Cum să alegeți un plan de plată ipotecară inversă

Există șase moduri diferite de a primi veniturile din cel mai popular tip de ipotecă inversă, ipoteca de conversie a capitalurilor proprii (HECM). Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană, care reglementează HECM, numește aceste opțiuni „planuri de plată”. Puteți opta pentru a obține o sumă forfetară mare, pentru a stabili o linie de credit pe care o puteți obține după necesități, pentru a primi plăți lunare egale sau alegeți o combinație a acestor opțiuni.

Cuprins

• Planul de plată cu rată fixă
• Planuri de plată cu rată ajustabilă
• Opțiunea 1: Plan de plată a contractului
• Opțiunea 2: Planul de plată pe termen
• Opțiunea 3: Linia de credit
• Opțiunea 4: Plan modificat de posesie
• Opțiunea 5: Planul termic modificat

Planul pe care îl alegeți va afecta câți bani primiți pe termen scurt și lung, cât de repede vă utilizați capitalul propriu și cât de eficient vă ajută obiectivele financiare pentru o ipotecă inversă. Iată o privire asupra funcționării fiecărui plan de plată și a avantajelor și contra lor. (Pentru mai multe, consultați O privire la reglementarea ipotecilor inversă și Ghidul complet pentru creditele ipotecare inversă.)

Planul de plată cu rată fixă

Dacă doriți o ipotecă inversă cu rată fixă, aveți o singură opțiune de plan de plată: o plată forfetară cu o singură plată.

Cum functioneaza

Veți primi o sumă mare toate odată imediat ce se închide ipoteca inversă. Dobânzile se acumulează pe această sumă, primele lunare de asigurare ipotecare în curs, precum și orice costuri de închidere finanțate până la momentul în care ipoteca inversă devine scadentă și plătibilă. Rata inițială a dobânzii este mai mare decât în ​​cazul planurilor cu rata reglabilă, dar rata dobânzii preconizate în timp este mai mică.

Profesionistii

Ar trebui să utilizați acest tip de împrumut pentru a plăti un sold ridicat al creditelor ipotecare sau pentru a acoperi o altă cheltuială mare. „Distribuția sumelor forfetare funcționează cel mai bine pentru oamenii care au o ipotecă existentă mare pe care trebuie să o plătească”, spune Casey Fleming, consilier ipotecar din San Jose, California, care lucrează în prezent pentru C2 Financial Corp. și are peste 30 ani de experiență în industria creditelor ipotecare. El spune că aceasta este cea mai bună opțiune dacă trebuie să luați toate sau majoritatea veniturilor disponibile simultan.

Contra

Nu puteți primi nicio sumă suplimentară din acest împrumut în viitor. Împrumutații care nu sunt buni în gestionarea banilor sau care și-au pierdut capacitatea de a face acest lucru riscă să risipească veniturile sau să le cheltuiască prea repede. Unii escroci convinge persoanele în vârstă să ia acest tip de împrumut sau să vizeze proprietarii de case care au scos recent unul. (Pentru mai multe, consultați Atenție la aceste escrocherii ipotecare inversă .)

Fleming spune că cel mai mare dezavantaj este că „pentru aproape toate cazurile, remiza maximă în primul an este de 60% din limita principală inițială. Deoarece această opțiune are o singură remiză, valoarea maximă a împrumutului este destul de mică. ”Păstrezi celelalte 40% ca capitaluri proprii. Nu poți împrumuta niciodată cu acel 40%, dar faptul că îl poți veni la îndemână dacă vrei să îți vinzi casa și să îți plătești ipoteca inversă.

Pentru a accesa toate capitalurile proprii în timp, trebuie să alegeți un plan de plată cu rată ajustabilă.

Planuri de plată cu rată ajustabilă

Celelalte cinci planuri de plată ipotecară inversă au rate ajustabile. Dacă alegeți una dintre acestea, există trei posibilități de modificare a ratei dobânzii dvs. Doar unul se va aplica pentru ipoteca dvs. și va fi dezvăluit în documentele dvs. de împrumut.

