Înțelegerea costurilor de închidere ipotecară

Obținerea unui credit ipotecar nu este gratuită. Înainte de a obține acele chei ale casei, veți merge la masa de închidere pentru a semna documentele de împrumut și documentele care transferă proprietatea de acasă de la vânzător. De-a lungul achiziției casei, terți, precum și creditorul dvs., au efectuat servicii. Costurile de închidere sunt taxe pe care acești profesioniști le percep pentru aceste servicii pentru finalizarea tranzacției imobiliare și a împrumutului dvs. acasă.

Cât costă închiderea?

Costurile de închidere variază de obicei de la 2% la 5% din prețul de achiziție al casei. Astfel, dacă cumpărați o casă de 200.000 de dolari, costurile dvs. de închidere ar putea varia de la 4.000 la 10.000 de dolari. Taxele de închidere variază în funcție de starea dvs., tipul de împrumut și creditorul ipotecar, de aceea este important să acordați atenție acestor taxe.

Cumpărătorii de case din SUA plătesc, în medie, 4.876 USD pentru costurile de închidere, potrivit unui nou sondaj realizat de ClosingCorp, o firmă de date privind costurile de închidere imobiliară. Sondajul a constatat cele mai mari costuri medii de închidere în anumite părți din Nord-Est, inclusiv Districtul Columbia (12.573 USD), New York (9.341 dolari), Delaware (8.663 dolari), Maryland (7.211 dolari) și Vermont (6.839 dolari). Statele cu cele mai mici costuri medii de închidere includ Missouri (2.905 dolari), Indiana (2.934 dolari), Dakota de Sud (2.996 dolari), Iowa (3.138 dolari) și Carolina de Nord (3.206 dolari).

Prin lege, un creditor este obligat să vă ofere o estimare de împrumut în termen de trei zile lucrătoare de la primirea cererii dvs. ipotecare. Acest document cheie prezintă costurile de închidere estimate și alte detalii despre împrumuturi. În timp ce aceste cifre ar putea fluctua până la ziua de închidere, nu ar trebui să existe surprize mari. Cu trei zile lucrătoare înainte de închiderea dvs., un creditor trebuie să vă ofere un formular de dezvăluire. Veți vedea o coloană care prezintă costurile de închidere estimate inițiale și costurile finale de închidere, împreună cu o altă coloană care indică diferența dacă creșterea costurilor. Dacă vedeți comisioane noi care nu au fost la estimarea inițială a împrumutului sau observați că costurile dvs. de închidere sunt semnificativ mai mari, solicitați imediat clarificări cu creditorul și / sau agentul imobiliar.

De ce sunt necesare costurile de închidere?

Plătești deja o plată în avans, ca să nu mai vorbim de o depunere serioasă pentru a arăta o bună credință și o plată ipotecară considerabilă pentru viitorul prevăzut. De ce trebuie să plătiți și cheltuielile de închidere?

O tranzacție imobiliară este un proces oarecum complex, cu mulți jucători implicați și numeroase piese mobile. Unele state (și unele produse de împrumut) necesită anumite inspecții dincolo de inspecția de bază pe care o plătiți direct unui inspector de casă la alegere. Apoi există impozite pe proprietate și transfer, precum și acoperire de asigurare și diverse taxe suplimentare, abordate mai jos.

Tipuri de taxe cu costuri de închidere

Toate costurile de închidere vor fi detaliate pe estimarea împrumutului dvs. și dezvăluirea de închidere. Iată taxele standard pe care vă puteți aștepta să le vedeți:

Taxă de aplicare

• Taxa percepută de creditor pentru a vă procesa cererea de credit ipotecar. Cereți detaliilor creditorului înainte de a solicita o ipotecă.

Taxa avocatului

• Taxa percepută de un avocat imobiliar pentru pregătirea și revizuirea acordurilor și contractelor de cumpărare a locuinței. Nu toate statele necesită un avocat să se ocupe de o tranzacție imobiliară.

Taxa de închidere

• Cunoscută și sub denumirea de „taxă de plată”, aceasta este plătită părții care se ocupă de închidere: compania de titlu, compania de plată sau avocatul, în funcție de legea statului.

