Câți bani am nevoie pentru a pune un credit ipotecar?

• Câtă casă vă puteți oferi?
• Plata anticipată și raportul dvs. dintre valoare și valoare
• Cum îți influențează ofertele în avans
• Programe de împrumut cu plată redusă
• 4 modalități de a economisi mai multe pentru o plată în avans

Când cumpărați o casă, una dintre cele mai mari cheltuieli anticipate este plata anticipată. Nu trebuie confundat cu costurile de închidere, plata anticipată este porțiunea din prețul de achiziție pe care îl plătiți în avans la închidere. În general, dacă plătiți mai puțini bani pe o casă la închidere, veți plăti mai multe taxe și dobândă pe toată durata de viață a împrumutului (și invers).

Suma pe care o desemnați ca sumă de avans ajută un creditor să stabilească câți bani să vă împrumute și ce tip de ipotecă este cel mai potrivit pentru nevoile dvs. Dar cât de mult este doar suma potrivită pentru o plată în avans? Plata prea puțin vă va costa dobânzile și taxele în timp. Prea mult vă poate epuiza economiile sau vă pot afecta sănătatea financiară pe termen lung. În plus, trebuie să luați în considerare costurile de închidere, cheltuielile de mutare și alte facturi lunare. În cele din urmă, dimensiunea plății în avans depinde de dvs.: economiile, veniturile și bugetul pentru o casă nouă.

În primul rând, trebuie să vă dați seama de bugetul dvs. și de cum vă poate afecta plata anticipată. Calculatorul ipotecar online gratuit al Investopedia vă ajută să calculați plățile ipotecare lunare și să luați deciziile financiare corecte atunci când cumpărați o casă. Unul dintre câmpuri solicită o sumă estimată de plată.

Câtă casă vă puteți oferi?

Când sunteți aprobat în prealabil pentru o ipotecă, un creditor vă va spune suma maximă a împrumutului pentru care vă calificați, pe baza răspunsurilor din cererea dvs. Aplicația dvs. ipotecară vă întreabă despre valoarea estimată a plății, veniturile, angajarea, datoriile și activele. De asemenea, un creditor îți trage raportul de credit și scorul de credit. Toți acești factori influențează decizia unui creditor cu privire la dacă vă poate împrumuta bani pentru o achiziție de locuință, câți bani și în ce termeni și condiții.

Ca o orientare generală, mulți potențiali proprietari de locuințe își pot permite să ipoteceze o proprietate care costă între 2 și 2, 5 ori venitul lor brut. De exemplu, dacă câștigați 100.000 USD pe an, vă puteți permite o casă între 200.000 și 250.000 USD.

În loc să împrumutați pur și simplu suma maximă a împrumutului pe care o aprobă un creditor, sunteți mai bine servit evaluând plata dvs. ipotecară lunară. Spuneți, primiți o aprobare pentru un împrumut de 300.000 USD. Dacă plata dvs. ipotecară lunară și alte datorii lunare depășesc 43% din venitul dvs. brut lunar, s-ar putea să aveți probleme cu rambursarea împrumutului dvs. dacă perioadele sunt strânse. Cu alte cuvinte, fii prudent cu privire la cumpărarea mai multor case decât îți poți permite în mod rezonabil.

Dacă vă închiriați de ceva timp - sau dețineți deja o casă și căutați să cumpărați din nou - probabil că aveți o manieră puternică asupra plății ipotecare lunare pe care vă puteți permite. Chiriașii trebuie să țină cont de faptul că deținerea unei locuințe sau un apartament include cheltuieli suplimentare, cum ar fi impozitele pe proprietate, întreținerea, asigurarea, posibilele taxe pentru Asociația Proprietarilor de Acasă (HOA) și reparațiile neașteptate.

Dincolo de cumpărarea unei case, poate doriți să contribuiți și la alte obiective financiare, cum ar fi economisirea pensiei, crearea unei familii, crearea unui fond de economii de urgență și plata datoriei. Preluarea unei plăți ipotecare prea mari lunare va consuma numerar care altfel ar putea merge spre unele dintre aceste obiective importante.

Plata anticipată și raportul dvs. dintre valoare și valoare

Plata dvs. avansă joacă un rol esențial în determinarea raportului credit-valoare sau LTV. Pentru a calcula raportul LTV, valoarea împrumutului este divizată la valoarea justă de piață a locuinței, determinată de o evaluare a proprietății. Cu cât este mai mare plata în avans, cu atât este mai scăzut LTV-ul dvs. (și invers). Întrucât creditorii folosesc LTV pentru a evalua creditul și creditele ipotecare ale unui debitor, un LTV mai mic înseamnă că plătiți rate mai mici ale dobânzii la ipoteca dvs. și pot evita costuri suplimentare.