• Rata dvs. de dobândă se va ajusta o dată pe an, pe baza indicelui Trezoreriei maturității constante (CMT), plus o marjă stabilită de creditor. Rata nu poate crește cu mai mult de 2% pe an și nu poate crește sau scade cu mai mult de 5% din rata inițială pe termenul de împrumut.
• Rata dvs. de dobândă se va ajusta lunar pe baza indicelui CMT plus o marjă stabilită de creditor. Rata nu poate crește cu mai mult de 10% în termenul împrumutului și nu există nicio limită la cât de scăzută poate fi rata dobânzii.
• Rata dvs. de dobândă se va ajusta lunar în funcție de Rata de ofertă interbancară din Londra, plus o marjă stabilită de creditor. Rata nu poate crește cu mai mult de 10% în termenul împrumutului și nu există nicio limită la cât de scăzută poate fi rata dobânzii.

Deși contează care dintre aceste scenarii se aplică împrumutului dvs., deoarece afectează cât de mult dobânda acumulează împrumutul dvs. în timp, nu contează în ceea ce privește afectarea plăților lunare programate sau linia de credit disponibilă. O modificare semnificativă a ratei dobânzii cu o ipotecă inversă nu vă pune în pericol excluderea modului în care se poate face cu o ipotecă înainte. Cu toate acestea, o rată a dobânzii mai mare afectează capitalul propriu și înseamnă că rămâneți să primiți mai puțin dacă vindeți casa.

Dacă intenționați să vă mențineți viața în viață, creșterea ratei dobânzii nu poate fi o preocupare majoră. Dacă nu, poate doriți să vă asigurați că rata dobânzii împrumutului dvs. se potrivește cu primul scenariu, întrucât creșterea maximă a dobânzii este de 5% în loc de 10%. Ofițerul dvs. de credite și consilierul ipotecar invers vă pot ajuta să înțelegeți alegerile dvs. și modul în care ratele dobânzilor ajustabile vă afectează situația.

Atunci când solicitați o ipotecă inversă cu o rată a dobânzii ajustabilă, ilustrațiile opțiunilor planului dvs. de plată vor utiliza o rată a dobânzii preconizată. Aceasta este cea mai bună presupunere a creditorului la ceea ce va rata medie a dobânzii ajustabile de-a lungul vieții împrumutului. Este unul dintre cei trei factori cheie în determinarea cât de mult poți împrumuta, împreună cu vârsta celui mai tânăr împrumutat și valoarea proprietății.

Acum că aveți o înțelegere generală a modului în care funcționează planurile cu rate ajustabile, să trecem în revistă cele cinci opțiuni de plată. Nu uitați că „plata” în acest context se referă la modul în care veți primi veniturile împrumutului.

Opțiunea 1: Plan de plată a contractului

Cum functioneaza

Veți obține plăți lunare egale atâta timp cât cel puțin un împrumutat locuiește în casă ca reședință principală. Plățile lunare sunt calculate cu presupunerea că veți trăi 100 de ani. Dacă nu așteptați să trăiți atât de mult, un plan de plată pe termen, discutat în continuare, ar putea fi o opțiune mai bună. Dacă trăiești mai mult, vei primi în continuare plăți. Dacă doriți să primiți o plată lunară constantă pentru tot restul vieții în casa dvs., planul de plată a contractului este o alegere bună.

Profesionistii

„Plățile de închiriere sunt excelente pentru cei care cred că vor locui în casă mult timp și care au nevoie de un venit lunar stabil”, spune Fleming. Nu trebuie să vă faceți griji pentru a nu mai rămâne încasări ipotecare inversă cu un plan de plată a contractului de închiriere, atât timp cât continuați să îndepliniți celelalte condiții ale împrumutului.

Contra

Dacă aveți facturi mari de plătit, acest plan nu vă va ajuta să le plătiți. De asemenea, în timp ce acest plan de plată oferă un venit garantat pe viață, dacă trebuie să vă mutați din casa dvs. din motive de sănătate - sau dacă nu reușiți să vă respectați taxele de proprietate necesare, precum asigurarea proprietarului de locuințe, impozitele pe proprietate și întreținerea de bază - ipoteca inversă va fi datorată și plătibilă (acest lucru este valabil în cadrul oricărui plan de plată) și nu veți primi alte plăți decât dacă vindecați implicit

Dumneavoastră sau moștenitorii dvs. veți primi orice sume rămase din vânzarea casei dvs. după ce creditul ipotecar invers va fi achitat. Cu toate acestea, într-un scenariu în cel mai rău caz al unei piețe imobiliare deprimate, combinată cu rate ale dobânzii mari, s-ar putea să nu ieșiți cu mult numerar.

