Clauze de urgență în contractele de achiziție de locuințe

O clauză de contingență definește o condiție sau o acțiune care trebuie îndeplinită pentru ca un contract imobiliar să devină obligatoriu. O situație de urgență devine parte a unui contract de vânzare obligatoriu atunci când ambele părți, cumpărătorul și vânzătorul, sunt de acord cu condițiile și semnează contractul. În consecință, este important să înțelegeți în ce vă confruntați dacă în contractul dvs. imobiliar este inclusă o clauză de contingență. Aici introducem clauze de contingență utilizate pe scară largă în contractele de achiziție de locuințe și cum pot beneficia atât cumpărătorii, cât și vânzătorii.

Cheie de luat cu cheie

• O clauză de contingență definește o condiție sau o acțiune care trebuie îndeplinită pentru ca un contract imobiliar să devină obligatoriu.
• O situație de evaluare protejează cumpărătorul și este utilizată pentru a asigura evaluarea unei proprietăți la o sumă minimă specificată.
• O situație de finanțare (sau o „situație ipotecară”) oferă cumpărătorului timp pentru a obține finanțare pentru achiziționarea proprietății.
• O inspecție sau o intervenție de diligență corespunzătoare oferă cumpărătorului dreptul de a inspecta casa într-o perioadă specificată.

Contracte imobiliare

O tranzacție imobiliară începe de obicei cu o ofertă: un cumpărător prezintă o ofertă de cumpărare unui vânzător, care poate accepta sau respinge propunerea. Frecvent, vânzătorul contravine oferta și negocierile merg înainte și înapoi până când ambele părți ajung la un acord. Dacă oricare dintre părți nu este de acord cu condițiile, oferta devine nulă, iar cumpărătorul și vânzătorul merg pe căile lor separate fără alte obligații. Dacă ambele părți sunt de acord cu condițiile ofertei, totuși, cumpărătorul face o depunere serioasă de bani - o sumă plătită ca dovadă de bună-credință, care de obicei se ridică la 1% sau 2% din prețul de vânzare. Fondurile sunt deținute de o companie escrow în timp ce începe procesul de închidere.

Uneori, o clauză de contingență este atașată unei oferte de cumpărare de bunuri imobiliare și inclusă în contractul imobiliar. În esență, o clauză de contingență oferă părților dreptul de a se retrage din contract în anumite circumstanțe care trebuie negociate între cumpărător și vânzător. Contingențele pot include detalii precum termenul (de exemplu, „Cumpărătorul are 14 zile pentru a inspecta proprietatea”) și termeni specifici (de exemplu, „Cumpărătorul are 21 de zile pentru a asigura un împrumut convențional de 30 de ani pentru 80% din prețul de achiziție la o rată a dobânzii nu mai mare de 4, 5% ”). Orice clauză de contingență ar trebui să fie specificată în mod clar, astfel încât toate părțile să înțeleagă termenii.

Dacă nu sunt îndeplinite condițiile clauzei de contingență, contractul devine nul, iar o parte (cel mai adesea cumpărătorul) poate fi retrasă fără consecințe legale. În schimb, dacă sunt îndeplinite condițiile, contractul este executoriu legal, iar o parte ar încălca contractul dacă ar decide să renunțe la acesta. Consecințele variază, de la pierderea banilor serioși la procese. De exemplu, dacă un cumpărător face valabilitate și vânzătorul nu este în măsură să găsească un alt cumpărător, acesta poate acționa în judecată pentru performanțe specifice, forțându-l pe cumpărător să cumpere locuința.

Clauze de urgență în contractele de achiziții de locuințe

Tipuri de clauze de urgență

Clauzele de urgență pot fi scrise pentru aproape orice nevoie sau îngrijorare. Iată care sunt cele mai comune situații incluse în contractele de cumpărare a locuințelor de astăzi.

Contingența evaluării

O situație de evaluare protejează cumpărătorul și este utilizată pentru a asigura evaluarea unei proprietăți la o sumă minimă specificată. Dacă proprietatea nu evaluează cel puțin suma specificată, contractul poate fi reziliat și, în multe cazuri, banii câștigați sunt rambursați cumpărătorului.

O situație de evaluare poate include termeni care permit cumpărătorului să procedeze la achiziție, chiar dacă evaluarea este sub valoarea specificată, de obicei într-un anumit număr de zile după ce cumpărătorul primește notificarea valorii de evaluare. Vânzătorul ar putea avea ocazia să reducă prețul la valoarea evaluării. Situația specifică o dată de lansare la sau înainte de care cumpărătorul trebuie să anunțe vânzătorul cu privire la orice probleme cu evaluarea. În caz contrar, situația de urgență va fi considerată satisfăcută, iar cumpărătorul nu va putea retrage din tranzacție.

O clauză de contingență dintr-o afacere imobiliară oferă părților dreptul de a-și retrage contractul în anumite circumstanțe care sunt negociate între cumpărător și vânzător.