Un raport LTV mai mic prezintă un risc mai mic pentru creditorii. De ce? Începeți cu mai multă echitate în casa dvs., ceea ce înseamnă că aveți o miză mai mare în proprietatea dvs. în raport cu soldul restant al împrumutului. Pe scurt, creditorii presupun că veți avea mai puține probabilități de a vă imprumuta ipoteca. În cazul în care vă împrumutați ipoteca și un creditor trebuie să se închidă acasă, este mai probabil să îl revinde și să recupereze cea mai mare parte a valorii împrumutului dacă raportul LTV este mai mic.

Pe lângă evaluarea riscului dvs., creditorii folosesc raportul LTV pentru a vă prețul creditului ipotecar. Dacă raportul dvs. LTV este mai mic, veți primi o rată a dobânzii mai mică. Dar dacă raportul LTV depășește 80%, ceea ce înseamnă că ați pus mai puțin de 20% din valoarea casei ca o avans, așteptați-vă la rate mai mari. Aceste rate acoperă riscul crescut al creditorului de a vă împrumuta bani.

De asemenea, dacă raportul dvs. LTV depășește 80%, probabil că veți plăti pentru asigurarea de ipotecă privată sau PMI. Suma PMI pe care o veți plăti depinde de tipul dvs. de împrumut. De exemplu, unele împrumuturi asigurate de către Administrația Federală a Locuințelor necesită atât o primă de asigurare ipotecară în avans care este plătită la închidere, cât și o primă anuală de asigurare ipotecară (MIP) pentru toată viața împrumutului. În timp ce împrumuturile FHA au o cerință de plată scăzută, de 3, 5%, costul total al împrumutului de bani, calculat în procentul anual, tinde să fie mult mai mare pentru aceste împrumuturi.

Cum îți influențează ofertele în avans

Când ești la vânătoare pentru casa potrivită, timpul este esențial. Casele la niveluri de prețuri la nivel de intrare se vând de obicei rapid și doriți să puneți cel mai bun picior înainte când faceți o ofertă, deoarece probabil veți avea concurență. Atunci când piețele sunt competitive și vânzătorii primesc mai multe oferte, ei doresc să vadă cele mai bune oferte ale cumpărătorilor, inclusiv o reducere considerabilă. Din punctul de vedere al vânzătorului, cumpărătorii care au mai mulți bani pentru a da jos sunt mai atractivi, deoarece au mai multă piele în joc.

O reducere mai mare poate indica unui vânzător că aveți destule numerar la îndemână și finanțe solide pentru a obține o aprobare finală a împrumutului (și a ajunge la tabelul de închidere) fără un cârlig. De asemenea, o reducere mai mare ar putea elimina alte oferte care solicită vânzătorilor să plătească costurile de închidere sau să ofere sub prețul cerut. O persoană care are o scădere considerabilă este puțin probabil să solicite o astfel de asistență, iar vânzătorii au mai multe șanse să lucreze cu un cumpărător care are banii și motivația de a vedea cumpărăturile cu un efect minim.

Programe de împrumut cu plată redusă

Vechiul standard era că cumpărătorii aveau nevoie de 20% mai puțin pentru a-și cumpăra o casă. Vremurile s-au schimbat. Mulți cumpărători de locuințe, în special cumpărătorii de prima dată, pur și simplu nu au economisit o reducere de 20%. Acest lucru devine din ce în ce mai mult în condițiile în care prețurile la casă cresc în multe piețe americane de locuințe. De exemplu, prețul mediu existent al locuinței în ianuarie 2018 a fost de 240.500 USD, cu o creștere de 5, 8% de la 227.300 USD în ianuarie 2017, potrivit Asociației Naționale a Agenților Imobiliari.

De fapt, cumpărătorii care și-au finanțat locuința au scăzut, în medie, 10% din prețul de achiziție, conform Profilului cumpărătorilor și vânzătorilor de case NAR 2017. Sondajul a constatat că cumpărătorii care utilizează finanțare au scăzut de obicei doar 5% din prețul de achiziție.

Pentru cei care nu își pot permite o plată de 20%, mai multe tipuri de credite ipotecare oferă o opțiune de plată redusă.

