Cât afectează ratele dobânzilor pe piața locuințelor
Împrumuturile ipotecare au două forme principale - rata fixă și rata ajustabilă - cu unele combinații hibride și derivate multiple ale fiecăreia. O înțelegere de bază a ratelor dobânzii și a influențelor economice care determină cursul viitor al ratelor dobânzii vă poate ajuta să luați decizii ipotecare solide din punct de vedere financiar. Astfel de decizii includ alegerea dintre o ipotecă cu rată fixă sau o ipotecă cu rată reglabilă (ARM) sau decizia de a refinanța o ipotecă cu rată ajustabilă.
Linia de producție ipotecară
Industria creditelor ipotecare are trei părți principale sau întreprinderi: inițiatorul ipotecar, agregatorul și investitorul.
Creatorul ipotecar este creditorul. Creditorii vin sub mai multe forme, de la uniunile de credit și bănci până la brokerii de credite ipotecare. Producătorii de credite ipotecare introduc și comercializează împrumuturi pentru consumatori. Vând împrumuturi. Aceștia concurează între ei în funcție de ratele dobânzilor, taxele și nivelurile de servicii pe care le oferă. Ratele dobânzilor și taxele pe care le percep determină marjele de profit. Cei mai mulți producători de credite ipotecare nu „împrumutează” împrumuturile (ceea ce înseamnă că nu rețin activul împrumutului). În schimb, vând ipoteca pe piața secundară a creditelor ipotecare. Ratele dobânzilor pe care le percep consumatorii sunt determinate de marjele de profit și de prețul la care pot vinde ipoteca pe piața ipotecară secundară.
Agregatorul cumpără credite ipotecare recent provenite de la alte instituții. Acestea fac parte din piața ipotecară secundară. Majoritatea agregatorilor sunt, de asemenea, inițiatori de ipotecă. Agregatorii reunesc multe ipoteci similare pentru a forma valori mobiliare (MBS) - un proces cunoscut sub numele de securitizare. O garanție garantată de credite ipotecare este o obligațiune garantată de un fond de credit ipotecar. Titlurile garantate prin credite ipotecare sunt vândute investitorilor. Prețul la care titlurile garantate de credite ipotecare pot fi vândute investitorilor determină prețul pe care îl vor plăti agregatorii pentru ipotecile nou-provenite de la alți creditori și ratele de dobândă pe care le oferă consumatorilor pentru propriile lor origini ipotecare.
Există mulți investitori în titluri garantate de credite ipotecare: fonduri de pensii, fonduri mutuale, bănci, fonduri speculative, guverne străine, companii de asigurări și Freddie Mac și Fannie Mae (întreprinderi sponsorizate de guvern). Pe măsură ce investitorii încearcă să maximizeze randamentul, acestea efectuează frecvent analize de valoare relativă între titlurile garantate de credite ipotecare și alte investiții cu venituri fixe, cum ar fi obligațiunile corporative. Ca și în cazul tuturor titlurilor financiare, cererea investitorilor pentru titluri garantate de credite ipotecare determină prețul pe care îl vor plăti pentru aceste titluri.
Impactul investitorilor asupra ratelor ipotecare
Într-o mare măsură, investitorii de securitate care beneficiază de credite ipotecare determină ratele ipotecare oferite consumatorilor. După cum am explicat mai sus, linia de producție a creditelor ipotecare se încheie sub formă de garanție garantată de credite ipotecare, cumpărată de un investitor. Piața liberă determină prețurile de compensare a pieței pe care investitorii le vor plăti pentru titluri garantate de credite ipotecare. Aceste prețuri se întorc prin industria creditelor ipotecare pentru a determina ratele dobânzilor care vi se vor oferi atunci când vă cumpărați casa.
Ipoteci cu dobândă fixă fixă
Rata dobânzii la o ipotecă cu rată fixă este stabilită pe toată durata de viață a ipotecii. Cu toate acestea, în medie, ipotecile cu rată fixă de 30 de ani au o durată de viață mai scurtă, din cauza clienților care se mută sau refinanțează creditele ipotecare. Regula generală a fost aceea că proprietarii de locuințe au rămas în casele lor, în medie, de șapte ani. Cu toate acestea, Asociația Națională a Constructorilor de Locuințe a raportat în ianuarie 2018 că aceasta s-a schimbat acum la 12 până la 13 ani.
Prețurile garanțiilor ipotecare sunt foarte corelate cu prețurile obligațiunilor Trezoreriei SUA. Aceasta înseamnă că prețul garanției garantate de credite ipotecare, garantat de ipotecile de 30 de ani, se va muta cu prețul notei de trezorerie americane de cinci ani sau a obligațiunii Trezoreriei americane de 10 ani, pe baza unui principal financiar cunoscut sub numele de durată. În practică, durata unui credit ipotecar de 30 de ani este mai aproape de nota de cinci ani, dar piața tinde să folosească obligațiunea de 10 ani ca reper. Acest lucru înseamnă, de asemenea, că rata dobânzii la creditele ipotecare cu rată fixă de 30 de ani oferite consumatorilor ar trebui să se ridice sau să coboare odată cu randamentul obligațiunii SUA de 10 ani. Randamentul unei obligațiuni este în funcție de rata cuponului și de prețul acesteia.
Așteptările economice determină prețul și randamentul obligațiunilor Trezoreriei SUA. Cel mai rău inamic al unei obligațiuni este inflația, care elimină valoarea plăților de obligațiuni viitoare - atât plățile cuponului, cât și rambursarea capitalului. Prin urmare, atunci când inflația este mare sau se estimează că va crește, prețurile obligațiunilor scad, ceea ce înseamnă că randamentele lor vor crește - există o relație inversă între prețul unei obligațiuni și randamentul acesteia.
