Ipoteca presupusă
O ipotecă asumabilă este un tip de acord de finanțare prin care o ipotecă restantă și condițiile sale sunt transferate de la proprietarul actual la un cumpărător. Prin asumarea datoriei rămase a proprietarului anterior, cumpărătorul poate evita să fie nevoit să obțină propria sa ipotecă.
Cheie de luat cu cheie
- O ipotecă asumabilă este un aranjament în care o ipotecă restantă și condițiile acesteia pot fi transferate de la actualul proprietar către un cumpărător.
- Atunci când ratele dobânzii cresc, o ipotecă asumabilă este atractivă pentru un cumpărător care ia un împrumut existent care a fost garantat cu o rată a dobânzii mai mică.
- Singurele două tipuri de împrumuturi care sunt asumabile sunt împrumuturile asigurate de către Administrația Federală a Locuințelor și Departamentul Afacerilor Veteranilor din SUA.
Înțelegerea ipotecii asumabile
Mulți cumpărători își iau de obicei o ipotecă de la o instituție de creditare pentru a finanța achiziția unei case sau a unei proprietăți. Contractul contractual de rambursare a împrumutului de proprietate include dobânda pe care debitorul trebuie să o plătească pe lună, pe lângă rambursările principale către creditor.
Dacă proprietarul de acasă decide să-și vândă casa la un moment dat în viitor, este posibil să-și poată transfera ipoteca către cumpărător. În acest caz, ipoteca inițială scoasă este asumabilă.
O ipotecă asumabilă permite unui cumpărător să obțină soldul principal curent, rata dobânzii, perioada de rambursare și orice alte condiții contractuale ale ipotecii vânzătorului. În loc să parcurgă procesul riguros de obținere a unui credit la domiciliu de la bancă, un cumpărător poate prelua o ipotecă existentă. Ar putea exista un avantaj de economisire a costurilor în acest sens dacă ratele dobânzilor curente sunt mai mari decât rata dobânzii la împrumutul asumabil.
Într-o perioadă de creștere a ratelor dobânzii, costul împrumutului crește și el. Când se va întâmpla acest lucru, debitorii vor face față dobânzilor mari la orice împrumuturi aprobate. Prin urmare, o ipotecă asumabilă în această perioadă poate avea o rată a dobânzii mai mică care reflectă starea actuală a economiei. Dacă ipoteca ipotecară presupune o rată a dobânzii blocată, aceasta nu va fi afectată de creșterea ratelor dobânzii.
O ipotecă asumabilă este atractivă pentru cumpărători atunci când rata dobânzii este în creștere. Ipoteca existentă a unui vânzător poate avea o rată a dobânzii blocată mai mică decât rata curentă curentă.
Avantajele și dezavantajele ipotecilor asumate
Avantajele achiziționării unei ipoteci asumabile într-un mediu cu rată a dobânzii ridicată sunt limitate la suma soldului ipotecar existent la împrumut sau la capitalul propriu. De exemplu, dacă un cumpărător cumpără o casă pentru 250.000 de dolari și ipoteca asumabilă a vânzătorului are doar un sold de 110.000 USD, cumpărătorul va trebui să efectueze o plată în avans de 140.000 USD pentru a acoperi diferența sau cumpărătorul va avea nevoie de o ipotecă separată pentru a asigura fonduri suplimentare.
Un dezavantaj este atunci că, dacă prețul de achiziție al casei depășește soldul ipotecar cu o sumă semnificativă, cumpărătorul ar putea avea nevoie să obțină o nouă ipotecă. Dacă se întâmplă acest lucru, banca sau instituția de creditare poate include o rată a dobânzii mai mare la ipoteca de 140.000 USD, în funcție de riscul de credit al cumpărătorului.
De obicei, un cumpărător va scoate o a doua ipotecă la soldul ipotecar existent dacă capitalurile proprii ale vânzătorului sunt mari. Cumpărătorul ar putea fi nevoit să ia cel de-al doilea împrumut cu un împrumut diferit de creditorul vânzătorului, ceea ce ar putea prezenta o problemă dacă ambii creditori nu cooperează între ei sau dacă împrumutatul implică ambele împrumuturi.
Dacă capitalul propriu al vânzătorului este scăzut, totuși, ipoteca ipotecabilă poate fi o achiziție atractivă pentru cumpărător. Dacă valoarea locuinței este de 250.000 USD și soldul ipotecar presupus este de 210.000 dolari, cumpărătorul are nevoie de doar 40.000 USD. În cazul în care cumpărătorul are această sumă în numerar, acesta poate plăti vânzătorului direct fără a fi necesar să asigure o altă linie de credit.
Considerații speciale pentru ipoteci asumabile
Decizia finală privind transferul unei ipoteci asumabile nu este lăsată cumpărătorului și vânzătorului. Creditorul ipotecii inițiale trebuie să aprobe asumarea ipotecii înainte ca contractul să poată fi semnat de oricare dintre părți. Cumpărătorul de acasă trebuie să solicite împrumutul asumabil și să îndeplinească cerințele creditorului, cum ar fi să aibă suficiente active și să fie credibil.
Dacă este aprobat, titlul proprietății este transferat cumpărătorului care efectuează rambursările lunare necesare băncii. Dacă transferul nu este aprobat de către creditor, vânzătorul trebuie să găsească un alt cumpărător care este dispus să-și asume ipoteca și să aibă un credit bun.
O ipotecă asumată de un terț nu înseamnă că vânzătorul este scutit de plata datoriei. Vânzătorul poate fi făcut răspunzător pentru orice defecțiuni care, la rândul lor, le-ar putea afecta ratingul de credit. Pentru a evita acest lucru, vânzătorul trebuie să își elibereze răspunderea în scris în momentul asumării, iar creditorul trebuie să aprobe cererea de eliberare care eliberează vânzătorul de toate datoriile din împrumut.
Fapt rapid
Un vânzător este în continuare responsabil pentru orice plată a datoriei dacă ipoteca este asumată de un terț, cu excepția cazului în care creditorul aprobă o cerere de eliberare care eliberează vânzătorul de toate datoriile din împrumut.
Ipotecile convenționale nu sunt asumate. Două tipuri de împrumuturi sunt asumate: împrumuturile FHA, care sunt asigurate de către Administrația Federală a Locuințelor și împrumuturile din VA, care sunt garantate de Departamentul Afacerilor Veteranilor din SUA.