O introducere în împrumutul FHA 203 (k)

Vă interesează să cumpărați un dispozitiv de fixare, dar nu aveți bani pentru a-l remodela? Sau poate că ați economisit bani pentru remodelare și ați găsit o casă pe care o iubiți, dar creditorul dvs. nu vă va permite să o cumpărați, deoarece casa nu este considerată locuibilă fără toalete. Există întotdeauna proprietăți pe piață, care nu au fost întreținute de foștii proprietari, care au fost strânse în numerar, au fost tratate prost de către chiriași sau au fost eliminate în mod intenționat de către proprietarii de formatori care au fost excluși. Nu ar trebui să existe o modalitate prin care cineva ca tine să îți repare aceste priviri de cartier și să le readucă la viață?

Un cadou de la guvern

Există o modalitate de a cumpăra un dispozitiv de fixare și este adus de către guvernul federal. Produsul de împrumut de reabilitare al Administrației Federale a Locuințelor, împrumutul FHA 203 (k), a fost conceput pentru persoanele care doresc să reabiliteze sau să repare o locuință deteriorată, astfel încât să poată locui în ea ca reședință principală. Aceste împrumuturi sunt aprobate de guvern pentru a încuraja creditorii să ofere ceea ce altfel ar fi considerat un produs de împrumut riscant. Din cauza riscului și cheltuielilor implicate, proiectele de reabilitare sunt gestionate în mod normal de investitori imobiliari profesioniști care pot cumpăra proprietăți cu numerar și, prin urmare, nu au nevoie de nicio bancă pentru a aproba starea proprietății.

Acest articol va descrie câți bani aveți nevoie pentru a economisi, cele două tipuri diferite de împrumuturi 203 (k), proprietăți eligibile, reparații eligibile și multe altele, pe scurt, ceea ce trebuie să știți pentru a vedea dacă acest tip de împrumut este potrivit. tu. (Pentru citirea de fundal, consultați: Ipotecile Autorității Federale pentru Locuințe de Asigurare (FHA) .)

Cât de mult ai nevoie de bani

Împrumutul FHA 203 (k) vă permite să includeți banii necesari pentru reparații și cheltuieli aferente (materiale și forță de muncă) în împrumut. Dacă doriți să cumpărați o casă în care bucătăria fusese smulsă, puteți include în împrumut prețul noilor dulapuri, blaturi, podele, frigider, aragaz, cuptor, cuptor cu microunde, chiuvetă, mașină de spălat vase, eliminarea gunoiului și costul pentru a proiecta, permite și instala totul. Împrumutul poate include, de asemenea, o rezervă de rezervă 20-20% pentru cheltuieli mai mari sau mai mari decât estimările dvs. de reparație. Puteți obține, de asemenea, până la șase luni de plăți ipotecare incluse pentru a acoperi ipoteca în timp ce renovați casa, astfel încât nu va trebui să efectuați o plată dublă pentru locuințe.

Tipuri de ipoteci 203 (k)

Există două tipuri de credite ipotecare FHA 203 (k): regulate și simplificate (numite și „modificate”). Regular este pentru proprietățile care au nevoie de reparații structurale; eficientizat este pentru cei care au nevoie doar de reparații nestructurale. Fiecare poate fi folosită pentru cumpărare sau refinanțare.

Pentru împrumutul obișnuit de achiziție 203 (k), valoarea maximă a ipotecii se bazează pe valoarea minimă a proprietății plus costurile de reabilitare sau 110% din valoarea scontată a proprietății după reabilitare. Aceasta înseamnă că nu ați dori să cumpărați o casă cu o valoare asemănătoare de 150.000 USD dacă aveți nevoie de 25.000 USD în reparații, dacă nu aveți 10.000 USD în plus, deoarece cel mai mult puteți împrumuta ar fi 165.000 USD (110% din 150.000 $). Împrumutul simplificat permite cumpărătorilor de case să adauge maximum 35.000 USD la prețul de achiziție pentru a plăti îmbunătățiri. (Pentru a afla mai multe, consultați: Creditele ipotecare: cât puteți să vă acordați? )

Desigur, în orice caz, aveți venit pentru a susține ipoteca - nu puteți doar să acordați un împrumut pentru o anumită sumă, deoarece casa o garantează.

Proprietăți eligibile

FHA 203 (k) împrumuturile sunt destinate locuitorilor proprietarilor, nu investitorilor. Următoarele tipuri de proprietăți sunt eligibile:

• Locuințe unifamiliale cu patru familii
• Construcție existentă care a fost finalizată de cel puțin un an
• Teardowns, atâta timp cât va rămâne o parte din fundația existentă
• O casă existentă care va fi mutată într-o fundație nouă
• Porțiunea rezidențială a unei proprietăți mixte (comerciale / rezidențiale)
• Condosuri aprobate de FHA

Cu o gamă atât de largă de proprietăți care se califică, aproape oricine poate găsi dreptul de proprietate care să se califice pentru un împrumut 203 (k).

