Ipoteca cu rată fixă ​​sau variabilă: care este mai bine acum?

Începând cu 28 martie 2018, sondajul creditorului Bankrate.com a raportat că ratele ipotecare erau de 4, 30% pentru o perioadă fixă ​​de 30 de ani, 3, 72% pentru o perioadă fixă ​​de 15 ani și 4, 05% pentru primii cinci ani pe 5/1 ajustabile. -hipoteca ipotecară (ARM). Acestea sunt mediile naționale; Ratele ipotecare variază în funcție de locație și depind foarte mult de scorul de credit.

Așadar, primul pas în a decide dacă o ipotecă cu rată fixă ​​sau un ARM este cea mai bună alegere pe piața de astăzi este să discutați cu mai mulți creditori pentru a afla ce rată vă calificați și ce condiții de împrumut are sens pentru dvs., acordat scorul dvs. de credit, venit, datorii, plata în avans și plata lunară pe care o puteți permite.

Odată ce știți ce rată și termen de creditare vă vor extinde, cum alegeți între o ipotecă cu rată fixă ​​și un ARM? Luați în considerare acești factori.

Fixat față de ARM: diferență lunară de plată

Pentru fiecare 100.000 USD împrumutați, iată ce ați plăti pe lună pentru fiecare dintre tipurile ipotecare majore la ratele de dobândă medii naționale enumerate mai sus:

- 30 de ani, ipotecă cu rată fixă: 495 USD

- Ipoteca pe 15 ani, cu rată fixă: 726 USD

- Ipoteca cu rată reglabilă 5/1: 480 dolari pentru primele 60 de luni

Analizând doar plata lunară, rata ipotecară ajustabilă pare a fi o alegere mai bună. Este cea mai ieftină opțiune cu 15 USD pe lună. Cu cât este mai mare ipoteca, cu atât sunt mai mari economiile lunare. Dacă împrumutați jumătate de milion, veți economisi 73 USD pe lună cu o rată ajustabilă.

Această diferență este suficient de mare pentru a-și asuma riscurile suplimentare asociate unui ARM?

Tipuri de credit ipotecar cu rată ajustabilă

ARM-urile sunt de mai multe tipuri. Cea mai populară este un ARM hibrid, iar din acestea, cea mai populară opțiune este ARM 5/1, urmată de ARM 3/1, 7/1 și 10/1.

Iată cum funcționează ARM-urile hibride: un ARM 5/1, de exemplu, are o dobândă fixă ​​pentru primii cinci ani, numită perioadă introductivă. După aceea, rata dobânzii se ajustează o dată pe an pentru restul termenului de împrumut (să zicem, încă 25 de ani). Există ARM-uri care se reglează mai rar decât o dată pe an, cum ar fi ARM-ul 3/3 și 5/5, dar acestea pot fi greu de obținut. Cu cât perioada inițială este mai lungă, cu atât diferența va fi mai mică între rata dobânzii ARM și rata dobânzii ipotecare cu rată fixă.

În Statele Unite, rata dobânzii pentru majoritatea ARM se bazează pe rata de trezorerie a SUA, dar aproximativ 20% din ARM-uri se bazează pe rata ofertei interbancare din Londra (LIBOR). În prezent, ratele trezoreriei sunt foarte scăzute, așa că, dacă extrageți un ARM acum, există șanse mari ca rata dobânzii dvs. să crească atunci când se încheie perioada introductivă a ARM. Rezerva Federală a crescut ratele dobânzilor o dată în martie și este de așteptat să facă acest lucru încă de două ori în 2018, fiecare creștere fiind de 0, 25%.

Toleranța la risc și planurile viitoare

Când scoateți o ipotecă cu rată fixă, știți înainte să semnați documentele de închidere exact cât va fi plata dvs. ipotecară în fiecare lună, atâta timp cât aveți ipoteca. Mulți oameni apreciază această stabilitate.

ARM-urile sunt supuse riscului ratei dobânzii sau posibilității modificării ratei dobânzii. După termenul inițial, rata dobânzii pentru acest tip de ipotecă se adaptează pentru a reflecta condițiile actuale ale pieței. De unde știți care va fi rata dobânzii ARM când se resetează după perioada introductivă?

Detaliile unui anumit ARM - ceea ce se numește structura plafonului dobânzii - vă spun cât de mare ar putea merge plata dvs. lunară. Un ARM 5/1, de exemplu, ar putea avea o structură a plafonului de 2-2-6, ceea ce înseamnă că în anul șase (după expirarea perioadei introductive de cinci ani), rata dobânzii poate crește cu 2%, în anii următori rata dobânzii poate crește cu 2% suplimentar pe an, iar creșterea totală a ratei dobânzii nu poate totaliza niciodată peste 6% pe durata de viață a împrumutului.