Opțiunea 2: Planul de plată pe termen

Cum functioneaza

Obțineți plăți lunare egale pentru o perioadă de timp setată pe care o alegeți - 10 ani, de exemplu. „Plățile la termen sunt cele mai bune dacă aveți o idee clară despre cât veți trăi în casă”, spune Fleming. „Oamenii mai în vârstă - 80 de ani și mai mult - sau cei care vor să se îndepărteze peste câțiva ani pot selecta acest tip.”

Profesionistii

Plata lunară este mai mare în comparație cu un plan de plată a contractului. Deși nu veți primi plăți lunare suplimentare după ce ajungeți la sfârșitul termenului de împrumut, veți putea continua să trăiți în casă ca reședință principală până când veți muri sau veți muta (cât veți continua să îndepliniți celălalt împrumut condiții, cum ar fi plata impozitelor pe proprietatea dvs.).

Contra

Nu veți obține un venit constant pe viață decât dacă muriți în timpul împrumutului. S-ar putea să vă utilizați capitalul de acasă prea devreme în viața dvs. și să nu aveți o altă sursă de fonduri pe care să vă bazați.

Opțiunea 3: Linia de credit

Cum functioneaza

Obțineți acces la bani pe măsură ce aveți nevoie. Puteți decide când vă bazați linia de credit și cât să luați, atât timp cât soldul dvs. este sub limita principală. Creditorul dvs. nu vă poate cere să retrageți o sumă minimă sau să retrageți o sumă minimă într-un program stabilit.

Profesionistii

O linie de credit oferă multă flexibilitate. Puteți retrage o sumă forfetară mare, apoi împrumuta fonduri suplimentare în timp și veți avea acces la acel capital suplimentar care rămâne blocat cu planul de plată cu rată fixă. De asemenea, puteți lăsa linia neatinsă de ani de zile, în așteptarea unei zile în care s-ar putea să aveți nevoie. Puteți retrage sume egale sau similare în fiecare lună. Practic, puteți personaliza retragerile la nevoile dvs. și le puteți ajusta pe măsură ce nevoile dvs. se schimbă.

O linie de credit poate funcționa ca o sumă forfetară, o perioadă de valabilitate sau un plan pe termen, dar ai mai mult control. De asemenea, porțiunea neutilizată a liniei dvs. de credit crește în timp cu aceeași rată a dobânzii pe care o plătiți pentru suma pe care ați împrumutat-o. În plus, plătiți doar dobândă pentru banii pe care îi împrumutați efectiv, ceea ce vă poate ușura vânzarea și mutarea mai târziu sau poate lăsa bani moștenitorilor. Spre deosebire de o linie de credit de capitaluri proprii, o linie de credit cu ipotecă inversă nu poate fi revocată, chiar dacă valoarea casei tale scade sau situația ta financiară se agravează.

Contra

Puteți arde printr-o linie de credit împrumutând maxim 60% din limita principală în primul an și 40% în restul zilei a doua. Dacă faceți acest lucru, veți fi fără acces la fonduri. De asemenea, poate dura până la cinci afaceri zile pentru a primi fonduri solicitate de la linia dvs. de credit, deci trebuie să vă asigurați că păstrați suficient numerar în contul dvs. de verificare pentru nevoi urgente.

Opțiunea 4: Plan modificat de posesie

Cum functioneaza

Obțineți plăți lunare fixe combinate cu acces la o linie de credit atât timp cât un împrumutat ocupă casa ca reședință principală. Plățile lunare fixe vor fi mai mici decât dacă veți obține un plan de închidere drept, iar linia de credit va fi mai mică decât dacă veți obține o linie dreaptă de plan de credit, dar veți avea acces la aceeași sumă totală de fonduri.

