Model automat de evaluare (AVM)
Modelul automatizat de evaluare (AVM) este un termen pentru un serviciu care folosește modelarea matematică combinată cu bazele de date ale proprietăților și tranzacțiilor existente pentru a calcula valorile imobiliare. Majoritatea modelelor automate de evaluare (AVM) compară valorile proprietăților similare în același punct în timp. Mulți evaluatori și chiar instituțiile Wall Street folosesc acest tip de model pentru a pune în valoare proprietățile rezidențiale.
Înțelegerea modelului automat de evaluare (AVM)
Furnizorii de model automatizat de evaluare (AVM) oferă serviciile lor clienților, inclusiv agenților imobiliari și brokerilor, creditorilor ipotecari și instituțiilor financiare majore. Furnizorii lider de la AVM includ CoreLogic, Federal Federal Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), VeroValue și Equifax. Principalii furnizori își exprimă precizia, acoperirea completă și economiile de timp.
Rapoartele AVM sunt conduse de tehnologie, incluzând algoritmi proprietari și pot fi obținute în câteva secunde de către creditori și agenți. Acestea conțin de obicei atât un model hedonic (un tip de statistică a analizei de regresie), cât și un indice de vânzări repetat, care sunt cântărite și analizate pentru a genera estimarea prețului. AVM-urile includ, de obicei, valoarea evaluatorului fiscal, toate informațiile pertinente asupra proprietății în cauză, cum ar fi istoricul vânzărilor sale și o analiză a vânzărilor de proprietăți similare. Pentru ca modelul să funcționeze bine, au nevoie de date de înaltă calitate, în cantitate suficientă pentru a fi reprezentative. Deși aceste modele sunt rapide și ieftine, ele nu au în vedere condiția proprietății pentru a-i determina valoarea.
De asemenea, sunt utilizate pentru a susține subscrierea pentru ipoteci și împrumuturi de capitaluri proprii, decizii de refinanțare, precum și pentru a ajuta activitățile de atenuare a pierderilor și de gestionare a riscurilor de credit, precum marcarea pe piață a deținerilor imobiliare în portofoliile de investiții instituționale. Deși inițial AVM-urile erau folosite pentru a pune în valoare proprietățile imobiliare rezidențiale, utilizarea acestora s-a extins la alte tipuri, inclusiv imobiliare comerciale.
AVM-uri și evaluări fizice
În ciuda utilizării pe scară largă a acestora, rămân întrebări cu privire la exactitatea acestor modele automate în comparație cu aprecierile fizice. O lucrare de conferință din 2017, intitulată „Modele de evaluare automate (AVM-uri): o lume nouă curajoasă?” de George Andrew Matysiak de la Universitatea de Economie din Cracovia, face referire la alte studii pe acest subiect în abordarea punctelor forte, precum și lacunele acestor modele ca instrument de evaluare. Din cauza preocupărilor de acuratețe, unii participanți din industrie sugerează vizualizarea rezultatelor de la mai multe AVM-uri ca o modalitate de a crește încrederea în rezultate. În timp ce utilizarea lor este în creștere, nu au înlocuit evaluatorii umani, nu în ultimul rând pentru că majoritatea tranzacțiilor ipotecare impun ca evaluările proprietății în cauză să fie efectuate de evaluatori autorizați.