10 obstacole pentru închiderea unei case noi
Acceptarea ofertei de cumpărare a locuinței este ca și cum ai primi acest alergător în timpul unui maraton. Dar țineți răcitorul Gatorade - proprietatea nu este a ta încă. Pe parcursul celor 30 de zile (aproximativ) între momentul în care oferta dvs. de cumpărare este acceptată și cheile vă sunt înmânate (denumite în mod obișnuit escrow), există multe obstacole de depășit. Dacă te poticnești cu oricare dintre ele, cumpărăturile pot cădea și te vor pune înapoi la linia de pornire.
La fel ca un sportiv care se antrenează pentru o cursă, te poți antrena pentru pașii final amețitori în achiziționarea unei case. Procedurile și regulile de escrow variază în funcție de stare, dar aici sunt 10 dintre cele mai frecvente probleme întâlnite în această perioadă și ce se poate face (dacă există) pentru a le preveni sau a le atenua.
1. Inspecția termită arată pagubele
Împrumutatul va efectua o inspecție dăunatoare la domiciliu (pe cheltuiala dvs., de obicei mai puțin de 100 USD) pentru a vă asigura că nu există daune grave cauzate de insectele care se mușcă de lemn, cum ar fi termitele sau furnicile de tâmplar. Această inspecție protejează interesul creditorului pentru proprietate. Proprietarii de case care descoperă probleme de termită după ce s-au mutat deseori abandonează proprietatea, lăsând creditorul să țină geanta. Este posibil ca unii creditori să nu necesite o inspecție termită, dar oricum poate fi în interesul dvs. să obțineți unul.
Dacă inspecția descoperă orice dovadă a unei infestări vizibile, ar putea fi necesară remedierea zonelor cu probleme înainte de închiderea escrowului. În cazul în care problemele sunt prea severe și / sau vânzătorul nu va plăti pentru a le rezolva, veți avea opțiunea să plecați, atât timp cât contractul dvs. de cumpărare are contingențele adecvate.
2. Evaluarea este prea scăzută
Banca va avea casa evaluată (din nou, pe cheltuiala dvs.) pentru a-și proteja interesul pentru locuință. Acesta dorește să se asigure că locuința merită cel puțin cât veți plăti pentru asta, astfel încât, dacă apare o excludere, pierderile pot fi redobândite. Dacă evaluarea este prea scăzută, vânzătorul va trebui să scadă prețul de vânzare sau va trebui să plătiți numerar pentru diferență. Poate fi posibilă obținerea unei a doua opinii mai favorabile de la un evaluator diferit.
3. Există nori pe titlu
În timpul procesului de escrow, veți angaja o companie de titlu pentru a face o căutare de titlu și emite o asigurare de titlu. Căutarea titlului asigură că nimeni altcineva nu are o cerere legală asupra proprietății pe care doriți să o cumpărați (cum ar fi IRS, statul sau o rudă a vânzătorului), iar asigurarea de titlu vă protejează împotriva oricăror cereri viitoare asupra proprietății. Dacă există un fel de garanție sau o cerere împotriva proprietății, problema va trebui rezolvată înainte de a continua tranzacția.
4. Inspecția acasă arată defecte
Majoritatea ofertelor de cumpărare au o situație de inspecție scrisă în ele, astfel încât dacă inspecția la domiciliu dezvăluie probleme grave, cumpărătorul poate returna fără penalități. Dacă nu ați introdus această situație în contract, este posibil să pierdeți banii câștigați (de obicei câteva mii de dolari) dacă decideți să nu cumpărați casa pe baza inspecției.
Dacă decideți să continuați, procesul de negociere cu vânzătorul pentru repararea casei sau pentru creditarea banilor dvs. la închidere pentru a vă ocupa de reparații vă poate reține procesul de achiziție și întârzia închiderea. (Pentru lectură aferentă, consultați: Aveți nevoie de o inspecție la domiciliu? )
5. Voi (sau Ei) Obțineți picioarele reci
Contractul va prezenta motivele justificabile pentru care cumpărătorul sau vânzătorul să retragă fără penalități, cum ar fi renunțarea la o situație de urgență sau neîndeplinirea unui termen. Cu toate acestea, dacă decideți după renunțarea la eventualele situații pe care nu doriți să le parcurgeți cu achiziția (de exemplu, pentru că ați găsit o altă casă care vă place mai bine), veți pierde banii câștigați. Motivul de aici este că vânzătorul ar trebui să fie compensat pentru perioada în care casa a fost scoasă de pe piață, ceea ce va întârzia perioada de timp pe care acesta îl va lua în cele din urmă să vândă (ceea ce poate avea ramificări financiare pentru vânzător).
În schimb, în cazul în care vânzătorul decide să se retragă doar din cauza unei schimbări de inimă sau din cauza faptului că s-a făcut o ofertă mai bună, veți avea dreptul legal de a colecta daunele de la vânzător.