Împrumuturi convenționale

Programele Fannie Mae și Freddie Mac (cu 3% mai puțin)

Fannie Mae și Freddie Mac, întreprinderi sponsorizate de guvern care cumpără și vând majoritatea creditelor ipotecare din SUA, necesită doar 3% în jos pentru debitorii cu credit puternic. Ambele programe vor avea în vedere unii debitori fără scoruri de credit prin construirea unui raport de credit netradițional - atâta timp cât acei împrumutați îndeplinesc anumite îndrumări privind raportul dintre datorii și venituri și raportul credit / valoare, pe lângă alte cerințe. Programul ipotecar HomeReady de la Fannie Mae permite un raport LTV de 97% pentru debitorii cu un scor de credit minim de 620. Ipoteca ipotecară a lui Freddie Mac oferă un raport LTV de 97% pentru debitori, dar necesită un punctaj de credit minim de 660 pentru a se califica.

Programe individuale de creditare (1% - 3% scădere)

Mulți creditori oferă programele Fannie Mae și Freddie Mac și adaugă propriile lor prestații de asistență pentru plata pentru un împrumut convențional. De exemplu, ipoteca de breaslă necesită 1% reducere și oferă un cadou de 2% pentru debitorii cu venituri calificate și un punctaj de credit minim de 680. Prima dvs. ipotecă de la Wells Fargo, prima dvs. ipotecă de la Wells Fargo, permite reducerea a 3%, fără a avea cerințe medii de venit. Acestea sunt doar două dintre multe opțiuni. Dacă aveți nevoie de un împrumut cu o cerință de plată redusă, întrebați creditorii despre ofertele lor pentru a vă ajuta să vă restrângeți alegerile.

Împrumuturi Jumbo (cu 10% până la 20% mai mic)

Împrumuturile Jumbo sunt cel mai frecvent tip de împrumut convențional neconform disponibil pentru cumpărătorii de case. Creditorii au ghiduri de calificare variate pentru împrumuturi jumbo, care depășesc limita de împrumut conform unei zone stabilite de guvernul federal. Deoarece debitorii jumbo prezintă un risc mai mare pentru un creditor, se așteaptă să scadă 10% până la 20% din prețul de achiziție. Împrumutații cu scoruri de credit de peste 700 au o tendință de a obține cele mai bune prețuri, însă unii creditori vor lucra cu împrumutați jumbo cu un scor minim de 660. Creditorii ar putea solicita să aveți 10% din prețul de achiziție al casei în numerar sau alte active în caz. aveți probleme cu rambursarea creditului ipotecar.

Împrumuturi asigurate de guvern

Împrumuturi FHA (cu 3, 5% în scădere)

Puteți reduce cu 3, 5% scăderi la împrumuturile FHA dacă aveți un scor minim de credit de 580. Creditorii aprobați de FHA vor lua în considerare și debitorii cu istoric de credit netradițional, atât timp cât ați avut la dispoziție plăți de închiriere la timp în ultimele 12 luni, cel mult o întârziere de 30 de zile către alți creditori și nu ați depus nicio acțiune de încasare (facturile medicale excepție) în ultimele 12 luni. De asemenea, proprietatea pe care o cumpărați trebuie să respecte standardele de proprietate stabilite de Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană pentru locuințe unifamiliale și condominiale și să fie în limite de împrumut FHA. Un alt beneficiu al împrumuturilor FHA este că puteți utiliza un cadou financiar de la o rudă sau un prieten pentru toate sau parțial din plata în avans, dacă furnizați documentație care să ateste că este un cadou și nu un împrumut terț.

Împrumuturi VA (0% în scădere)

Personalul serviciilor militare din SUA, veteranii și familiile lor se pot califica pentru împrumuturi zero în susținere de la Departamentul pentru Afaceri Veterane din SUA. Alte beneficii includ un plafon pentru costurile de închidere (care pot fi plătite de către vânzător), fără taxe de broker și fără MIP. Împrumuturile din VA necesită o „taxă de finanțare”, un procent din suma împrumutului care ajută la compensarea costurilor pentru contribuabili. Taxa de finanțare variază în funcție de categoria serviciului militar și de suma împrumutului.

Împrumuturi USDA (0% în scădere)

Departamentul Agriculturii din SUA garantează împrumuturi pentru a ajuta la asigurarea proprietății de locuință pentru cumpărătorii cu venituri mici din zonele rurale la nivel național. Aceste împrumuturi nu necesită nicio sumă de bani pentru debitorii calificați - atât timp cât proprietățile respectă regulile de eligibilitate a USDA.

