Fannie Mae: Ce face și cum funcționează

Sunt șanse foarte bune că ai auzit de Fannie Mae. Dar știi ce face și cum funcționează?

Asociația Federală Ipotecară (FNMA), cunoscută de obicei ca Fannie Mae, este o întreprindere sponsorizată de guvern (GSE) fondată în 1938 de Congresul în timpul Marii Depresiuni, ca parte a New Deal. A fost creată stimularea pieței locuințelor prin punerea la dispoziție a mai multor credite ipotecare pentru debitorii cu venituri moderate până la cele cu venituri mici.

Fannie Mae nu își are originea și nu oferă credite ipotecare debitorilor. Dar le achiziționează și le garantează prin intermediul pieței ipotecare secundare. De fapt, este unul dintre cei mai mari cumpărători de credite ipotecare de pe piața secundară. Cealaltă este fratele său, Federal Federal Loan Corporation, sau Freddie Mac, o altă întreprindere sponsorizată de guvern creată de Congres.

Zilele de început

La începutul anilor 1900, obținerea unei credite ipotecare - cu atât mai puțin o casă - nu a fost o sarcină ușoară. Mulți oameni nu își permiteau să asigure o plată în avans, iar împrumuturile erau aproape întotdeauna pe termen scurt - nu ca cele cu perioadele de amortizare pe termen lung pe care le cunoaștem astăzi. De fapt, atunci când multe dintre împrumuturi s-au datorat la acea vreme, în mod normal, au solicitat plăți mari de balon de la debitor. Dacă proprietarul de locuință nu ar putea efectua plata, banca ar exclude. Când a lovit Marea Depresiune, aproximativ 25% din proprietarii națiunii și-au pierdut casele.

Congresul Statelor Unite a răspuns creând Fannie Mae. Scopul a fost de a ajuta la crearea unui flux de finanțare pentru locuințe la dispoziția tuturor celor de pe fiecare piață. Aceasta a dus la finanțarea creditelor ipotecare cu rată fixă ​​pe termen lung, permițând proprietarilor de case să-și refinanțeze împrumuturile în orice moment din cursul împrumutului.

1938

Anul în care Congresul a creat-o pe Fannie Mae.

La sfârșitul anilor '60, Fannie Mae a început să se finanțeze prin vânzarea de acțiuni și obligațiuni după ce guvernul a eliminat-o din bugetul federal. Cu toate acestea, Fannie Mae și-a păstrat legăturile cu guvernul ca GSE, cu un consiliu de administrație format din cel mult 13 membri. De asemenea, este scutit de impozitele locale și de stat.

Cheie de luat cu cheie

• Fannie Mae este o întreprindere sponsorizată de guvern care pune la dispoziția debitorilor ipotecile cu venituri mici și moderate.
• Nu oferă împrumuturi, ci le dă garanții sau le garantează pe piața ipotecară secundară.
• Fannie Mae asigură lichiditate investind pe piața creditelor ipotecare, reunind împrumuturi în valori mobiliare garantate de credite ipotecare.
• Fannie Mae a fost salvată de guvernul SUA în urma crizei financiare și a fost retrasă din NYSE.

Crearea lichidității

Investind pe piața creditelor ipotecare, Fannie Mae creează mai multă lichiditate pentru creditorii precum băncile, economiile și uniunile de credit, ceea ce la rândul lor le permite să subscrie sau să finanțeze mai multe credite ipotecare. Creditele ipotecare pe care le achiziționează și garanțiile trebuie să îndeplinească criterii stricte. De exemplu, limita pentru un împrumut convențional pentru o casă unifamiliară în 2019 este de 484.350 de dolari pentru majoritatea zonelor și de 726.525 de dolari pentru zonele cu costuri ridicate. Aceste zone includ Hawaii, Alaska, Guam și Insulele Virgine din SUA, unde valorile obișnuite ale caselor sunt peste valoarea de bază cu cel puțin 115%.

Pentru ca un creditor ipotecar să fie eligibil să fie susținut de Fannie Mae, acesta trebuie să fie de acord să nu practice practici neetice de împrumut subprime. Împrumuturile subprime au rate mai mari decât împrumuturile cu rată primă și sunt oferite debitorilor cu credit slab, care sunt considerați un risc mai mare de către creditor.

Potrivit site-ului web al Fannie Mae, a furnizat lichiditate de 102 miliarde de dolari pentru a finanța piața locuințelor în primul trimestru al anului 2019. Acest lucru a ajutat oamenii din toată țara să cumpere, să refinanțeze și să închirieze aproximativ 527.000 de case.

Fannie Mae dă înapoi sau garantează credite ipotecare, dar nu le generează.