Dacă rata ta introductivă ar fi de 4%, în primii cinci ani, rata dobânzii tale ar fi de 4%. În anul șase, ar putea crește cu până la 2%, în funcție de rata de trezorerie a SUA pentru un an, deci rata dvs. ar putea ajunge până la 6%. În anul șapte, rata ta ar putea crește cu încă 2%, până la 8%, iar în anul opt, rata ta ar putea crește din nou cu 2%, ceea ce îți va face rata cu 10%. În acest moment, ai fi atins plafonul de 6%; rata ta nu va merge niciodată mai mare de 10%.

În timp ce plafonul vă reduce riscul într-o oarecare măsură, pe o ipotecă de 200.000 USD, 30 de ani, diferența dintre dobânda de 4% și dobânda de 10% este o plată lunară de aproximativ 955 dolari față de aproximativ 1.755 dolari. Trebuie să vă întrebați dacă un scenariu cel mai rău de 800 de dolari în plus pe an, de la opt la 30 de ani, este ceva cu care puteți trăi.

Indiferent dacă rata dvs. se ajustează vreodată, depinde de rata indicelui ARM. Dacă ARM-ul dvs. este indexat la rata de trezorerie de un an și rata este aceeași în anul șase ca în anul unu, rata dobânzii dvs. nu va crește în anul șase. Cu toate acestea, dacă rata trezoreriei a crescut cu 3%, rata dobânzii dvs. nu va crește cu mai mult de 2% în anul șase din cauza plafonului.

Oamenii care primesc ARM cred adesea că unul dintre următoarele evenimente va avea loc:

- Vor vinde casa înainte de reluarea împrumutului.

- Venitul lor va crește înainte de reluarea împrumutului.

- Vor putea refinanța înainte de reluarea împrumutului.

- Ratele dobânzilor vor rămâne stabile sau în scădere, oferindu-le o rată care este similară cu rata introductivă la reluarea împrumutului.

Dacă ați trăit prin Marea Recesiune, când mulți împrumutați aveau ARM-uri pe care nu și le puteau permite după resetarea ratei dobânzii, știți că așteptările oamenilor și realitatea financiară pot diferi dramatic. Împrumutații care doresc să scoată un ARM în conformitate cu oricare dintre aceste ipoteze comune ar trebui să ia în considerare dacă ar putea totuși să gestioneze ipoteca, dacă ipotezele lor nu se elimină, mai ales dacă rata dobânzii crește la fel de mare. Dacă nu, o ipotecă cu rată fixă ​​poate fi o alegere mai bună.

ARME FHA

Administrația Federală pentru Locuințe (FHA) garantează ipoteci cu rată ajustabilă, permițând creditorilor să le ofere debitorilor care au cerințe mai îndelungate pentru a se califica. FHA oferă ARM-uri de un an și ARM-uri hibride de 3-, 5-, 7- și 10 ani. Rata dobânzii la versiunile de un an și 3 ani nu poate crește cu mai mult de 1% pe an după perioada introductivă sau cu mai mult de 5% pe durata de viață a împrumutului. Rata dobânzii la ARM-urile de 5-, 7- și 10 ani nu poate crește cu mai mult de 2% pe an după perioada introductivă, iar plafonul de viață este de 6%.

La fel ca toate creditele ipotecare FHA, în timp ce un ARM FHA poate avea calificări mai îndelungate, acesta solicită debitorilor să plătească o primă de asigurare ipotecară în avans de 1, 75% din suma împrumutului (care este de obicei transferată în împrumut și veți plăti dobândă pentru aceasta ca un rezultat). De asemenea, necesită o plată lunară de asigurare ipotecară, al cărei cost depinde de termenul dvs. de împrumut și de plata anticipată. Dacă, de exemplu, efectuați plata minimă necesară FHA de 3, 5% și contractați un împrumut de 30 de ani, veți plăti 0, 85% din soldul restant al împrumutului în fiecare an în asigurare ipotecară până când veți plăti împrumutul integral. Această sumă este împărțită la 12 și adăugată la plata dvs. lunară. La un împrumut de 200.000 de dolari, prima primă v-ar costa 3.500 de dolari, iar primele lunare de asigurare ipotecară v-ar costa aproximativ 142 de dolari pe lună pentru primul an și va scădea treptat după aceea. Aceste costuri cresc cheltuielile deținerii unei locuințe atât pe termen scurt cât și pe termen lung și o pot face mai puțin accesibilă.

Alegerea între un împrumut cu rată fixă ​​și un ARM

Acum că știți cum se compară ARM-urile cu împrumuturile cu rată fixă, cum decideți care este cel mai sens pentru situația dvs.?