Profesionistii

Aveți flexibilitate atât în ​​stabilirea plăților lunare, cât și în alegerea dimensiunii liniei de credit. Dacă doriți plăți lunare mai mari, puteți alege o linie de credit mai mică. Dacă doriți o linie de credit mai mare, puteți opta pentru plăți lunare mai mici.

Vă permite să satisfaceți nevoile dvs. lunare de fluxuri de numerar, fără a împrumuta mai mult decât trebuie. Această opțiune vă reduce cheltuielile cu dobânzile și vă aduce un risc mai mic de a vă folosi toate capitalurile proprii și de a nu vă permite să vă mutați dacă doriți sau trebuie mai târziu.

Contra

Dacă aveți nevoie de o sumă mare imediat, acest plan de plată probabil nu este cea mai bună opțiune.

Opțiunea 5: Planul termic modificat

Cum functioneaza

Obțineți o plată lunară fixă ​​pentru un număr de luni prestabilit, plus acces la o linie de credit atât timp cât un împrumutat menține casa ca reședință principală. Plățile lunare fixe vor fi mai mici decât dacă veți primi un plan pe termen lung, iar linia de credit va fi mai mică decât dacă veți primi o linie dreaptă de plan de credit, dar veți avea acces la aceeași sumă totală de fonduri.

Profesionistii

Aveți flexibilitate în stabilirea dimensiunii plăților dvs. lunare și pentru cât timp le veți primi și acestea vor fi mai mari decât ar fi în cadrul unui plan de posesie modificat, asumându-și aceeași linie de credit. De asemenea, obțineți flexibilitate în alegerea dimensiunii liniei de credit.

La sfârșitul termenului, veți avea totuși acces la încasările împrumuturilor dacă nu v-ați utilizat linia de credit. Ca și în cazul planului de închiriere modificat, puteți să vă reduceți taxele de dobândă și să vă rămâne suficient de mult pentru a trece mai târziu.

Contra

Ați putea rămâne fără încasări ipotecare inversă. Nu primiți plăți lunare doar pentru un număr stabilit de luni sau ani, deci trebuie să utilizați cu atenție linia de credit dacă așteptați să aveți nevoie de venituri peste sfârșitul mandatului. Acest plan nu este, de asemenea, cea mai bună alegere pentru nevoile mari de numerar.

Linia de jos

HECM-urile oferă atât de multe planuri de plată, deoarece proprietarii seniori au multe nevoi financiare diferite. Nicio opțiune specială nu este universal bună sau rea. „Ce opțiune este cea mai bună depinde în totalitate de situația și nevoile clientului”, spune Fleming. Cu toate acestea, continuă el, „de regulă generală, favorizez linia creditului în termeni de plată sau de plată pe termen”, explicându-i pentru că linia de credit îți permite să iei retrageri lunare, la fel cum ai putea cu un plan de închiriere sau pe termen, dar dă. flexibilitatea de a lua mai mult în caz de urgență și acumulează economii de dobândă dacă nu este necesar să o utilizați.

Faceți cercetarea și adresați o mulțime de întrebări ale creditorului dvs. și consilierului ipotecar invers pentru a afla ce plan de plată este cel mai potrivit pentru dvs. (Pentru mai multe, a se vedea 5 Semne că o ipotecă inversă este o idee bună și că alege creditul ipotecar invers invers .)

Continuați lectură

Ghid complet de credit ipotecar invers
Compararea ipotecilor inversă față de ipotecile forward
Vă calificați pentru o ipotecă inversă?
Tipuri de ipotecă inversă
Încasarea creditorului ipotecar invers
Împrumutul ipotecar invers sau împrumutul pe acțiuni?
Un ghid pentru impozite și ipoteci invers
5 alternative alternative la o ipotecă inversă
5 Semnează o ipotecă inversă este o idee bună
5 Semnează o ipotecă inversă este o idee proastă
Cum să evitați să vă exprimați ipoteca inversă
O privire la reglementarea creditelor ipotecare inversă
Reguli pentru obținerea unei credite ipotecare reversibile FHA
Găsește agenția de consiliere ipotecară potrivită
Găsiți cele mai bune companii de credit ipotecar
Ipoteca inversă: Văduva ar putea pierde casa?
Feriți-vă de aceste escrocherii ipotecare inversă
Capcanele ipotecare inversă