Cumpărarea unei a doua case de închiriat

Deși există avantaje financiare pentru investiția în proprietăți de închiriere, există riscuri - chiriașii care nu își plătesc chiria și durerile de cap de a fi proprietar - de asemenea. Va trebui să cântărești impozite, aprecieri imobiliare, costuri ipotecare și întreținere și dorința ta de a fi proprietar atunci când decide dacă deține o închiriere este o mișcare financiară înțeleaptă.

Nu vă gândiți la avantajele fiscale

Puteți deduce dobânzile, impozitele, asigurările și alte cheltuieli împotriva veniturilor proprietății și puteți deduce de obicei pierderi față de celelalte venituri ale dvs. De asemenea, puteți deduce amortizarea din impozitele dvs. Deducerea este, practic, o indemnizație pentru uzură peste 27, 5 ani începând cu 26 ianuarie 2019. Puteți vinde o proprietate de închiriere și puteți încasa în alte bunuri de închiriere fără a plăti impozite pe câștigurile de capital. (Pentru lectură aferentă, consultați „Scutiri fiscale pentru proprietarii de locuințe secundare”)

Nu uita că vei fi proprietar

Proprietatea dvs. de închiriere este o afacere care necesită timp și energie. Va trebui să fiți la curent cu legile de închiriere și sunt obligați legal să mențină o proprietate sigură și locuibilă pentru chiriașii tăi. Nu uitați că un chiriaș care plătește un dolar de top are dreptul să se aștepte la un răspuns aproape instantaneu la orice problemă, mare sau mică. Chiriașii care știu că plătesc puțin pe piață vor avea tendința de a fi puțin mai pretențioși. Vă ajută dacă puteți repara singur. De asemenea, trebuie să colectați chirii și să faceți față chiriașilor delincvenți.

Dacă perspectiva de a vă gestiona propriile închirieri este descurajantă, cereți brokerului dumneavoastră imobiliar o sesizare către un manager de proprietate sau îngrijitor sau faceți o căutare online. Doar fiți conștienți că angajarea unui manager de proprietăți va mânca în profiturile dvs.

Faceți-vă temele imobiliare

Petreceți cât mai mult, dacă nu mai mult, timp cercetând proprietățile de închiriere pe măsură ce ați cumpăra un loc unde să locuiți. Trebuie să cunoașteți specificul pieței, legile privind zonarea și tendințele atât pentru închirieri, cât și pentru vânzări de locuințe în locația pe care o aveți în vedere. Uitați-vă la școli, la transport, la resursele de agrement, la cumpărături și la ce se așteaptă chiriașii din zonă într-o închiriere. Cumpărarea unei excluderi poate fi o opțiune, deoarece banca de închidere a forței de muncă dorește de obicei să recupereze soldul ipotecar și va vinde proprietatea la o valoare mai mică decât valoarea de piață.

Veți dori ca proprietatea dvs. să fie atractivă pentru chiriași. Căutați o proprietate cu malul apei sau aproape de un campus universitar sau de o zonă școlară locală. O casă mai veche dintr-o comunitate stabilă sau una dintr-un cartier în curs de revitalizare pot fi și opțiuni bune. Dacă cumpărați o proprietate de închiriere de investiții pe un nou teren de golf, aveți grijă la „sindromul terenului de golf.” Dacă locuințele de terenuri de golf mai noi și mai interesante sunt construite în aceeași zonă generală, proprietatea dvs. ar putea apărea datată în câțiva ani, ceea ce va scădea prețul.

Nu neglijați să rulați numerele

Utilizați aplicații pentru smartphone-uri sau calculatoare ipotecare online pentru a analiza costurile lunare ale locuinței. Un calculator ar trebui să vă permită să introduceți prețul de achiziție, plata în avans, impozitele, asigurarea și rata dobânzii creditului ipotecar. Ratele ipotecare la proprietățile de închiriere sunt de obicei mai mari decât ratele pentru o casă primară.

De asemenea, factor de întreținere și reparații. O regulă bună este aproximativ 1% din prețul de achiziție pe an, astfel încât o proprietate de 300.000 USD ar costa aproximativ 3.000 de dolari pe an. Cu toate acestea, poate doriți să creșteți procentul la 1, 5% sau 2% dacă proprietatea este mai veche. Un alt mod de a calcula reparațiile și întreținerea este să respectați ceea ce se numește uneori „regula piciorului pătrat”, ceea ce sugerează proprietarilor un buget de 1 dolar pe pătrat pe an. Dacă casa dvs. de închiriere are 1.800 de metri pătrați, de exemplu, vă uitați la 1.800 de dolari pe an pentru costurile de reparație și întreținere.

Sfaturi pentru proprietarul viitor

Un exemplu din lumea reală

Iată un exemplu de venit proiectat: Spuneți că închiriați o casă de 300.000 USD pentru 2.000 USD pe lună. Plata de 20% este de 60.000 USD, iar rata dobânzii fixe de 30 de ani la soldul de 240.000 dolari este de 4%. Impozitele, asigurările și un buget de întreținere vor aduce costul lunar la 1.764 dolari, obținând un profit nominal de 2.838 dolari pe an sau 4, 73% din plata anticipată pe an. Nu-i rău. Acest lucru este mult mai bun decât un cont de economii și mai bun decât majoritatea acțiunilor de blue-chip plătesc în dividende, deși poate nu atât cât ai putea câștiga pe piața bursieră într-un an bun. Dar când calculați deprecierea tipică de 3, 64%, câștigul nominal de 2, 838 USD devine o pierdere de 6 252 USD, pe care o puteți aplica față de alte venituri. Cu toate acestea, în funcție de pachetul dvs. fiscal, aceasta ar putea însemna câteva economii fiscale de câteva sute de dolari pentru un flux de numerar pozitiv, plus posibilitatea ca locuința să aprecieze ca valoare.

Linia de jos

Investiția în imobiliare pentru venituri nu este pentru toată lumea, dar dacă vă tratați investiția ca pe o afacere, aveți o toleranță la riscurile inerente și sunt la îndemână cu un ciocan, beneficiile financiare pot fi substanțiale. (Pentru lectură înrudită, consultați „Cum să acceptați o a doua casă”)