Leasing simplu sau dublu vs triplu net: Care este diferența?

Un leasing net este un contract de leasing imobiliar în care un chiriaș plătește una sau mai multe cheltuieli suplimentare. În general, acestea includ impozitele pe proprietate, primele de asigurare de proprietate sau costurile de întreținere și sunt adesea utilizate în imobiliare comerciale. Există trei tipuri de bază de închirieri nete: închirieri simple, duble și triple.

O închiriere unică netă solicită chiriașului să plătească numai impozitele pe proprietate, pe lângă chirie. Cu un contract de leasing net dublu, chiriașul plătește chiria plus taxele de proprietate, precum și primele de asigurare. O închiriere triplă netă, cunoscută și sub numele de NNN sau contract de închiriere net-net, impune chiriașului să plătească chiria plus toate cele trei cheltuieli suplimentare.

Chiriile sunt, în general, mai mici cu leasingul net decât leasingul tradițional - cu cât sunt mai multe cheltuieli pe care un locatar trebuie să le suporte, cu cât baza inferioară închiriază un proprietar. Însă leasingul net triplu este, de obicei, închirieri obligatorii, ceea ce înseamnă că un locatar nu poate fi întors, deoarece costurile - în special costurile de întreținere - pot fi mai mari.

Leasing net unic

Leasingul net unic, care este adesea denumit un contract de închiriere net sau N, nu sunt la fel de frecvente în lumea închirierilor. Într-un contract de închiriere ca acesta, proprietarul transferă un risc minim către chiriaș, care plătește impozitele pe proprietate. Aceasta înseamnă că orice alte cheltuieli - cum ar fi asigurarea, întreținerea și reparațiile și utilitățile - sunt responsabilitatea proprietarului. Proprietarul este, de asemenea, responsabil pentru orice întreținere și / sau reparații care trebuie efectuate pe parcursul contractului de închiriere în proprietate.

Chiriașii sub un singur contract de închiriere net ajung să plătească chirie puțin mai mică decât cu un contract de leasing standard din cauza costului adăugat al impozitelor pe proprietate. Dar o plată mai mare de închiriere nu diminuează responsabilitatea proprietarului de a ține aceste cheltuieli la zi. De exemplu, un locatar poate rata sau face plăți cu întârziere către municipalitate, ceea ce înseamnă că proprietarul este pe cârlig pentru ei. Acestea pot duce la amenzi și / sau taxe suplimentare. De aceea, majoritatea proprietarilor includ impozitele pe proprietate în plata chiriilor. Ei preferă ca plata să treacă prin ele, astfel încât să știe că impozitele sunt plătite la timp și în suma corectă.

Leasing net dublu

Leasingul net dublu este deosebit de popular în imobiliare comerciale. Într-un contract de închiriere ca acesta, chiriașul plătește impozite pe proprietate și prime de asigurare pe lângă chirie. Chiria de bază plătibilă pentru spațiul propriu-zis este în general mai mică din cauza cheltuielilor suplimentare pe care trebuie să le suporte chiriașul. Pe de altă parte, toate costurile de întreținere rămân în sarcina proprietarului, care le plătește direct.

În dezvoltările comerciale mai mari, cu mai mult de un spațiu disponibil pentru închiriere, cum ar fi centre comerciale și complexe de birouri expansive, chiriașii pot avea un metraj pătrat diferit de vecinii lor. Prin urmare, proprietarii atribuie impozite și costuri de asigurare chiriașilor în funcție de cantitatea de spațiu închiriat.

La fel ca un contract de închiriere net unic, proprietarii ar trebui să li se plătească plățile suplimentare, astfel încât să le poată plăti municipalității și companiei de asigurări. Chiar dacă contractul de închiriere al chiriașului include aceste plăți, numele proprietarului figurează pe factura de impozit și asigurare, ceea ce înseamnă că el este în cele din urmă responsabil. Prin faptul că chiriașul plătește aceste cheltuieli direct către acesta, proprietarul poate evita problemele asociate cu plățile întârziate sau ratate de către chiriași, care ar putea duce la taxe suplimentare.

