Devenirea unui proprietar este mai dificilă decât merită?

Proprietatea de închiriere rezidențială este modalitatea de a câștiga bani - sau așa pretind unii. La suprafață, pare un pariu sigur; în realitate, de obicei este mai multă durere de cap decât merită. Provocările încep de timpuriu și implică aproape întotdeauna timp și bani. Să aruncăm o privire la șase dintre cele mari.

Provocarea 1: Găsirea unei proprietăți

S-au scris cărți întregi despre găsirea unei proprietăți de închiriere bune, ca să nu mai vorbim despre un articol sau două despre Investopedia. Atât de mult text a fost dedicat subiectului datorită importanței sale critice. Cumpărați un loc prea scump și nu veți face niciodată bani. Dar încercarea de a înfunda o afacere poate fi și supărătoare. Achiziționarea unui dispozitiv de fixare necesită să aveți abilitățile, timpul, instrumentele și banii pentru a face reparațiile și renovările necesare.

Dacă nu vă grăbiți, acesta poate fi o modalitate de a obține o afacere pe investiția dvs.; dacă aveți deja un loc de muncă cu normă întreagă și o familie, fiecare minut petrecut în repararea închirierii este un minut care nu este cheltuit pentru o activitate mai profitabilă sau mai plăcută. Cu toate acestea, în zilele noastre, există companii de management care pot face o mulțime de aceste lucrări legale - de la localizarea unei proprietăți până la reabilitarea acesteia - pentru dumneavoastră, contra cost, desigur.

Provocarea 2: Pregătirea unității

Pentru a obține aproape orice proprietate imobiliară în condiții de închiriere necesită adesea, la minimum, covor proaspăt și vopsea. Ambele articole necesită timp și bani. Ecranele geamurilor, petele de punte și întreținerea gazonului sunt alte nevoi comune. De fiecare dată când un locatar pleacă, aceste probleme trebuie, de asemenea, revizuite.

Provocarea 3: Găsirea chiriașilor

Internetul oferă un mod rapid și ieftin de a găsi potențiali chiriași. Desigur, primiți adesea ceea ce plătiți. Publicarea unui anunț într-o publicație de renume generează adesea o clasă mai bună de respondenți. În locul copiilor de la colegiu care doresc să salveze o sumă, îți crești șansele de a primi familii și adulți responsabili mai mari.

Dacă difuzați un anunț timp de o lună, veți scoate o mică mușcătură din portofel și, totuși, și afișarea corectă a chiriașilor dvs. prin efectuarea unui control de credit și a unui control de fond va face o altă mușcă. Investiția merită mult timp și bani, deoarece verificarea crește șansele de a primi chiriași responsabili. Locatarii responsabili își plătesc chiria la timp, nu abuzați de proprietate și nu vă solicită să vă implicați în procesul de evacuare costisitor și consumator de timp.

Provocarea 4: Hassles

Chiar și chiriașii mari și proprietățile perfecte de închiriere vin cu o serie de probleme. Țevi rupte, drenuri umplute, arcuri de ușă de garaj sparte, animale de companie și colegi de cameră sunt doar câteva dintre provocările care apar. Chiar și chiriașii buni își doresc atenția deplină și imediată când apele reziduale se refac în casa lor sau când compania de cablu taie accidental liniile telefonice.

Locatarii răi sunt o provocare și mai mare. Apelurile zilnice și chiria cu întârziere sau neplătite pot adăuga probleme. Ziua de mutare este un alt moment provocator. Deteriorarea pereților, podelelor, covoarelor și a altor componente ale locuinței poate duce la dispute și reparații costisitoare. Deoarece fiecare moment în care certurile pierdute sunt un moment în care casa este vacantă, de multe ori ești mai bine să mușești glonțul și să plătești singur reparațiile. Vorbind despre care: probabil va trebui să contractați asigurarea proprietarului - nu, politica de proprietar obișnuit nu este suficientă - și acesta este un alt element din coloana de cheltuieli în curs.

Provocarea 5: Întreținere

Întreținerea componentelor și facilităților majore este un articol important pentru bilet. Aparatele noi costă sute de dolari; un nou acoperiș sau un carosabil poate costa mii de dolari. Dacă chiria este de 500 de dolari pe lună, iar acoperișul este de 5.000 de dolari, puteți găsi pierderi rapide de bani. Adăugați covor, vopsea și o sobă nouă și chiriași care nu rămân mult timp, iar proprietatea ar putea pierde bani de ani de zile.

Provocarea 6: Rata dobânzii

Ce legătură au dobânzile cu orice? O mulțime! Când tarifele scad, este de multe ori mai ieftin să cumpărați decât să închiriați, astfel încât cererea pentru unitățile dvs. ar putea scădea. Reducerea chirii pentru a rămâne competitiv poate pune un adevărat cramp în capacitatea dvs. de a face un buchet.

