Înțelegerea procesului de escrow
Cumpărarea unei case poate fi un proces complicat pentru care majoritatea oamenilor sunt în general nepregătiți. Unul dintre aceste elemente misterioase este procesul de escrow - numit și închidere. Acest proces, care are loc între momentul în care un vânzător acceptă oferta, iar cumpărătorul primește cheile poate fi copleșitor pentru mulți cumpărători de locuințe.
Ce este escrow?
Escrow este un instrument financiar deținut de un terț în numele altor două părți care finalizează o tranzacție. Este ca un cont de încredere deținut de un terț în timp ce toate obligațiile vânzătorului și cumpărătorului sunt îndeplinite.
Timpul necesar pentru a merge de la începutul până la sfârșitul procesului de escrow variază. Unii dintre factorii care determină durata închiderii includ o aprobare prealabilă a creditului ipotecar, având documentele adecvate la îndemână și timpul necesar pentru a finaliza subscrierea. La fel ca și durata de timp, procesul poate varia și în funcție de stare. Pașii, însă, sunt în general aceiași pentru toți.
Deschideți un cont de escrow
După ce dvs. și vânzătorul ați semnat un acord de cumpărare acceptabil reciproc, agentul dvs. vă va încasa cecul de bani serioși și îl va depune într-un cont de escrow la compania escrow specificată în contractul de cumpărare.
Firma escrow acționează ca o terță parte neutră pentru a colecta fondurile și documentele necesare implicate în procesul de închidere de la depozitul inițial de bani și documentele de împrumut până la fapta semnată. În unele zone, avocații se pot ocupa de acest proces în loc de o companie de escrow și poate fi numită o așezare mai degrabă decât o escrow.
Așteptați aprecierea Băncii
Banca care va avansa ipoteca va face propria sa evaluare - pe care cumpărătorul o plătește de obicei - pentru a-și proteja interesele financiare dacă va avea vreodată posibilitatea de a exclude proprietatea. Dacă evaluarea este mai mică decât prețul oferit, creditorul nu vă va oferi finanțare decât dacă veți găsi diferența sau vânzătorul scade prețul la valoarea evaluată.
Puteți, totuși, să încercați să schimbați mintea evaluatorului făcând una dintre următoarele acțiuni:
- Oferiți informații suplimentare despre motivul pentru care credeți că casa trebuie evaluată la o sumă mai mare
- Obțineți o a doua evaluare
- Încercați un alt creditor și sperați că evaluarea va ieși în favoarea dvs.
Dacă nu este posibilă niciuna dintre aceste opțiuni, puteți anula contractul de cumpărare.
Finanțare sigură
Ar fi trebuit să fii deja aprobat pentru o ipotecă înainte de a fi acceptat acordul. După ce îi oferiți creditorului adresa proprietății, aceștia vor pregăti o estimare de bună credință - sau o declarație care va detalia suma creditului dvs. - rata dobânzii, costurile de închidere și alte costuri asociate cu achiziția. Asigurați-vă că negociați numerele din acest document înainte să îl semnați. După ce ai angajamentul scris de împrumut, este timpul să elimini în scris situația de finanțare.
Aproba dezvăluirile vânzătorului
Ar trebui să primiți o notificare scrisă cu privire la orice probleme evidente care au fost deja identificate de către vânzător sau agentul vânzătorului. De exemplu, în cartierele cu venituri moderate, cu venituri mici din zonele cu costuri ridicate ale vieții, garajul s-ar putea să fi fost transformat într-o zonă de locuit, încălcând codurile de locuințe ale orașului. Este posibil să aveți deja cunoștință de probleme ca acestea, deoarece acestea sunt menționate adesea în listă.
Proprietatea poate avea o divulgare fără vânzător, ceea ce înseamnă că vânzătorul nu dezvăluie detalii în condițiile de vânzare. Dacă sunteți încă interesat de proprietate, faceți propria inspecție. Asigurați-vă că obțineți permisiunea vânzătorului înainte ca inspectorul dvs. să vină la sediu.
Obțineți inspecțiile necesare
Următorul pas este să analizați dacă doriți cheltuiala suplimentară pentru inspecții. În timp ce acestea nu sunt necesare, ele pot veni la îndemână având în vedere circumstanțele dvs.
Deși nu este o cerință, este în interesul tău să obții o inspecție la domiciliu. Pentru câteva sute de dolari, un inspector de casă profesionist vă va spune dacă există defecte periculoase sau costisitoare în locuință. Dacă există, veți dori să știți despre ele, astfel încât să puteți face una dintre următoarele:
- Înapoi la achiziție.
- Cereți vânzătorului să le remedieze.
- Cereți vânzătorului să reducă prețul, astfel încât să puteți face singur reparațiile.
Rețineți că nu puteți negocia concesii de vânzători aici, dacă contractul spune că veți cumpăra proprietatea „așa cum este”. Dacă procesul de inspecție se încheie satisfăcător, va trebui să eliminați în scris contingența de inspecție. Vei repeta acest pas după orice alte inspecții.