Sean O. McGeehan, un ofițer de împrumut din Homer Glen, Ill., Chiar în afara Chicago, cântărește în acest fel. „Majoritatea clienților noștri se încadrează în cupa cu tarif fix. În mod tradițional, sunt cumpărători pentru prima dată care cumpără un apartament sau o casă unifamiliară și nu își cunosc planurile de viitor ”, spune el. „Dacă ajung să aibă copii și au nevoie să stea acolo pe termen lung, o rată fixă ​​le va oferi siguranță și stabilitate în plățile ipotecare.”

Deoarece ratele dobânzilor nu au aproape nicăieri, dar pe piața actuală, majoritatea cumpărătorilor de case nu sunt interesate să asume riscul unui ARM.

„Din cauza mediului actual al ratei dobânzii scăzute, am utilizat opțiunea de împrumut fix de 30 de ani, 90% din timp în ultimii șase ani, pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată”, spune Lauren Abrams, consilier ipotecar cu Absolute Credit Ipotecar. Banca în San Ramon, Calif.

„Cu toate acestea, este important să aveți o conversație despre planurile pe termen lung ale cumpărătorului pentru proprietate. În majoritatea cazurilor cumpărătorii nu știu sau nu pot prezice care vor fi planurile respective ”, spune ea. „Clienții insistă uneori că aceasta este doar o casă inițială și [nu] vor fi în ea pentru mai mult de trei-cinci ani.” În experiența ei, acest interval de timp poate fi de fapt la fel de scurt decât un an dacă există un divorț., transfer de locuri de muncă, căsătorie sau copii, dar acest interval de timp se poate extinde cu ușurință și la 10 ani în plus.

Împrumutații care cred că vor fi în casă pentru o perioadă mai scurtă de timp și doresc să utilizeze un ARM ar putea să-și atenueze riscul prin a stoca economiile lunare într-un cont purtător de dobândă pentru a acoperi o plată viitoare potențial mai mare, în cazul în care se află în continuare în acasă când rata se ajustează. Dar „în realitate, cumpărătorii de case nu vor economisi în general acești bani”, spune Abrams.

Clienții bogați și investitorii care au un plan pentru cât timp vor împrumuta ipoteca și își pot permite plăți potențial mai mari ulterior, sunt mai susceptibili să vadă apelul unui ARM și mai mult să beneficieze de rata sa introductivă.

Dacă vă puteți permite plățile lunare mai mari pe o ipotecă cu rată fixă ​​de 15 ani și intenționați să rămâneți în casă mult timp, vă vor economisi cei mai mulți bani pe termen lung, deoarece plata totală a dobânzii va fi mult mai mică. Și blocarea ratelor de 15 ani, încă foarte scăzute, va fi aproape cu siguranță mai puțin costisitoare decât transportarea unui ARM pe termen lung, chiar dacă acum ARM este mai ieftin.

Linia de jos

Mai puțin de 10% dintre debitori au ales ARM-uri în august 2017, potrivit datelor CoreLogic și Freddie Mac.

Dacă doriți să utilizați un ARM, deoarece rata dobânzii mai scăzută vă va ajuta să vă calificați pentru finanțarea pentru a achiziționa o proprietate mai scumpă, luați în considerare dacă diferența de calitate a proprietății pe care o puteți obține cu ARM face ca riscul ratei dobânzii să fie pus în valoare. Vei fi ispitit să spui, "Da! Desigur!" din cauza districtului școlar uimitor, a podelelor noi de lemn de esenta tare sau a cartierului minunat. dar încercați să imaginați cum v-ați simți în legătură cu proprietatea respectivă - și dacă vă puteți permite sau nu încă - dacă plata lunară s-ar dubla după câțiva ani. Pentru majoritatea debitorilor pe această piață a ratei dobânzii în creștere, o rată fixă ​​este probabil mai prudentă.

Continuați lectură

• Verificați ratele ipotecare curente
• Cum funcționează ratele dobânzilor la o ipotecă
• Înțelegerea structurii plății ipotecare
• Puncte ipotecare: Care este punctul?
• Creditele ipotecare: rata fixă ​​și rata ajustabilă
• Găsirea celor mai bune rate ipotecare
• Aveți o rată ipotecară bună? Închide-l!
• Cei mai importanți factori care afectează ratele ipotecare
• Prognozarea ratelor ipotecare: cumpărare, vânzare sau reființă?
• Ipoteca cu rată ajustabilă: Ce se întâmplă atunci când ratele dobânzii cresc
• Cât afectează ratele dobânzilor pe piața locuințelor
• Prețul casei sau rata dobânzii este mai importantă?
• Cumpărături pentru rate ipotecare