Hotărârea privind deficiența
O hotărâre de deficiență este o hotărâre pronunțată de o instanță împotriva unui debitor în lipsă pentru un împrumut garantat, care indică faptul că vânzarea unei proprietăți care să plătească împrumutul nu a acoperit integral datoria restantă. Este, în mare parte, un titlu pus pe debitor pentru mai mulți bani.
BREAKING DOWN Judecata de deficiență
Asociat în mare parte cu excluderile ipotecare, principiul legal al unei hotărâri de deficiență s-ar putea aplica oricăror împrumuturi garantate în cazul în care proprietatea se vinde cu mai puțin decât valoarea creditului datorat, cum ar fi un împrumut auto.
Creditele ipotecare pentru locuințe sunt concepute pentru a evita posibilitatea deficienței, solicitând debitorilor să efectueze plăți și bazând împrumuturile pe valoarea evaluată a proprietății. În teorie, aceste garanții se asigură că creditorul poate vinde proprietatea pentru a recupera un împrumut. Însă, într-o încetinire a imobiliarelor, cum ar fi avut loc după prăbușirea pieței din 2008, valorile casnice pot scădea sub valoarea împrumutului restant.
De exemplu, luați în considerare o casă, cumpărată pentru 300.000 USD cu o dobândă de 4% și incluzând o plată de 30.000 USD. Împrumutatul împrumută pe creditul de 270.000 USD după doi ani, lăsând un sold principal de 256.000 USD. Banca vinde casa pentru 245.000 de dolari, apoi solicită o judecată de deficiență împotriva debitorului pentru 11.000 de dolari restanți.
O bară înaltă pentru judecățile cu deficiențe
Multe state interzic judecățile privind deficiența după o excludere. Acolo unde este permis, creditorii trebuie să demonstreze, în general, prin listări și evaluări comparabile, că prețul de vânzare este corect. Această garanție împiedică o bancă să accepte o ofertă lowbal și să ceară soldul debitorului. Legile de stat împotriva cererilor de judecată privind deficiența nu se aplică de obicei ipotecilor secundare, cum ar fi împrumuturile de capitaluri proprii.
Chiar acolo unde este permis, o judecată a deficienței nu este automată. Instanța o ia în considerare numai dacă creditorul face o mișcare sau solicită acordarea acesteia. Dacă creditorul nu face mișcarea, instanța constată că banii obținuți din proprietatea închisă sunt suficienți.
Dincolo de excluderi, majoritatea statelor permit judecățile privind deficiențele în așa-numitele vânzări scurte, care este atunci când o bancă este de acord să lase un împrumutat să-și vândă casa la un preț mai mic decât valoarea împrumutului. Această vânzare cu prețuri scăzute se poate întâmpla atunci când prețurile imobiliare scad și o bancă încearcă să-și atenueze pierderea printr-o vânzare rapidă, mai degrabă decât să treacă prin excludere. De asemenea, hotărârile de deficiență sunt de obicei permise într-o tranzacție cunoscută sub numele de faptă în loc de închidere, atunci când banca acceptă să ia titlu asupra unei proprietăți în loc de a închide.
Un debitor care primește o hotărâre de deficiență poate solicita o scutire de la creditor sau de la alți creditori, poate depune o cerere de anulare a hotărârii sau, dacă este necesar, să declare faliment. În orice caz, atunci când un debitor este „abandonat” din rambursarea integrală a unui împrumut, datoria iertată este considerată venituri de către IRS și supusă impozitelor.