Proprietarii de locuințe, atenție la aceste escrocherii!
Datorită presiunilor din ce în ce mai mari de performanță asupra creditorilor ipotecari, îngrijorărilor de pe piețele de credit și a controverselor privind împrumuturile subprime, un număr tot mai mare de brokeri ipotecari și creditorii prădători apelează la practici înșelătoare pentru creșterea volumului producției de împrumuturi. Aceste practici variază de la debitorii convingători să acționeze împotriva bunului simț până la escrocherii frauduloase sau ilegale.
VEZI: Opriți escrocherii în urmele lor
Aceste escrocherii sunt, de obicei, concentrate pe persoanele care încearcă să refinanțeze ipotecile existente, deși mai multe escrocherii sunt concepute pentru a prada debitorilor și vânzătorilor. Deși sunt prea multe pentru a le aborda pe toate, prezentarea unor capcane mai răspândite vă poate ajuta să identificați practicile de care aveți cunoștință atunci când aveți de-a face cu piața creditelor. Pe lângă înțelegerea acestor practici, există mai multe modalități prin care debitorii și vânzătorii se pot izola de practicile prădătoare și pot diminua riscul de a fi luate de una dintre aceste escrocherii.
Împrumuturi nedrepte
Instituțiile financiare care comit acte care sunt considerate nedrepte pentru debitori nu sunt noi pe piața creditelor ipotecare. Diverse legi, cum ar fi Legea privind egalitatea de oportunități de credit, Legea privind locuința echitabilă, Legea privind raportarea creditului echitabil, Legea privind împrumutul adevărului, Legea privind procedurile de decontare a proprietăților imobiliare, Legea privind proprietatea locuinței și protecția capitalurilor și Legea Comisiei federale pentru comerț, pentru a numi mai multe, au fost adoptate pentru a proteja consumatorii. Aceste acte permit consumatorilor să aleagă în cunoștință de cauză, să promoveze concurența în rândul creditorilor și să maximizeze beneficiile comerțului.
Alături de acest regulament sunt și organismele care le pun în aplicare, cum ar fi Comisia Federală a Comerțului (FTC), care dezvăluie și aplică legislația care interzice acte sau practici nedrepte sau înșelătoare în sau care afectează creditarea ipotecară. Știrea a fost completată cu numeroase cazuri de creditare, care anunță împrumuturi neamortizante la prețuri ieftine, convinge debitorii să folosească împrumuturi pe acțiuni pe termen lung pentru a achita datoriile pe termen scurt sau nu reușesc să informeze debitorii despre complexitatea ajustărilor. -hipoteci ipotecare (ARM) și alte prețuri introductive.
Într-un boom al locuințelor, creditorii prădători folosesc înșelăciunea pentru a obține o pondere mai mare din conducta ipotecară. În schimb, într-o criză de credit, practicile necinstite sunt utilizate pentru a evita orientări mai stricte de subscriere. Acest lucru permite creditorilor să aloce cât mai mult capital pentru credite ipotecare, astfel încât să nu producă randamente nesatisfăcătoare rămânând în numerar.
Dar, chiar dacă creditorii pot efectua practici considerate nedrepte, debitorii nu sunt în întregime fără vină. Împrumutații ar trebui să fie capabili să se izoleze de aceste practici, cercetând structura împrumuturilor propuse și unele dintre aceste tactici nedatate.
Înșelătorii focalizate pe împrumutați
O mare parte din activitatea frauduloasă este concentrată pe persoanele care și-au construit deja capitaluri proprii în casele lor și au capital pentru acces. Acest lucru este valabil mai ales pentru persoanele care se află în dificultate financiară și sunt disperate să găsească o metodă de a-și scuti datoriile pe termen scurt, cum ar fi cărțile de credit și liniile de credit. Trucurile axate pe debitorii care se ocupă de prima dată se referă de obicei la prezentarea anumitor tipuri de împrumuturi fără a divulga toate faptele. În alte cazuri, aceste tactici implică promisiuni care nu sunt respectate de fapt. Unele dintre cele mai frecvente trucuri jucate la acești debitori sunt:
Momeală și comutator, momeală și amintire și direcție de împrumut
Momeala și comutatorul, care este obișnuit și la magazinele de vânzare cu amănuntul, se referă la momentul în care o companie ipotecară face reclamă unui împrumut cu condiții care par prea bune pentru a fi adevărate și atunci, atunci când un împrumutat încearcă să obțină împrumutul, află că acesta nu este disponibil. În schimb, împrumutatului i se oferă un alt împrumut cu condiții inferioare.