Finanțarea contingenței

O situație de finanțare (numită și „contingență ipotecară”) oferă timp cumpărătorului să solicite și să obțină finanțare pentru achiziția proprietății. Aceasta oferă o protecție importantă pentru cumpărător, care poate retrage din contract și își poate recupera banii serioși în cazul în care nu este în măsură să asigure finanțarea de la o bancă, un broker de ipotecă sau un alt tip de împrumut.

O situație financiară va indica un număr specificat de zile cumpărătorului pentru a obține finanțare. Cumpărătorul are până la această dată rezilierea contractului (sau solicită o prelungire care trebuie să fie convenită în scris de către vânzător). În caz contrar, cumpărătorul renunță automat la situația de urgență și devine obligat să cumpere proprietatea - chiar dacă un împrumut nu este garantat.

Vânzări acasă Contingență

Deși în cele mai multe cazuri este mai ușor să vândă înainte de a cumpăra o altă proprietate, calendarul și finanțarea nu funcționează întotdeauna în acest mod. O situație de vânzare a locuinței oferă cumpărătorului o perioadă de timp specificată pentru a vinde și a-și stabili casa existentă pentru a o finanța pe cea nouă. Acest tip de intervenție protejează cumpărătorii, deoarece, dacă o casă existentă nu vinde cel puțin prețul cerut, cumpărătorul poate retrage din contract fără consecințe legale.

Eventualele vânzări ale casei pot fi dificile pentru vânzător, care poate fi obligat să transmită o altă ofertă în așteptarea rezultatului situației. Vânzătorul își păstrează dreptul de a anula contractul dacă locuința cumpărătorului nu este vândută în numărul de zile specificat.

Contingența inspecției

O situație de inspecție (numită și „contingență de diligență obligatorie”) oferă cumpărătorului dreptul de a inspecta locuința într-o perioadă specificată, cum ar fi de la cinci la șapte zile. Protejează cumpărătorul, care poate anula contractul sau negocia reparațiile pe baza constatărilor unui inspector de casă profesionist. Un inspector examinează interiorul și exteriorul proprietății, inclusiv starea elementelor electrice, de finisare, instalații sanitare, structurale și de ventilație. Inspectorul furnizează un raport cumpărătorului în care sunt detaliate problemele descoperite în timpul inspecției. În funcție de condițiile exacte ale contingenței inspecției, cumpărătorul poate:

• Aproba raportul și tranzacția înaintează
• Respingeți raportul, întoarceți-vă din tranzacție și restituiți banii
• Solicitați timp pentru inspecții suplimentare, dacă ceva are nevoie de o a doua privire
• Solicitați reparații sau concesii (în cazul în care vânzătorul este de acord, afacerea înaintează; dacă vânzătorul refuză, cumpărătorul poate să se întoarcă din afacere și să-i restituie banii câștigați)

În plus față de situația de inspecție, este inclusă uneori un cost de reparație. Aceasta specifică o sumă maximă în dolari pentru reparațiile necesare. Dacă inspecția indică faptul că reparațiile vor costa mai mult decât această sumă în dolari, cumpărătorul poate alege să rezilieze contractul. În multe cazuri, costul reparației se bazează pe un anumit procent din prețul de vânzare, cum ar fi 1% sau 2%.

Clauza de eliminare

Clauza de ieșire este o contingență adăugată de vânzători pentru a oferi o măsură de protecție împotriva contingenței de vânzare a casei. În timp ce vânzătorul este de acord cu o situație de vânzare a unei case, el sau ea pot adăuga o clauză de excludere care afirmă că vânzătorul poate continua să comercializeze proprietatea. Dacă un alt cumpărător calificat crește, vânzătorul acordă cumpărătorului curent o perioadă de timp specificată (cum ar fi 72 de ore) pentru a elimina situația de vânzare a casei și a menține contractul în viață. În caz contrar, vânzătorul poate retrage din contract și poate vinde noului cumpărător.

Linia de jos

Un contract imobiliar este un acord executoriu legal care definește rolurile și obligațiile fiecărei părți într-o tranzacție imobiliară. Contingențele sunt clauze anexate și făcute parte din contract. Este important să citiți și să înțelegeți contractul dvs., acordând atenție tuturor datelor și termenelor specificate. Deoarece timpul este esențial, o zi (și o dată limită ratată) poate avea un efect negativ - și costisitor - asupra tranzacției dvs. imobiliare.

În anumite state, profesioniștilor imobiliari au voie să pregătească contracte și orice modificări, inclusiv clauze de contingență. În alte state, însă, aceste documente trebuie să fie întocmite de avocați autorizați. Este important să urmați legile și reglementările statului dumneavoastră. În general, dacă lucrați cu un profesionist imobiliar calificat, vă vor putea îndruma în acest proces și vă puteți asigura că documentele sunt corect pregătite (de către un avocat, dacă este necesar). Dacă nu lucrați cu un agent sau un broker, consultați un avocat dacă aveți întrebări cu privire la contractele imobiliare și clauzele de contingență.