Rolul Fed
Rezerva Federală joacă un rol important în așteptările la inflație. Acest lucru se datorează faptului că percepția pieței de obligațiuni cu privire la cât de bine controlează inflația prin Rezerva Federală prin administrarea ratelor de dobândă pe termen scurt determină ratele dobânzilor pe termen mai lung, cum ar fi randamentul obligațiunii SUA de 10 ani. Cu alte cuvinte, Rezerva Federală stabilește ratele curente ale dobânzii pe termen scurt, pe care piața le interpretează pentru a determina ratele dobânzilor pe termen lung, cum ar fi randamentul obligațiunii SUA pentru 10 ani.
Amintiți-vă, ratele dobânzilor la creditele ipotecare de 30 de ani sunt foarte corelate cu randamentul obligațiunii SUA pentru 10 ani. Dacă încercați să prognozați ce vor face în viitor ratele dobânzilor ipotecare cu rată fixă de 30 de ani, urmăriți și înțelegeți producția obligațiunii SUA de 10 ani (sau nota de cinci ani) și urmați care este piața spunând despre politica monetară a Rezervei Federale.
Ipoteci cu rată ajustabilă - ARM
Rata dobânzii pentru o ipotecă cu rată reglabilă se poate modifica lunar, la fiecare șase luni, anual sau mai rar, în funcție de condițiile ipotecare. Rata dobânzii constă dintr-o valoare a indexului plus o marjă. Aceasta este cunoscută sub denumirea de rata dobânzii complet indexată. De obicei, este rotunjită la o optime dintr-un punct procentual. Valoarea indicelui este variabilă, în timp ce marja este fixată pentru durata de viață a ipotecii. De exemplu, dacă valoarea actuală a indicelui este de 6, 83% și marja de 3%, rotunjirea la cea mai apropiată optime dintr-un punct procentual ar face ca rata dobânzii complet indexată să fie de 9, 83%. Dacă indicele ar scădea la 6, 1%, rata dobânzii complet indexată ar fi de 9, 1%.
Rata dobânzii pentru o ipotecă cu rată ajustabilă este legată de un indice. Există mai mulți indici ipotecari diferiți folosiți pentru ipoteci cu rate reglabile diferite, fiecare dintre acestea fiind construit folosind ratele dobânzilor fie pentru un tip de securitate financiară tranzacționată activ, un tip de împrumut bancar sau un tip de depozit bancar. Toți diferiții indici ipotecari sunt corelați în mare măsură între ei. Cu alte cuvinte, se mișcă în aceeași direcție, în sus sau în jos, pe măsură ce condițiile economice se schimbă.
Majoritatea indicilor ipotecari sunt considerați indici pe termen scurt. „Termen scurt” sau „termen” se referă la termenul valorilor mobiliare, împrumuturilor sau depozitelor utilizate pentru construirea indicelui. De obicei, orice garanție, împrumut sau depozit care are un termen de un an sau mai puțin este considerat pe termen scurt. Majoritatea ratelor dobânzilor pe termen scurt, inclusiv cele utilizate pentru a construi indexuri ipotecare, sunt strâns corelate cu rata dobânzii cunoscută sub numele de rata fondurilor federale.
Modificări de prognoză
Dacă încercați să prognozați modificări ale ratei dobânzii la creditele ipotecare ajustabile, consultați forma curbei de randament. Curba de randament reprezintă randamentele obligațiunilor Trezoreriei SUA cu scadențe de la trei luni la 30 de ani.
Când forma curbei este plană sau înclinată în jos, înseamnă că piața se așteaptă ca Rezerva Federală să mențină constant dobânzile pe termen scurt sau să le mute mai jos. Când forma curbei este înclinată în sus, piața se așteaptă ca Rezerva Federală să mute ratele dobânzilor pe termen scurt mai mari.
Abruptul curbei în ambele direcții este o indicație a cât de mult se așteaptă ca piața să rezerve sau să scadă ratele dobânzilor pe termen scurt. Prețul viitorului fondurilor Fed este, de asemenea, o indicație a așteptărilor pieței pentru ratele dobânzilor viitoare pe termen scurt.
Linia de jos
Înțelegerea a ceea ce influențează ratele ipotecare cu rate fixe și reglabile actuale și viitoare vă poate ajuta să luați decizii ipotecare solide din punct de vedere financiar. De exemplu, vă poate informa decizia cu privire la alegerea unei ipoteci cu rată reglabilă față de o ipotecă cu rată fixă și vă poate ajuta să decideți când are sens să refinați din ipoteca cu rată ajustabilă.
Nu credeți tot ce auzi la televizor. Nu este întotdeauna „un moment bun pentru a-ți refinanța ipoteca ipotecară reglabilă înainte ca rata dobânzii să crească în continuare.” Ratele dobânzilor ar putea crește mai departe sau pot scădea. Aflați ce spune curba de randament.
- (Pentru mai multe, vedeți cum funcționează ratele dobânzilor la un credit ipotecar, consultați ratele ipotecare curente, cum funcționează ratele dobânzilor la un credit ipotecar, înțelegând structura plății ipotecare, punctele ipotecare: care este punctul?
- Ipoteci: Rata fixă vs. Rata ajustabilă, Ipoteca cu rată fixă sau variabilă: Care este mai bine chiar acum ?, Găsirea celor mai bune rate ipotecare, ai o rată ipotecară bună? Închideți-l !, cei mai importanți factori care afectează ratele ipotecare, prognoza ratele ipotecare: cumpărați, vindeți sau reființați? tarife)