Condiții de finanțare și cheltuieli de reabilitare și reparații admise

Indiferent de ce muncă ar putea crede că are nevoie casa, creditorul și FHA au propriile cerințe pe care va trebui să le îndeplinești și tu. Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) „impune ca proprietățile finanțate în cadrul acestui program să îndeplinească anumite standarde de bază în materie de eficiență energetică și structurale”, pentru a „respecta Standardele minime de proprietate ale HUD (24 CFR 200.926d și / sau HUD Manual 4905.1) și toate coduri și ordonanțe locale. "

Standardele de eficiență energetică includ cablarea, izolarea și ventilația, precum și utilizarea sistemelor de încălzire și climatizare de dimensiuni corecte pentru locuință. De asemenea, locuința trebuie să aibă detectoare de fum adiacente fiecărei zone de dormit.

Ați putea fi surprins de varietatea de reparații și îmbunătățiri pentru locuințe care pot fi finanțate cu împrumutul 203 (k). Acestea includ, dar nu se limitează la următoarele:

• pictură
• completări de cameră
• punți
• terase
• gradarea și drenarea amplasamentului
• renovare baie
• Remodelare bucătărie, inclusiv aparate
• finisarea unei mansarde sau subsol
• modificări și reparații structurale
• adăugarea sau micșorarea numărului de unități dintr-o locuință (de exemplu, o singură familie în duplex)
• siding nou
• completări de poveste a doua
• eliminarea problemelor de vopsea pe bază de plumb
• sisteme de încălzire, ventilație și climatizare (HVAC)
• instalatii sanitare
• acoperire
• pardoseală
• conservarea Energiei
• acces dezactivat

FHA nu permite „obiecte de lux”, cum ar fi terenuri de tenis, piscine, cadă cu hidromasaj și gropi de grătar, să fie finanțate cu un împrumut de 203 (k), dar unele elemente pe care le-ați putea considera de lux, cum ar fi căzile de hidromasaj, sunt de fapt permis. Discutați cu creditorul dvs. despre îmbunătățirile specifice pe care doriți să le faceți pentru a vedea ce puteți finanța.

Completarea reabilitării

După ce finalizați achiziția și căminul vă aparține, puteți începe reparațiile și remodelările. FHA necesită finalizarea tuturor reparațiilor în termen de șase luni, deși creditorii pot necesita un interval de timp mai scurt.

Vei începe să efectuezi plăți ipotecare imediat cum ai face în orice casă. Până la urmă, îl deții - nu contează dacă nu locuiești încă în el. Cu toate acestea, așa cum am menționat anterior, puteți finanța primele câteva plăți ipotecare.

Banii de reabilitare și reparație sunt plasați într-un cont de escrow și eliberați pe măsură ce lucrările sunt finalizate și inspectate pentru a asigura aprobarea HUD. HUD trebuie, de asemenea, să aprobe produsul finit odată ce toate lucrările au fost finalizate.

Probleme de evitat

Mulți creditori nu acordă împrumuturi FHA 203 (k), fie că nu știu cum sau nu doresc să facă documentele suplimentare. Lucrul cu un creditor care nu are experiență cu împrumuturi FHA 203 (k) este un lucru pe care ar trebui să îl evitați - procesul este suficient de complex așa cum este. Nu-ți da dureri de cap lucrând cu cineva care nu știe ce fac.

De asemenea, asigurați-vă că nu investiți prea mult în casă - nu cheltuiți atât pentru reparații și îmbunătățiri, încât nu veți putea recupera costurile dacă vindeți casa într-o zi. Uitați-vă la prețurile medii de vânzare pentru casele gata de mutare din cartierul dvs. și încercați să vă puneți casa în acest interval. Nu doriți să dețineți o casă de 300.000 de dolari într-un cartier de 200.000 de case, deoarece majoritatea oamenilor care își pot permite o casă de 300.000 de dolari vor dori să locuiască într-un cartier mai frumos, unde toate casele sunt evaluate în mod comparabil.

Inconvenientele

FHA 203 (k) împrumuturile au o perioadă de închidere mai lungă decât alte tipuri de împrumuturi. Acestea iau, de obicei, 60 până la 90 de zile până la închidere, comparativ cu 30 - 45 de zile care sunt comune pentru alte împrumuturi, inclusiv împrumuturi FHA obișnuite. Dacă vă grăbiți să vă mutați, împrumutul 203 (k) nu este produsul pentru dvs. De asemenea, vă puteți aștepta să plătiți o rată a dobânzii mai mare din cauza riscului crescut asociat împrumuturilor pentru îmbunătățirea locuinței. (Pentru mai multe, consultați punctele ipotecare - Care este punctul? )

Aceste împrumuturi sunt, de asemenea, mai mult de muncă pentru creditor și necesită cunoștințe de împrumut specializate, astfel încât poate fi mai greu să găsești un creditor care să lucreze cu tine. Procesele de aplicație și renovare sunt multe lucrări pentru proprietarul de locuințe și sunt implicate o mulțime de birocrație. Unii debitori au raportat întârzieri în primirea fondurilor de reabilitare, ceea ce adaugă stres suplimentar procesului.

Linia de jos

Deși poate fi mai mult să găsești un creditor care acordă împrumuturi FHA 203 (k) și să finalizeze atât procesele de solicitare cât și renovarea, efortul suplimentar poate plăti. Acest produs de împrumut vă poate face posibil să cumpărați acea casă perfectă care are nevoie doar de o recondiționare pentru a putea fi locată din nou. De asemenea, vă poate face să faceți saltul de la închiriere la proprietatea casei, deoarece ar putea exista un reparator în zona dvs. de preț, atunci când nu există niciun fel de locuințe gata de mutare. (Pentru mai multe, consultați Sunteți gata să cumpărați o casă? )