Taxa de curierat

• Dacă semnați documente pe hârtie, această taxă ajută la accelerarea transportului acestora. Dacă închiderea se face digital, este posibil să nu plătiți această taxă.

Taxa de raport de credit

• O taxă (de la 15 la 30 USD) de la un creditor pentru a-ți trage rapoartele de credit de la cele trei birouri principale de raportare. Unii creditori ar putea să nu perceapă această taxă, deoarece primesc o reducere de la agențiile raportoare.

Depozit escrow

• Unii creditori necesită să depuneți două luni din impozitul pe proprietate și plățile de asigurare ipotecară la închidere.

Premium de asigurare ipotecară FHA

• Împrumuturile FHA necesită o primă de asigurare ipotecară (UPMIP) de 1, 75% din valoarea creditului de bază care trebuie plătită la închidere (sau poate fi transferată în ipoteca dvs.). Există, de asemenea, o plată anuală MIP plătită lunar, care poate varia de la 0, 45% la 0, 85%, în funcție de termenul și valoarea de bază a împrumutului dumneavoastră.

Taxa de determinare și monitorizare a inundațiilor

• Taxa percepută unui inspector de inundații certificat pentru a stabili dacă proprietatea se află într-o zonă de inundații, care necesită asigurare de inundații (separată de polița de asigurare a proprietarului dvs. de locuință). O parte din taxă include observarea continuă pentru a monitoriza schimbările în starea inundațiilor proprietății.

Taxa de transfer a Asociației proprietarilor de case

• Dacă cumpărați un apartament, o casă de locuit sau o proprietate într-o dezvoltare planificată, trebuie să vă alăturați asociației de proprietari a acelei comunități. Aceasta este taxa de transfer care acoperă costurile schimbării dreptului de proprietate, cum ar fi documentele. Dacă vânzătorul sau cumpărătorul plătește taxa poate să fie sau nu în contract; ar trebui să verificați în avans. Vânzătorul ar trebui să furnizeze documentație care să indice sumele taxelor HOA și o copie a situațiilor financiare, a avizelor și a proceselor-verbale ale HOA. Cereți să vedeți aceste documente, precum și statutele, legămintele, condițiile și restricțiile (sau CC & R) și regulile HOA înainte de a cumpăra proprietatea pentru a vă asigura că este în stare financiară bună și este un loc în care doriți să trăiți.

Asigurarea proprietarului de locuințe

• De obicei, un creditor necesită plata anticipată a primei de asigurare din primul an la închidere.

Asigurarea titlului creditorului

• O taxă anticipată, unică, plătită companiei din domeniul titlului care protejează un creditor în cazul în care apare o dispută de proprietate sau un drept pe care nu l-a găsit în căutarea titlului.

Inspecția de vopsea pe bază de plumb

• Taxa plătită unui inspector certificat pentru a stabili dacă proprietatea are vopsea periculoasă pe bază de plumb.

puncte

• Punctele (sau „puncte de reducere”) se referă la o plată opțională în avans pentru creditor pentru a reduce rata dobânzii la împrumutul dvs. și, prin aceasta, să vă micșoreze plata lunară. Un punct este egal cu 1% din valoarea împrumutului. Într-un mediu cu rată scăzută, acest lucru nu vă poate economisi mulți bani.

Titlul de asigurare al proprietarului

• Această politică vă protejează în cazul în care cineva vă contestă dreptul de proprietate asupra locuinței. De obicei este opțional, dar foarte recomandat de către experții legali.

Taxa de origine

• Această taxă acoperă costurile administrative ale creditorului pentru procesarea comisiei dvs. și este de obicei 1% din valoarea împrumutului. Unii creditori nu percep taxe de origine, dar, de obicei, percep o dobândă mai mare pentru a acoperi costurile.

Inspecția dăunătorilor

• O taxă care acoperă costurile unei inspecții profesionale pentru dăunători pentru termitele, putregaiul uscat sau alte daune legate de dăunători. Unele state și unele împrumuturi asigurate de guvern necesită inspecția.