Obligațiuni ipotecare

După ce au achiziționat credite ipotecare pe piața secundară, Fannie Mae le reunește pentru a forma titluri de credit ipotecare (MBS). MBS sunt titluri garantate de active garantate de o ipotecă sau un grup de credite ipotecare. Titlurile de credit oferite de Fannie Mae sunt achiziționate de instituții precum companii de asigurări, fonduri de pensii și bănci de investiții. Acesta garantează plățile de capital și dobânzi la MBS-ul său.

Fannie Mae are și propriul său portofoliu, denumit în mod obișnuit un portofoliu reținut. Aceasta investește în propriile titluri garantate de credite ipotecare, precum și în alte instituții. Fannie Mae emite datorii numite datorii ale agenției pentru a-și finanța portofoliul reținut.

Criza financiară

Fannie Mae a fost tranzacționată public din 1968. Până în 2010, a fost tranzacționată la New York Stock Exchange (NYSE). Aceasta a fost eliminată în urma crizei ipotecare, a locuințelor și a finanțelor financiare, după ce stocul a scăzut sub cerințele minime de capital impuse de Bursa de Valori din New York. Acum tranzacționează over-the-counter.

Practicile etice de creditare au dus la criză. În perioada de boom a locuințelor de la mijlocul anilor 2000, creditorii și-au scăzut standardele și au oferit împrumuturi la domiciliu debitorilor cu credit slab. În 2007, bula de locuință a izbucnit și sute de mii din acești împrumutați au intrat în defecțiune, ceea ce a dus la ceea ce a fost cunoscut sub denumirea de topirea subprime. Acest lucru a avut un efect asupra piețelor de credit, care a trimis piețele financiare într-o coadă de spate și a creat cea mai severă recesiune din decenii în Statele Unite. (Pentru mai multe, consultați: O revizuire a recesiunilor trecute .)

Preluare și salvare guvernamentală

În a doua jumătate a anului 2008, Fannie Mae și Freddie Mac au fost preluate de guvern prin intermediul conservatoriei Comitetului Federal al Finanțelor pentru Locuințe. La vremea respectivă, ambele au garantat sau au deținut jumătate din ipotecile țării în valoare de aproximativ 5 trilioane de dolari. Ambele au fost salvate în valoare de 187, 4 miliarde de dolari, ceea ce i-a salvat de la prăbușire. În esență, guvernul american a intervenit pentru a restabili încrederea pe piețe, promițând să salveze împrumuturi neperformante și să prevină o încetinire a pieței de locuințe. La rândul său, acest lucru a dus la o creștere a sumei datoriilor guvernamentale, care a avut aproximativ 9 trilioane de dolari la acea vreme.

Opțiuni de credit

Fannie Mae oferă acum o serie de inițiative de afaceri diferite și opțiuni de creditare proprietarilor de case, care lucrează cu creditorii pentru a ajuta persoanele care altfel pot avea dificultăți în obținerea finanțării.

• Credit ipotecar Home: Acest produs le permite proprietarilor să asigure finanțarea și să achiziționeze o casă cu un avans scăzut. Împrumutații se califică dacă au venituri mici până la moderate și un scor de credit sub 620. Oamenii cu scoruri peste 620 obțin prețuri mai bune.
• 3% avans : o altă resursă pentru proprietarii de case care poate nu au acces la fonduri suficiente pentru a asigura o plată anticipată mare.
• Preferat HFA: Acest program îi ajută pe proprietarii de locuințe să acceseze finanțări accesibile prin intermediul agențiilor locale și de stat pentru finanțarea locuințelor și a altor creditori. Nivelurile de venit ale debitorilor sunt stabilite de HFA și nu există cerințe pentru cumpărători pentru prima dată.

O listă completă de produse și descrierea acestora este disponibilă pe site-ul web al Fannie Mae.

Modificări de împrumut

După derularea creditului ipotecar, Fannie Mae a început să se concentreze pe modificările împrumutului. Din 2009, Fannie Mae a finalizat peste 1, 5 milioane de modificări ale împrumutului. Modificările împrumutului modifică condițiile unei ipoteci existente pentru a ajuta debitorii să evite neplătirea ipotecilor lor, ajungând în excludere și în cele din urmă își pierd casa. Modificările pot include o rată a dobânzii mai mică sau extinde durata împrumutului. Modificarea împrumutului poate reduce și plățile lunare.

Linia de jos

Fannie Mae a reușit să se întoarcă de când a fost la un pas în 2008. Astăzi este cel mai mare susținător al creditelor ipotecare cu rată fixă ​​de 30 de ani și rămâne un mecanism cheie pentru facilitarea proprietății.