Inspecția dăunătorilor
Poate doriți să faceți o inspecție dăunătoare pentru a vă asigura că casa nu are termite, furnici de tâmplar sau alte dăunători, cum ar fi gândaci sau șobolani. Este posibil ca aceste probleme să nu fie aparente în timpul zilei, când ai vizitat cel mai probabil casa și ar fi o descoperire teribil de nedorită după ce te-ai mutat. Orice probleme dăunătoare va trebui să fie rectificate înainte de a începe vânzarea - presupunând că vrei să continui cu cumparatura. Acesta este un alt domeniu în care poate doriți să renegociați cu vânzătorul pentru a plăti lucrarea.
Inspecția de mediu
Uneori este recomandat să faceți o inspecție de mediu pentru a verifica dacă există toxine în casă, cum ar fi mucegaiul și azbestul. De asemenea, pot exista probleme pe site-ul de origine, cum ar fi contaminarea dintr-o locație din apropierea unui depozit, fostul câmp petrolier, curățătorul de uscat, benzinărie sau alte activități periculoase pentru mediu. Orice probleme descoperite în acest domeniu pot însemna pericole grave pentru sănătate și pot fi costisitoare de remediat.
Raport Geologic
Zonele care fac obiectul unor cutremure pot necesita un raport al solurilor și / sau un raport geologic pentru a evalua riscul de deteriorare gravă a proprietății în cazul unui astfel de dezastru. De asemenea, poate doriți să luați în considerare un raport privind inundațiile. Dacă locuința este prea probabil să inunde, nu veți putea să vă asigurați proprietarii de case, ceea ce înseamnă că nu puteți obține o ipotecă. În unele cazuri, achiziționarea de asigurări pentru inundații pe lângă asigurarea proprietarului de acasă va rezolva această problemă. În zonele rurale, ar trebui făcut un sondaj pentru verificarea limitelor proprietății. În zonele urbane, limitele tind să fie deja foarte clare.
Asigurare de pericol
Aceasta include asigurarea proprietarilor de case și orice acoperire suplimentară necesară în zona dvs. geografică (cum ar fi asigurarea împotriva inundațiilor). Vi se va solicita asigurarea proprietarilor de case până la achitarea creditului ipotecar. Dacă doriți să economisiți câțiva dolari, alegeți propria companie de asigurări și faceți cumpărături pentru a obține cea mai bună rată. Cel selectat de bancă poate să nu fie cel dorit.
Raport de titlu și asigurare de titlu
Atât rapoartele de titlu, cât și asigurarea de titlu sunt solicitate de către creditorul dumneavoastră. Chiar dacă nu ar fi, oricum le-ai dori.
Raportul de titlu se asigură că titlul asupra proprietății este clar - adică nu există garanții asupra proprietății și nimeni, în afară de care vânzătorul nu are pretenții asupra vreunei părți. Asigurarea pentru titlu vă protejează pe dvs. și creditorul de orice provocări legale care pot apărea mai târziu dacă nu s-a afișat ceva în timpul căutării titlului.
Dacă este ceva în neregulă cu titlul (cunoscut sub numele de cloud sau defect), vânzătorul va trebui să-l remedieze, astfel încât vânzarea să poată continua sau să vă lase să vă îndepărtați. În funcție de locul în care locuiți, compania de escrow și compania titulară pot fi una și aceeași.
Finalul parcurgerii
Este o idee bună să reexaminați proprietatea chiar înainte de închidere pentru a vă asigura că nu s-a produs o pagubă nouă și vânzătorul v-a lăsat obiectele specificate în contractul de achiziție, cum ar fi aparatele sau aparatele.
În acest moment, probabil că nu veți putea retrage decât dacă locuința a suferit pagube grave. Cu toate acestea, nu este neauzit pentru un cumpărător mic să-l preseze pe agentul său pentru a obține acordul anulat asupra a ceva nesemnificativ.
Formular HUD-1
Cu cel puțin o zi înainte de închidere, veți primi un formular HUD-1 sau declarația finală a condițiilor de împrumut și a costurilor de închidere. Comparați-o cu estimarea de bună credință pe care ați semnat-o mai devreme. Cele două documente ar trebui să fie foarte similare. Căutați taxe inutile, neașteptate sau excesive, precum și greșeli directe.
Închideți escrow
Procesul de închidere variază oarecum în funcție de stare, dar va trebui să semnați o tonă de documente; fa-ti timp si citeste cu atentie. Vânzătorul va avea și hârtii pentru a semna. După ce toate actele sunt semnate, ofițerul de escrow va pregăti o nouă faptă care vă va numi proprietarul imobilului și o va trimite înregistratorului județean. Veți trimite un cec al casierului sau veți aranja un transfer bancar pentru a vă plăti plata în avans și costurile de închidere, iar creditorul vă va transfera fondurile de împrumut pentru a încărca astfel vânzătorul și, dacă este cazul, creditorul vânzătorului, să poată fi plătite.
Dacă ajungeți până acum, veți ajunge în cele din urmă să intrați în posesia casei.
01:5112 pași pentru închiderea unei tranzacții imobiliare
Linia de jos
Agentul dvs. va supraveghea acest întreg proces, așa că nu vă preocupați prea mult dacă nu înțelegeți toate detaliile. Cu toate acestea, în orice tranzacție în care puneți atât de mult pe linie financiară, este bine să aveți cel puțin o idee de bază despre ceea ce se întâmplă, astfel încât să nu profitați. (Pentru lectură aferentă, consultați „Înțelegerea procesului și a cerințelor de escrow”)