3/27 Ipoteca cu rată ajustabilă (3/27 ARM)
O ipotecă cu rata reglabilă 3/27, sau 3/27 ARM, este o ipotecă de 30 de ani oferită frecvent debitorilor subprime, ceea ce înseamnă persoane cu scoruri de credit mai mici sau cu antecedente de delincvențe de împrumut. Creditele ipotecare sunt concepute ca vehicule de finanțare pe termen scurt, care oferă debitorilor timp pentru a-și repara creditul până când sunt capabili să refinanțeze o ipotecă cu condiții mai favorabile.
Înțelegerea creditelor ipotecare cu rată ajustabilă 3/27 (3/27 ARM)
Ipotecile cu rata reglabilă 3/27 sau 3/27 ARM au o perioadă de 3 ani a ratei dobânzii fixe, care este, în general, mai mică decât ratele curente ale unei ipoteci convenționale de 30 de ani. Însă, după trei ani și pentru restul de 27 de ani ai împrumutului, rata plutesc pe baza unui indice, cum ar fi rata interbancară oferită de la Londra (Libor) sau randamentul pe facturile de trezorerie ale Trezoreriei americane de un an. De asemenea, banca adaugă o marjă deasupra indexului; totalul este cunoscut sub denumirea de spread sau rata dobânzii complet indexată. Această rată este, de obicei, substanțial mai mare decât rata dobânzii fixe inițiale de trei ani, deși ipotecile de 3/27 au, de obicei, plafonuri în creștere. În mod obișnuit, aceste împrumuturi depășesc o creștere a ratei de 2% pe perioadă de ajustare, care ar putea apărea la fiecare șase sau 12 luni. Rețineți că înseamnă că rata poate crește cu două puncte complete, nu cu 2% din rata dobânzii curente. S-ar putea să existe, de asemenea, un plafon de viață a împrumutului de 5% sau mai mult. Pentru a evita șocul de plată atunci când rata dobânzii începe să se ajusteze, cumpărătorii de 3/27 credite ipotecare intenționează de obicei să refinanțeze ipoteca în primii trei ani.
O rată de teaser mare, dar o afacere riscantă
Un risc grav pentru împrumutați este acela că nu își pot permite să-și refinanțeze împrumutul în trei ani. Acest lucru s-ar putea datora unui rating de credit care este încă sub-standard, sau a unei scăderi a valorii casei lor sau, pur și simplu, a forțelor de piață care determină creșterea dobânzilor peste tot. Mai mult, numeroase credite ipotecare 3/27 au penalități de plată anticipată, ceea ce face ca refinanțarea să fie costisitoare.
Mulți debitori ipotecari 3/27 nu recunosc cât de mult crește plățile lunare după trei ani. De exemplu, să spunem că un împrumutat ia un împrumut de 250.000 USD la o rată inițială de 3, 5%. Aceasta este o rată ipotecară excelentă la început, dar să presupunem că după trei ani, indicele LIBOR este la 3%, iar marja băncii este de 2, 5%. Aceasta se ridică la o rată complet indexată de 5, 5%, care se situează în plafonul anual al împrumutului în 2 puncte. Peste noapte, plata lunară merge de la 1.123 USD la 1.483 USD, o diferență de 360 $. Aceștia sunt o mulțime de bani alimentari. Deoarece plățile pot crește atât de semnificativ, debitorii ar trebui să planifice cu atenție înainte de a lua o ipotecă 3/27.