Bait and remember se referă la creditor uitând înșelător de comisioane de împrumut sau alte condiții de împrumut semnificative, până când împrumutatul este prea departe în proces pentru a-și face valabilitatea și a ajunge la un împrumut costisitor sau cu probleme. O altă tactică este de a promite o rată fixă pentru o perioadă predeterminată, dar ulterior nu reușesc să o furnizeze. Împrumutații ar trebui să fie atenți și creditorilor care încearcă să convingă debitorii să plutească rata și să își asume riscul de dobândă în timp ce împrumutul este în producție.
Direcția de împrumut se referă la momentul în care un creditor prădător sau un broker ipotecar notifică unui împrumutat calificat că nu poate beneficia de un anumit împrumut din motive de venit, credit sau o serie de alte cauze (sau că, făcând acest lucru, poate încălca legile de creditare echitabile) și în acel moment, îndrumați împrumutatul către alte împrumuturi care sunt mai profitabile pentru creditor.
ARM-uri, împrumuturi destinate numai dobânzilor și împrumuturi cu amortizare negativă
Ipotecile cu rată ajustabilă nu sunt în niciun caz împrumuturi ilegale. Cu toate acestea, atunci când vând ARM-uri, creditorii trebuie să informeze debitorii despre cât de mult se poate ajusta rata creditului în viitor. Împrumutații trebuie să fie conștienți de ceea ce pot renunța în viitor pentru a obține ceea ce poate fi considerat astăzi un preț introductiv excelent.
Acest lucru este valabil și pentru împrumuturile cu dobândă, care sunt de fapt ARM-uri care nu necesită nicio plată principală în perioada introductivă a împrumutului. Deși debitorii economisesc în perioada inițială, ei pot datora aceeași sumă ca și atunci când au acordat inițial împrumutul.
Împrumuturile cu amortizare negativă (denumite uneori drept „ipoteci de 1%”) sunt ilegale în majoritatea statelor. Aceste împrumuturi sunt de obicei publicitate pentru a permite împrumutătorilor să împrumute mai mult de 100% din valoarea caselor lor. Acest tip de împrumut nu trebuie confundat cu un împrumut de reabilitare (unul în care veniturile sunt reinvestite în proprietate), în care creditorii permit împrumuturi mai mari decât valoarea proprietății, dacă capitalul suplimentar este utilizat pentru îmbunătățirea proprietății și creșterea valorii sale . Într-un împrumut cu amortizare negativă, împrumutatul este obligat să plătească mai puțin decât suma datorată în fiecare lună; soldul este asigurat principalului, devenind în cele din urmă drept "plată cu balon". Creditorii prădători mai scapă de vânzarea acestor împrumuturi debitorilor neinformați, cu riscul mic de urmărire penală.
Refinanțarea încasărilor, împrumuturile bănești și stricarea capitalurilor proprii
Aceste practici de creditare se adresează persoanelor cu capitaluri proprii în casele lor, care de obicei au probleme financiare. Deși o refinanțare a încasărilor ar putea avea sens în cele mai grave situații, în majoritatea cazurilor, aceasta este anunțată persoanelor care s-au extins prea mult cu datorii pe termen scurt. Vânzarea opțiunilor de refinanțare sau a liniilor de capitaluri care permit proprietarilor să acceseze o parte din capitalurile proprii prin tranzacționarea datoriei pe termen lung pentru a acoperi creditul pe termen scurt. Împrumutații pot fi ușor păcăliți să ia aceste împrumuturi, deoarece noile costuri lunare sunt cu atât mai mici decât cheltuielile lunare pentru toate cardurile de credit, împrumuturile auto, creditul de vânzare cu amănuntul și alte datorii pe termen scurt. Mulți debitori nu își dau seama, în ciuda costurilor și comisioane pentru împrumutul, prin extinderea plăților (până la 30 de ani) costul real al finanțării este mult mai mare decât datoriile inițiale.
VEZI: Când (și când nu) pentru a-ți refinanța ipoteca
Împrumuturile cu bani greu acordă împrumuturi cu un procent marginal de valoare (raporturi împrumut-valoare până la 50%), deoarece intenția lor este de a exclude proprietatea. Ei găsesc orice motiv și sunt repede să excludă, punând în valoare capitalul împrumutatului ca profit. Oricine se află în dificultate financiară sau încearcă să finanțeze o mică parte din valoarea unei case pentru accesul la capitalurile proprii ar trebui să fie foarte selectiv în alegerea unui creditor.