Leasing net dublu, care se mai numește închirieri net-net sau NN,

Leasing net triplu

Tripla închiriere netă elimină proprietarul de cel mai mare risc de orice contract de leasing net. Aceasta înseamnă că chiar și costurile de întreținere structurală și reparații trebuie să fie plătite de chiriaș, pe lângă chirie, impozite pe proprietate și prime de asigurare. Deoarece aceste cheltuieli suplimentare sunt transmise chiriașului, proprietarul percepe, în general, o chirie de bază mai mică.

Atunci când costurile de întreținere sunt mai mari decât cele așteptate, chiriașii care se află în condiții de închiriere triplă netă încearcă frecvent să iasă din leasingul lor sau să obțină concesii de chirii. Pentru a preveni acest lucru, mulți proprietari preferă să folosească un contract de închiriere net. Acesta este un fel de închiriere netă triplă care nu poate fi reziliată înainte de data expirării sale. În plus, valoarea chirii nu poate fi modificată din niciun motiv, incluzând creșteri neașteptate și semnificative ale costurilor auxiliare.

Proprietarii ar putea prefera să folosească un contract de închiriere net obligatoriu, deoarece chiriașii pot încerca să iasă dintr-un contract de închiriere triplu net.

Leasingul net triplu poate crește cheltuielile operaționale ale chiriașului și pot fi deduse pentru deductibile la polițele de asigurare și, de asemenea, pot fi responsabile pentru eventualele daune aduse proprietății care nu sunt acoperite de compania de asigurare.

Majoritatea leasingului net triplu sunt închirieri pe termen lung, care durează mai mult de 10 ani și includ, în general, concesii pentru creșterea chirii. Se mai numesc închirieri net-net-net sau NNN în industria imobiliară. (Pentru lectură conexă, consultați: Ce tipuri de închirieri imobiliare utilizează imobiliare triplete (NNN)?)

Cheie de luat cu cheie

• Leasingul net implică chiriașii care plătesc una sau mai multe cheltuieli suplimentare în industria imobiliară comercială.
• Într-un singur contract de leasing net, chiriașul plătește o chirie de bază mai mică pe lângă impozitele pe proprietate.
• Leasingul net dublu include impozitele pe proprietate și primele de asigurare cu chiria de bază.
• Leasingul net triplu include impozitele pe proprietate, asigurarea și costurile de întreținere plus chiria de bază.
• Chiriașii pot încerca să scoată din leasingul net triplu din cauza costurilor mari asociate acestora, astfel că proprietarii utilizează, în general, un contract de închiriere netă.

consideratii speciale

În momentul înscrierii oricărui tip de închiriere, chiriașul trebuie să ia în considerare faptul că plățile de chirie, indiferent dacă includ cheltuieli suplimentare sau notă, pot crește. Un proprietar poate majora chiria din cauza creșterilor legale permise de administrațiile locale. Dar chiria poate crește, de asemenea, din cauza reevaluărilor de impozite pe proprietăți sau a creșterii primelor de asigurare.

Dar există alternative. Dacă li se oferă opțiunea, chiriașii ar putea dori să ia în considerare semnarea unui contract de închiriere brut, care percepe o rată forfetară de închiriere. Această sumă acoperă taxa pentru spațiu, precum și orice cheltuieli suplimentare care vin cu acesta. Prin urmare, proprietarul își păstrează responsabilitatea pentru plata impozitelor pe proprietate, primele de asigurare și costurile de întreținere. El acoperă aceste costuri, construindu-le în chiria pe care o percepe chiriașul său.

De exemplu, dacă chiria anuală este de 10.000 USD și estimează că costurile suplimentare vor fi de 3.000 USD, chiria efectivă pe care o percepe chiriașului este de 13.000 USD anual. În timp ce leasingul tradițional este mai frecvent decât leasingul net, acestea prezintă mai mult risc pentru proprietar, care trebuie să absoarbă orice creștere neașteptată a cheltuielilor suplimentare. Acesta este motivul pentru care unii proprietari preferă să folosească un tip de închiriere netă, mutând o parte sau tot acest risc către chiriaș.