tradițional de 20% din profiturile brute în exces pentru fond. care ar putea afecta negativ o companie publică.

Majoritatea fondurilor imobiliare de capital privat sunt considerate investiții „bazate pe necesități”, ceea ce înseamnă că partenerii angajează capital partenerilor generali în rate, în funcție de necesități. Pe măsură ce medicii generali localizează potențialele proprietăți de investiții, fondul va trimite o cerere formală de capital pentru care partenerii limitați au gajat fondului imobiliar la începutul ciclului. Cunoscută drept „apel de capital”, este o obligație legală pe care trebuie să o îndeplinească partenerii (pentru mai multe, citiți: Aflați limba de investiții în capitaluri private).

În cazul în care un partener limitat nu reușește să îndeplinească un apel de capital, un fond poate forța persoana sau instituția respectivă să-și piardă întreaga cotă de proprietate. Alți parteneri limitați, de obicei, primesc posibilitatea de a achiziționa orice acțiuni pierdute în cazul unei astfel de implicită.

Tipuri de strategii imobiliare de capital privat

Când investiți în imobiliare cu capital privat, există în mod tradițional patru tipuri de strategii de investiții:

• Nucleul este cea mai conservatoare strategie și ar putea include doar proprietăți care oferă rentabilități cu risc redus și potențial mai mic, deoarece există în locații bine populate sau bine călătorite. Această strategie s-ar putea concentra foarte mult pe investiții în proprietăți de înaltă calitate, de înaltă valoare, care necesită redirecționare sau întreținere foarte mică. Aceste proprietăți oferă fluxuri de numerar previzibile și sunt alcătuite în mod obișnuit din structuri închiriate cu mai mulți chiriași.
• Core-plus necesită un risc mai mare, dar poate oferi un randament mai mare decât strategia de bază. Aceste proprietăți necesită niveluri modeste de activitate cu valoare adăugată sau îmbunătățire a locației.
• Valoarea adăugată este o strategie de risc mediu-cu-rentabilitate, cu risc moderat, care se concentrează mai mult pe dezvoltarea proprietății și pe calendarul pieței. În această strategie, managerii de portofoliu achiziționează proprietăți, angajează un anumit nivel de reamenajare și vând atunci când piața are performanțe. Proprietățile cu valoare adăugată necesită de obicei modificări ale managementului, îmbunătățirii fizice sau abordării constrângerilor de capital. Acești pași includ renovări ale clădirilor și căutarea modalităților de creștere a ratelor de închiriere pe îmbunătățirea piețelor. Strategiile cu valoare adăugată includ, de asemenea, transformarea companiilor care operează în eșec sau asumarea datoriei pentru controlul proprietăților subiacente.
• Oportunistic oferă cel mai mare nivel de rentabilitate, dar își asumă cel mai mult risc. Cu această strategie, managerii achiziționează proprietăți care includ terenuri nedezvoltate sau pe piețe care sunt slab performante sau care sunt traficate ușor.

Acceptarea riscurilor și a perspectivelor pe termen lung

Investitorii în proprietăți imobiliare cu capital privat ar trebui să înțeleagă că, investind într-un fond, ei trebuie să fie dispuși să accepte că capitalul lor poate fi legat pentru o perioadă prestabilită care poate dura mulți ani.

În plus, există mai multe riscuri pe piața imobiliară și ar putea fi necesară o cantitate mare de investiții în timpul apelurilor de capital, într-un moment în care o persoană are un flux de numerar redus. Mulți medici medicali își structurează fondurile ca investiții de zece ani sau mai mult și oferă puține sau deloc oportunități investitorilor de a se retrage sau de a-și răscumpăra banii. Caracterul ilicit al fondurilor de capital privat impune investitorilor să înțeleagă riscurile de a menține banii legați pentru o perioadă îndelungată.

Natura structurilor fondurilor de capital privat face foarte dificilă evaluarea performanței financiare a fondului sau a proprietăților pe care le deține. Întrucât există o reglementare limitată a fondurilor imobiliare cu capital privat, partenerii generali nu sunt obligați să ofere investitorilor actualizări privind investițiile potențiale, evaluările portofoliului sau orice alte informații suplimentare legate de investiții. Investiția în proprietăți imobiliare cu capital privat necesită partenerii limitați să angajeze capital semnificativ și să aibă încredere deplină în faptul că administratorul fondului își va îndeplini obiectivele de investiții fără a avea un nivel de transparență necesar. Cu toate acestea, administratorii de fonduri trimit, de regulă, actualizări către investitorii lor și pot alege să fie transparenti în ceea ce privește performanțele pentru a insufla încredere în orice fond actual sau viitor.

Linia de jos

Înainte de a investi în proprietăți imobiliare cu capital privat, persoanele fizice trebuie să stabilească dacă sunt calificate pentru a participa la proces. Cei care sunt calificați vor dori să exploreze obiectivele personale de investiții, cerințele de lichiditate și toleranța la risc pe piețele imobiliare. După ce au discutat cu un consilier financiar, investitorii ar trebui să studieze o varietate de fonduri diferite pentru a obține o mai bună înțelegere a strategiilor de management ale partenerilor generali și a performanțelor anterioare ale altor fonduri imobiliare.