Cum să evaluați un trust de investiții imobiliare (REIT)

Investitorii care doresc să estimeze valoarea unui trust de investiții imobiliare (REIT) vor constata că valorile tradiționale, cum ar fi câștigul pe acțiune (EPS) și preț-la-câștig (P / E) nu se aplică. În acest articol, vom discuta despre o metodă mai fiabilă pentru a estima valoarea unui REIT.

Examinarea fondurilor din operațiuni (FFO)

Să începem prin a analiza o situație sumară a veniturilor de la XYZ Residential (XYZ), un REIT rezidențial fictiv.

Din 2017 până în 2018, venitul net al XYZ Residential sau „linia de jos” a crescut cu aproape 30% (+ 122.534 USD până la 543.847 dolari). Cu toate acestea, aceste numere de venituri nete includ cheltuieli cu amortizarea, care sunt elemente rând semnificative. Pentru majoritatea întreprinderilor, amortizarea este o taxă acceptabilă fără numerar care alocă costul unei investiții efectuate într-o perioadă anterioară. Dar imobiliarele sunt diferite de majoritatea investițiilor în instalații fixe sau în echipamente, deoarece proprietatea pierde valoare rar și apreciază adesea. Venitul net, o măsură redusă prin depreciere, este, prin urmare, un ecart inferior al performanței. Drept urmare, este logic să evaluăm REIT-urile prin fonduri din operațiuni (FFO), ceea ce exclude deprecierea. (Pentru citirea de fond privind investițiile REIT, consultați Calea REIT.)

Companiile sunt obligate să concilieze FFO, care este prezentată în notele de subsol, împreună cu venitul net. Calculul general implică adăugarea deprecierii la venitul net și scăderea câștigurilor din vânzările de proprietăți amortizabile. Reducem aceste câștiguri, presupunând că acestea nu sunt recurente și, prin urmare, nu contribuim la capacitatea durabilă de plată a dividendelor REIT. Reconcilierea veniturilor nete cu FFO (cu elemente minore eliminate din motive de claritate) în 2017 și 2018 este prevăzută după cum urmează:

Este clar că, după ce se adaugă amortizarea și se scad câștigurile din proprietăți, fondurile din operațiuni (FFO) sunt egale cu aproximativ 838.390 USD în 2017 și aproape 758.000 USD în 2018.

FFO trebuie raportat, dar conține o slăbiciune: Nu deduce cheltuielile de capital necesare pentru menținerea portofoliului existent de proprietăți. Trebuie menținute proprietățile imobiliare ale acționarilor, vopsind apartamente, de aceea, FFO nu este chiar adevăratul flux rezidual de numerar rămas după toate cheltuielile și cheltuielile.

Prin urmare, analiștii profesioniști utilizează o măsură numită „fonduri ajustate din operațiuni” (AFFO) pentru a estima valoarea REIT. Deși FFO este frecvent utilizat, profesioniștii tind să se concentreze asupra AFFO din două motive. În primul rând, este o măsură mai precisă a fluxului de numerar rezidual disponibil acționarilor și, prin urmare, un „număr de bază” mai bun pentru estimarea valorii. În al doilea rând, este un adevărat flux de numerar rezidual și un predictor mai bun al capacității viitoare a REIT de a plăti dividende.

AFFO nu are o definiție uniformă, dar majoritatea calculelor scad cheltuielile de capital, după cum am menționat mai sus. În cazul rezidențialului XYZ, aproape 182.000 USD se scad din FFO pentru a obține AFFO pentru anul 2018. Acest număr poate fi găsit în mod obișnuit în situația fluxului de numerar al REIT. Este utilizat ca estimare a numerarului necesar pentru menținerea proprietăților existente, deși o privire atentă asupra proprietăților specifice ar putea genera informații mai precise.

Valorile tradiționale, cum ar fi câștigul pe acțiune EPS și P / E, nu sunt de încredere în estimarea valorii unui REIT.