Cum se fac banii

Cu toate provocările care trebuie depășite, poate tipul mic să-și dea drumul cu imobiliare de închiriere? Da, dar necesită un plan. Mai jos sunt evidențiate patru abordări profitabile:

1. Live-In

Împărțirea spațiului prin achiziționarea unui duplex (sau a unei alte structuri ușor divizibile) este adesea o întreprindere profitabilă. Deoarece oricum sunteți pe site și intenționați să aveți grijă de proprietate, suma în plus este un bonus. Desigur, toate provocările se aplică, iar trăirea pe site înseamnă că sunteți mereu disponibil și veți fi în contact strâns cu chiriașii. Planificați corespunzător și ecranizați cu atenție.

2. Mergeți de bază

Închirierea unui apartament înrădăcinat care nu are facilități frumoase, a face cât mai puțin întreținere și a nu păstra aparențele duce la profit. Dacă nu vă vine să credeți, uitați-vă la locuințe în afara campusului din orice oraș universitar din țară. Nu sună foarte frumos, dar o proprietate de bază, dezbrăcată (fără ventilatoare de plafon, aer condiționat etc.) menține procesul simplu.

Patru pereți și o podea oferă un minim de cerințe de întreținere și câteva lucruri care se pot rupe sau deteriora. Atragerea chiriașilor prin programe subvenționate de guvern, precum secțiunea 8 locuințe, asigură un venit garantat. Provocarea de aici tinde să fie că, în schimbul câțiva dolari în mână, obțineți adesea o clasă aspră de chiriași și o proprietate care se poartă greu.

3. Exploatații pe termen lung

Mulți investitori imobiliari vă vor spune că, practic, se despart chiar și de chirie și cheltuieli. Abordarea lor este de a cumpăra o proprietate la prețuri de chilipir, să lase chiria chiriașilor să achite ipoteca, apoi să vândă în 30 de ani, sperând să profităm de o oarecare apreciere a prețului.

Deși este o abordare rezonabilă, profiturile sunt probabil mici, iar impozitul pe câștigurile de capital poate fi grav (având în vedere baza dvs. de costuri reduse). Și totuși necesită timp și efort care ar fi putut fi cheltuiți mai bine în altă parte.

4. Du-te cu normă întreagă

Proprietarii serioși adoptă o abordare serioasă. Acestea încorporează, cumpără mai multe clădiri și realizează ele însele o porțiune semnificativă. Este o decizie privind stilul de viață care necesită un timp de energie și o energie serioasă și o strategie de cumpărare și vânzare pentru a maximiza reporturile și pierderile de impozit și pierderea veniturilor.

Angajarea unui Manager de proprietate

Un manager de proprietate se poate ocupa de multe dintre îndatoririle de a conduce o proprietate de închiriere. Aceasta include marketingul, selectarea chiriașilor, întreținerea, bugetarea și colectarea chiriilor. Puteți avea în vedere angajarea unui manager de proprietate dacă doriți să delegați aceste sarcini, deși acesta va reduce profiturile.

Rolul managerului de proprietate

Managerii de proprietăți se pot ocupa de o varietate de roluri. Ceea ce este exact, depinde de tine să negociezi cu managerul tău. Este important să identificați care va fi rolul lor și să dezvoltați o listă de îndatoriri și responsabilități. Administratorul dvs. imobiliar va găsi chiriași? Sau se vor ocupa de întreținerea zilnică și de colectarea chirii?

Un administrator de proprietate poate fi un contractant independent sau un angajat. Ar trebui să discutați cu contabilul dvs. fiscal pentru a determina abordarea cea mai favorabilă și pentru a determina obligațiile specifice pe care le puteți avea.

De asemenea, puteți angaja o companie de administrare a proprietății; o firmă cu care ai contract pentru a trata direct toate aspectele proprietății de închiriere. Acest lucru poate fi scump, dar poate fi ideal dacă aveți mai multe proprietăți de închiriere.

Selectarea unui Manager de proprietate

Asigurați-vă că orice administrator de proprietate pe care îl considerați îndeplinește cerințele de autorizare locale și naționale corespunzătoare.

Poate doriți să căutați un manager cu experiență în publicitate, marketing, relații de chiriași, colectarea chirii, bugetare, închiriere și întreținere. Un bun manager de proprietate va fi, de asemenea, informat despre legile locale și de stat. În calitate de proprietar de proprietate, puteți fi dat la răspundere pentru faptele administratorului dvs., astfel încât puteți fi dat în judecată dacă administratorul dvs. încalcă orice lege corectă a locuinței.

După ce decideți un administrator de proprietate și termenii acordului, ar trebui să scrieți un acord de administrare a proprietății care identifică obligațiile, compensațiile și condițiile de încetare ale managerului.

Linia de jos

Merită efortul de a deveni un proprietar? Numai tu poți decide. Doar asigurați-vă că priviți înainte de a face saltul și mergeți la noul dvs. efort cu așteptări realiste și un plan de joc solid.

Știind în ce te bagi înainte să o faci, vei fi mai bine pregătit pentru ceea ce întâlnești și mai probabil să te bucuri de experiență.