Taxe preplătite de dobândă zilnică

• O plată pentru a acoperi orice dobândă a creditului dvs. ipotecar care va rezulta de la data închiderii până la data primei plăți ipotecare.

Asigurare ipotecară privată (PMI)

• Dacă plata în avans este mai mică de 20%, creditorul dvs. ar putea solicita PMI. S-ar putea să vi se ceară să efectuați plata PMI în prima lună la închidere.

Taxa de evaluare a proprietății

• O taxă necesară plătită unei companii de evaluare a proprietăților profesionale pentru a evalua valoarea justă de piață a locuinței utilizată pentru a determina raportul dvs. împrumut / valoare (LTV).

Impozitul pe proprietate

• În momentul închiderii, așteptați-vă să plătiți toate impozitele pe proprietate care sunt datorate în termen de 60 de zile de la achiziția casei.

Ratează taxa de blocare

• O taxă percepută de către creditor pentru că vă garantează o anumită rată a dobânzii pentru o perioadă limitată de timp, de obicei din momentul în care primiți o preaprobare până la închidere.
  Aveți o rată ipotecară bună? Închide-l! vă oferă detaliile.

Taxa de înregistrare

• Taxa percepută de biroul dvs. local de înregistrare, de obicei oraș sau județ, pentru înregistrarea evidenței funciare publice.

Taxa de sondaj

• O taxă percepută de o companie de verificare pentru a verifica liniile de proprietate și gardurile partajate pentru a confirma limitele unei proprietăți.

Taxe de monitorizare fiscală și situație fiscală

• O taxă terță parte pentru a ține filele cu privire la plata impozitului pe proprietatea dvs. și pentru a notifica creditorului dvs. orice problemă cu plata impozitelor pe proprietăți, cum ar fi plățile întârziate sau eșuate.

Taxa de căutare a titlului

• O taxă percepută de compania titulară pentru analizarea evidențelor proprietății publice pentru eventualele discrepanțe de proprietate. Compania titulară caută înregistrări ale faptelor și se asigură că nu există dispute în legătură cu proprietatea sau titlurile de plată restante.

Taxa de transfer

• O taxă percepută pentru a transfera titlul de la vânzător către cumpărător.

Taxa de subscriere

• Taxa percepută de creditor pentru subscrierea împrumutului. Înscrierea este procesul de cercetare pentru verificarea informațiilor dvs. financiare, venit, angajare și credit pentru aprobarea finală a împrumutului.

Taxa de finanțare pentru VA

• Dacă sunteți împrumutat din VA, această taxă, percepută ca procent din valoarea creditului, ajută la compensarea costurilor programului de împrumut pentru contribuabilii americani. Suma taxei de finanțare depinde de clasificarea serviciului militar și de suma împrumutului; taxa poate fi plătită la închiderea sau rularea în ipoteca dvs. Unii membri militari sunt scutiți de la plata taxei.

O altă taxă mare: comisioane imobiliare. Cumpărătorii nu plătesc însă această taxă; vânzătorii fac. De obicei, comisionul este de 5% până la 6% din prețul de achiziție al casei și este împărțit uniform între agentul vânzător și agentul cumpărătorului.

Cum se reduc costurile de închidere

S-ar putea părea că nu îți poți permite toate aceste taxe în plus față de plata în avans, cheltuielile de mutare și reparațiile la noua casă. Cu toate acestea, există modalități de negociere a acestor taxe.