Decaparea capitalurilor proprii, sau ajutorul fantomă, apare atunci când unui împrumutat care are dificultăți financiare i se oferă ajutor nesolicitat, ceea ce duce apoi la costuri semnificative și fără ajutor pentru serviciile pe care debitorul le-ar fi putut presta fără ajutor. Iată cum funcționează în cele mai grave cazuri: Cineva câștigă încrederea împrumutatului și are împrumutatul să transfere temporar titlul în ideea de a ajuta împrumutatul să se califice pentru un împrumut sau să vândă casa ieftin, apoi să o închirieze într-o opțiune de rambursare a închirierii. Problema este transmiterea către proprietarul inițial - dacă nu se întâmplă, proprietarul pierde proprietatea asupra casei. În cazurile în care răspunderea ipotecară este transferată integral, proprietarul inițial poate pierde locuința și continuă să datoreze ipoteca inițială.
Scam-uri focalizate asupra proprietarilor și vânzătorilor
Câteva escrocherii care sunt concentrate asupra proprietarilor de case variază de la convingerea lor de a efectua reparații inutile sau defectuoase în casele lor până la comiterea unei fraude.
Înșelătorii de îmbunătățiri la domiciliu
În aceste escrocherii, individul neașteptat necesită un anumit tip de lucrări mari de reparație a casei sau dorește să facă un proiect de reabilitare mare. Un „antreprenor” solicită și îl convinge pe proprietarul casei să-l lase pe contractant să facă munca și să ofere finanțare. Finanțarea, de regulă, se realizează în condiții nefavorabile, dar într-o sumă egală sau mai mare decât ceea ce necesită proiectul, este finalizată și vândută unui creditor prădător. Munca adesea zguduitoare și scumpă este finalizată chiar înainte de perioada standard de reziliere de trei zile înainte ca împrumutul să poată fi „readus” creditorului. Împrumutatul nu își dă seama de munca inferioară până nu a fost plătit și este prea târziu pentru a face orice în legătură cu împrumutul inferior.
Dump de milioane de dolari
În această escrocherie, artistul con, folosind o identificare falsă, este de acord să cumpere o casă de la un vânzător dispus, cu acordul unei mici favoruri. Cumpărătorul dezvăluie că are nevoie de o ipotecă mai mare decât poate fi calificat la prețul de piață existent. Așadar, considerând că cumpărătorul intenționează să modernizeze proprietatea, proprietarul este de acord să renunțe la locuință la o valoare multiplă a valorii inițiale, astfel încât cumpărătorul să obțină o ipotecă mai mare. Tranzacția este făcută, vânzătorul a plătit la prețul inițial, iar artistul face cu buzunarul restul. De obicei, casa intră în închidere, iar proprietarul inițial riscă să fie condamnat pentru fraudă - iar vânzătorul nu primește nimic mai mult decât dacă ar fi vândut casa într-o perspectivă legitimă.
Lista acestor escrocherii continuă. În toate acestea, marcajul care nu dorește primește o promisiune de un câștig extraordinar în ceea ce privește veniturile sau în unele cazuri, doar în condiții de împrumut. Ca în majoritatea acestor cazuri, dacă pare prea bine să fie adevărat, probabil este.
Izolați-vă de escrocherile ipotecare
Cel mai bun mod de a atenua riscul de a fi luat de orice înșelătorie este să fii în cunoștință de practicile înșelătoare și să faci cercetări cu oricine cu care te aștepți să faci afaceri. În ceea ce privește înșelătorii de finanțare, regulile generale de urmat sunt:
- Nu semnați niciodată niciun document contractual fără control legal
- Nu faceți niciodată vreun transfer de proprietate fără a fi, de asemenea, eliberat de vreo obligație ipotecară sau financiară.
Diligența crescută este justificată atunci când se află în dificultate financiară sau în timpul amenințării excluderii. Creditorii prădători și escroci au capacitatea de a-i identifica pe cei care sunt ușor de manipulat sau vulnerabili din cauza unei situații grave. Pe lângă faptul că aruncați o privire suspectă asupra oricărei promisiuni sau oferte care par prea bune, trebuie să vă preocupați și de oricine care este supraestimător sau supraagresiv în a propune soluții la problemele de credit sau de ipotecă. Ofertele sau apelurile telefonice nesolicitate trebuie privite inițial cu precauție și oricine nu acceptă un răspuns inițial „nu” la propunerea lor ar trebui respins.
Dacă aveți nevoie de salvare, începeți conversațiile cu creditorii sau creditorii actuali înainte de a lua în considerare orice tip de scenariu de salvare. Nu vă implicați niciodată cu nimeni care indică chiar efectuarea unei fapte ilegale sau improprii, chiar dacă există un beneficiu propus. Acest beneficiu, chiar dacă se concretizează, va avea, fără îndoială, consecințe și riscuri nelimitate.
VEZI: Evitarea înșelătoriei de excludere