Examinarea creșterii în FFO și / sau AFFO

Putem estima valoarea REIT cu o precizie mai mare atunci când avem FFO și AFFO la îndemână, căutând o creștere preconizată a uneia sau ambelor valori. Aceasta necesită o analiză atentă a perspectivelor de bază ale REIT și ale sectorului său. Particularitățile evaluării perspectivelor de creștere a unui REIT sunt dincolo de domeniul de aplicare al acestui articol, dar aici sunt câteva surse de luat în considerare:

• perspectiva creșterii chirii
• perspectiva îmbunătățirii / menținerii gradului de ocupare
• intenționează să îmbunătățească / să îmbunătățească proprietățile (o tactică populară și de succes este achiziționarea de proprietăți low-end și modernizarea acestora pentru a atrage chiriași de calitate superioară; chiriași mai buni duc la rate de ocupare mai mari (mai puține evacuări) și chirii mai mari)
• perspective de creștere externă (multe REIT-uri favorizează creșterea FFO prin achiziție, dar este mai ușor spus decât făcut, deoarece un REIT trebuie să distribuie cea mai mare parte a profiturilor sale și, de obicei, nu deține o marjă mare de numerar; cu toate acestea, multe REIT-uri își taie portofoliile cu succes, vânzând proprietăți slabe pentru finanțează achiziția de proprietăți subevaluate)

Aplicarea unui multiplu la FFO / AFFO

Randamentul total al REIT provine din două surse: dividende plătite și aprecierea prețurilor. Aprecierea prețurilor preconizate poate fi împărțită în două componente suplimentare: creșterea FFO / AFFO și extinderea prețului-la-FFO sau a prețului-la-AFFO multiplu

Să ne uităm la multipli pentru XYZ. Rețineți că afișăm prețul împărțit la FFO, care este, în realitate, capitalizarea de piață împărțită la FFO. Capitalizarea de piață a XYZ (numărul de acțiuni înmulțit cu prețul pe acțiune) în acest exemplu este de aproximativ 8 miliarde de dolari.

Cum interpretăm aceste multiplii, în afară de a face o comparație directă cu colegii din industrie ">

În afară de dividendele plătite, aprecierea prețurilor se descompune în două surse: creșterea FFO / AFFO și / sau extinderea multiplei de evaluare (raport preț-la-FFO sau raport preț-la-AFFO). Ar trebui să luăm în considerare ambele surse împreună atunci când analizăm un REIT cu perspective favorabile de creștere a FFO, de exemplu, dacă FFO crește la 10% și multiplu de 10.55x este menținut, prețul va crește cu 10%. Cu toate acestea, dacă multiplul se extinde cu aproximativ 5% până la 11x, aprecierea prețurilor va fi de aproximativ 15% (creștere FFO de 10% + extindere multiplă de 5%).

Un exercițiu util presupune reciprocul multiplu preț-AFFO, adică 1 ÷ [Preț / AFFO] = AFFO / Preț . Aceasta este egală cu aproximativ 7, 2% ( 575, 7 $: 8 000 ) cu rezidențialul XYZ și se numește „randamentul AFFO”. Pentru a evalua prețul REIT, putem compara apoi randamentul AFFO cu:

1. rata de capitalizare continuă a pieței sau „rata maximă”

2. estimarea noastră pentru creșterea REIT în FFO / AFFO.

Rata plafonului este un număr general care spune investitorilor cât de mult plătește piața pentru imobiliare. De exemplu, 8% implică faptul că investitorii plătesc în general de aproximativ 12, 5 ori ( 1 ÷ 8% ) venitul operațional net (NOI) al fiecărei proprietăți imobiliare.

Să presupunem că rata plafonului pieței este de aproximativ 7% și așteptarea noastră de creștere pentru FFO / AFFO a XYZ este de 5%. Având în vedere un randament AFFO calculat de 7, 2%, ne uităm probabil la o investiție bună, deoarece prețul nostru este rezonabil în comparație cu rata plafonului pieței (este chiar puțin mai mare, ceea ce este mai bun). În plus, creșterea pe care o așteptăm ar trebui să se traduce în cele din urmă atât în ​​dividende mai mari, cât și în preț. De fapt, dacă toți ceilalți investitori ar fi de acord cu evaluarea noastră, prețul XYZ ar fi mult mai mare, deoarece ar avea nevoie de un multiplu mai mare pentru a încorpora aceste așteptări de creștere.

Linia de jos

Evaluarea REIT produce o mai mare claritate atunci când analizăm fonduri din operațiuni (FFO) și nu venituri nete. Investitorii potențiali ar trebui, de asemenea, să calculeze fonduri ajustate din operațiuni (AFFO), care deduce cheltuielile posibile necesare pentru menținerea portofoliului imobiliar. AFFO oferă un instrument excelent pentru a măsura capacitatea REIT de a plăti dividende și perspectivele de creștere.