Programe de asistență în avans

Programele speciale din statul dvs. sau autoritatea locală pentru locuințe oferă ajutor cumpărătorilor pentru prima dată. Multe dintre aceste programe sunt disponibile pe baza veniturilor cumpărătorilor sau a nevoilor financiare. Aceste programe, care oferă, de regulă, asistență sub formă de subvenții pentru plata în avans, pot ajuta, de asemenea, la costurile de închidere. Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană listează pentru prima dată programele de cumpărători de case după stat. Selectați starea dvs., apoi „Asistență pentru proprietatea casei” pentru a găsi programul cel mai aproape de dvs.

4 modalități de a economisi mai multe pentru o plată în avans

Poate fi o provocare pentru a economisi bani pentru o plată în avans la o casă. Iată câteva sfaturi rapide pentru a vă duce acolo:

1. Începeți din timp cu un plan automat. Pe lângă un cont regulat de economii sau fonduri de urgență, deschideți un cont dedicat de economii pentru plata în avans. După fiecare perioadă de plată sau cadere (cum ar fi un cadru financiar, rambursarea impozitului, bonus sau moștenire), depuneți bani în fondul dvs. de plată și urmăriți cum soldul crește în timp. Contribuirea la fondul respectiv cât mai devreme și deseori vă va ajuta să rămâneți pe calea cea bună.
2. Reduceți-vă cheltuielile. Dacă proprietatea de acasă este importantă pentru dvs., reduceți sau reduceți cheltuielile inutile, cum ar fi serviciul de cablu și TV, mâncare, vacanțe sau alte elemente esențiale. Cheltuind mai puțin, veți economisi mai mult în contul dvs. de avans și veți avea bani în plus pentru a achita alte datorii. A face sacrificii acum poate merge mult până la atingerea obiectivelor dumneavoastră de proprietate.
3. Plata datoriilor cu dobândă mare. Cardurile de credit sau împrumuturile cu dobândă ridicată îți pot răni creditul și sunt costisitoare pe termen lung. Concentrați-vă mai întâi pe plata acestor conturi și veți observa un efect al bulgării de zăpadă asupra reducerii datoriei. Odată ce aceste conturi sunt plătite, puteți aplica apoi sumele de plată lunare către economiile de plată. Cu toate acestea, nu închideți aceste conturi; care vă pot reduce scorul de credit deoarece pierdeți o linie deschisă de credit și un istoric de cont. În schimb, folosiți-le minim (cumpărați gaz sau o cină ocazională la un restaurant) și plătiți soldurile imediat. Acest comportament ajută la consolidarea istoricului plăților de credit și arată utilizarea responsabilă către birourile de credit și creditorii.
4. Obțineți un al doilea job. Mulți cumpărători pentru prima dată consideră că pot economisi mult mai repede dacă își măresc veniturile. Găsirea unor direcții secundare pe care trebuie să le faceți de acasă sau să lucrați la un loc de muncă de vânzare cu amănuntul sezonier vă poate ajuta să vă creșteți economiile în avans. Chiar dacă lucrați temporar timp de șase luni sau un an înainte de a cumpăra o casă, venitul adăugat ar putea fi impulsul de care aveți nevoie pentru o reducere decentă.

Linia de jos

Nu este imposibil să cumpărați o casă dacă nu aveți prea multe bani economisiți pentru o plată în avans. Cumpărăturile pentru creditul potrivit și tipul de împrumut este un pas esențial. Cu o reducere de plată mai mică, așteptați-vă să plătiți taxe mai mari de împrumut și rate ale dobânzii, precum și PMI. De asemenea, nu uitați să accesați programele de asistență de plată oferite de statul sau orașul dvs. Dacă cineva oferă un cadou financiar în contul plății din avans, asigurați-vă că înțelege că nu poate fi un împrumut. În cele din urmă, nu există nicio scurtătură pentru a economisi pentru o plată în avans: este nevoie de timp, disciplină și efort. Dar rezultatul - achiziționarea unei case proprii - poate fi satisfăcător, atât financiar, cât și personal.

Continuați lectură:

Ghidul ipotecar final
Cum pot fi aprobat pentru o ipotecă?
Cum să alegi cea mai bună ipotecă
11 greșeli cumpărătorii pentru prima dată trebuie evitați
Ce este asigurarea ipotecară și care sunt opțiunile mele?
Care sunt costurile de închidere?
Cum să obții cea mai bună rată ipotecară
Care sunt principalele tipuri de creditori?