6. Finanțarea dvs. se încadrează
Cumpărătorii săvați nu fac oferte cu privire la locuințe fără a fi aprobați, ceea ce înseamnă că obțineți un angajament scris de credit de la o bancă, care vă va oferi o ipotecă de o anumită sumă, iar vânzătorii experimentați nu acceptă oferte de la cumpărători care nu sunt pre aprobat. Cu toate acestea, există lucruri care pot împiedica închiderea împrumutului, cum ar fi dacă ai mințit cererea, ratele dobânzilor cresc brusc, situația locului de muncă se schimbă sau scorul tău de credit scade.
Întrebați-vă creditorul cum puteți evita astfel de probleme. (Pentru lectură aferentă, consultați: 5 lucruri pe care trebuie să fii aprobat în prealabil pentru un credit ipotecar .)
7. Locuința se află într-o zonă cu risc ridicat
În statele care necesită un raport de dezvăluire a pericolelor naturale, veți primi un document care prezintă pericolele naturale care pot afecta locuința (de exemplu, inundații, cutremure, pericole seismice, incendii) în timpul escrow. Împrumutatul poate solicita să cumpărați o asigurare de pericol (peste și dincolo de asigurarea proprietarului dvs. de locuință) dacă locuința se află într-o zonă cu risc ridicat, iar această asigurare poate fi costisitoare. De asemenea, este un cost pe care trebuie să îl plătiți în fiecare lună până când împrumutul va fi achitat sau vă vindeți casa.
Pentru a preveni surprizele neplăcute în timpul escrow, adresați-vă agentului dvs., potențialilor vecini noi sau departamentului de urbanism care sunt pericolele naturale în zona dorită, ce tip de asigurare suplimentară ar trebui să cumpărați și cât ar putea să coste înainte de a pune un oferta pe o casa.
8. Căminul nu este asigurat
Dacă un proprietar anterior a făcut o cerere de asigurare majoră asupra locuinței, cum ar fi deteriorarea apei sau mucegaiul, aceasta va apărea în registrele de asigurare, iar companiile de asigurări pot refuza să asigure locuința, considerând că este prea risc. Dacă o locuință nu este asigurată, nu veți putea să o cumpărați decât dacă sunteți un cumpărător cu numerar integral, întrucât creditorii vă solicită să mențineți asigurarea proprietarului de locuință până la plata creditului ipotecar. Desigur, chiar dacă sunteți cumpărător de numerar, probabil că nu este o idee bună să cumpărați o casă nesigură.
9. Diferențe în GFE și HUD-1
Când obțineți o preaprobare a împrumutului dvs. și, din nou, atunci când puneți o ofertă pe o proprietate specifică, creditorul dvs. ar trebui să vă ofere o estimare de bună credință (GFE) care să detalieze costurile de închidere asociate cu obținerea de finanțare la domiciliu. Estimarea de bună credință este, practic, o versiune detaliată a ceea ce va arăta formularul HUD-1 pe care îl primiți cu cel puțin 24 de ore înainte de închidere. După cum îi spune și numele, estimarea de bună credință ar trebui să fie o aproximare strânsă a ceea ce veți ajunge să plătiți - în mod ideal, în termen de 10% -, dar unii creditorii fără scrupule vor încerca să se angajeze în clienți cu estimări nerealiste.
Dacă se întâmplă acest lucru și nu puteți determina împrumutătorul să recupereze taxele excesive, cea mai bună opțiune poate fi să cereți vânzătorului să extindă data de închidere și să încercați să obțineți o finanțare alternativă, astfel încât să puteți încă să cumpărați casa fără a fi clătite. off.
10. Erori care împiedică închiderea timpului
Există multe părți diferite implicate în închiderea escrow, iar dacă oricare dintre ele face o greșeală, închiderea dvs. poate fi amânată. În funcție de ce prevede contractul dvs. de cumpărare și a cărui greșeală este întârzierea, dacă nu închideți la timp, poate fi necesar să plătiți vânzătorului o penalitate pentru fiecare zi în care închiderea este întârziată.
Vânzătorul ar putea, de asemenea, să refuze prelungirea datei de închidere și întreaga tranzacție ar putea să cadă. În cel mai bun caz, vânzătorul ar putea pur și simplu să fie de acord să prelungească data de închidere fără penalități. La urma urmei, dacă afacerea nu se încheie, vânzătorul va trebui să înceapă din nou, de asemenea. (Pentru lectură aferentă, consultați: 7 Condiții contractuale imobiliare obligatorii .)
Pregătire pentru un final de succes
Transferul dreptului de proprietate asupra unei case este stresant pentru toate părțile. O mulțime de lucruri trebuie să se întâmple într-o perioadă scurtă de timp și pot exista ramificări majore dacă se întâmplă ceva. Procesul poate fi deosebit de stresant pentru cumpărători, care trebuie să treacă printr-un proces complex, uneori necunoscut și să ia o multitudine de decizii grele legate de ceea ce este probabil cea mai scumpă achiziție a vieții lor. Luați-vă ceva timp pentru a vă familiariza cu procesul de escrow și potențialele capcane ale acestuia cu mult timp în avans și veți fi pregătiți emoțional, intelectual și financiar pentru a termina cursa. (Pentru lectură aferentă, consultați: 13 pași pentru închiderea unei tranzacții imobiliare .)