1. A face cumparaturi prin apropiere. Aceasta se aplică creditorilor și serviciilor terțe, cum ar fi polițele de asigurare ale proprietarului de casă și companiile de titlu. Mulți cumpărători de locuințe nu își dau seama că pot economisi bani importanți la costurile de închidere dacă compară taxe de la creditor la creditor. De asemenea, nu trebuie să folosiți compania de titlu, inspectorul de dăunători sau agentul de asigurare al proprietarului de casă pe care vi-l sugerează creditorul. Faceți unele teme și puteți economisi niște bani serioși la aceste taxe.
2. Programul de închidere la sfârșitul lunii. O dată de închidere aproape sau la sfârșitul lunii ajută la reducerea taxelor cu dobânzile preplătite zilnic. Un creditor poate rula acest scenariu pentru a vă da seama cât puteți economisi.
3. Apelați la vânzător pentru ajutor. S-ar putea să puteți determina un vânzător să scadă prețul de achiziție sau să acopere o parte (sau toate - dacă aveți cu adevărat noroc) costurile de închidere. Acest lucru este mai probabil dacă vânzătorul este motivat și că locuința este pe piață mult timp cu puține oferte. Cu toate acestea, în multe piețe de locuințe fierbinți, condițiile favorizează vânzătorii, astfel încât să puteți beneficia de un avans sau de un „nu”, dacă solicitați ajutor vânzătorului. Nu doare să întreb.
4. Comparați estimarea împrumutului și formularele de închidere. Când obțineți estimarea inițială a împrumutului, revizuiți-o cu un pieptene cu dinți fine. Dacă nu sunteți sigur ce presupune o taxă sau de ce este taxată, cereți creditorului să clarifice. Un creditor care nu poate explica o taxă sau nu se împinge înapoi atunci când a fost solicitat trebuie să fie un steag roșu. De asemenea, dacă observați taxe noi sau observați creșteri notabile ale anumitor taxe de închidere, cereți creditorului să vă parcurgă detaliile. Nu este neobișnuit ca cheltuielile de închidere să fluctueze de la aprobare prealabilă la închidere, dar salturi mari sau adăugiri surprinzătoare ar putea afecta capacitatea ta de a închide.
5. Negociază comisioane specifice împrumutului. Dacă bănuiești că un creditor adaugă taxe inutile, cunoscute sub denumirea de „comisioane neplăcute”, pe împrumutul tău, vorbește. Cereți creditorului să înlăture sau să reducă taxele dacă observați duplicarea. Cumpărăturile de comparație pot fi aliatul dvs. în reducerea costurilor de închidere, precum și în găsirea unor termene și rate competitive. Aveți grijă în special de taxele excesive de procesare și documentare în următoarele domenii:
   1. taxă de aplicare
   2. taxa de subscriere
   3. taxa taxa de blocare
   4. taxa de procesare a împrumuturilor
   5. rabat la broker
6. Transformați costurile de închidere în ipoteca dvs. (ca ultimă soluție). În unele cazuri, creditorii se vor oferi să plătească cheltuielile de închidere sau să le împrumute în împrumutul dvs. Dar nu ești de sub cârlig; creditorii au tendința de a percepe rate ale dobânzii mai mari pentru a-și plăti singuri pentru absorbția comisioanelor de închidere, ceea ce înseamnă că în cele din urmă ajungeți să plătiți dobândă pentru împrumutul dvs. și pentru costurile de închidere.

Linia de jos

Costurile de închidere sunt inevitabile atunci când cumpărați o casă. Dacă faceți pași proactivi pentru a face cumpărături și analizați îndeaproape estimarea împrumutului dvs. cu dezvăluirea de închidere, puteți economisi sume mari la aceste taxe. Pe măsură ce începeți să economisiți pentru o plată anticipată, dați deopotrivă destui bani și pentru costurile de închidere. Nu uitați că unele zone din țară au costuri de închidere mai mari decât altele. Mai presus de toate, fii cel mai bun avocat al tău. În timp ce faceți cumpărături, cereți creditorilor să contureze taxele pe care le percep și să încerce să le negocieze ori de câte ori este posibil.

(A se vedea, de asemenea: Ghidul ipotecar final, Cum pot fi aprobat în prealabil pentru o ipotecă ?, Cum să aleg cea mai bună ipotecă, 11 greșeli cumpărători pentru locuințe pentru prima dată ar trebui să evite, cât de mulți bani trebuie să scot ?, Ce este ipoteca? Asigurări și care sunt opțiunile mele? Cum să obțineți cea mai bună rată ipotecară și care sunt principalele tipuri de credite ipotecare? )