Riscul ipotecilor subprime cu un nume nou

Subprime - doar cuvântul poate trimite frisoane în spatele investitorilor, bancherilor și proprietarilor de case. Acești răufăcători ai Marii Recesiuni par să facă o revenire cu un nou nume - ipotecile nonprime.

O cantitate mare de risc este asociată cu orice ipotecă subprime. O ipotecă subprime este un tip de împrumut acordat persoanelor cu scoruri de credit scăzute (640 sau mai puțin, și adesea sub 600), care, ca urmare a istoriei lor deficitare de credit, nu ar putea fi eligibile pentru ipotecile convenționale. Deoarece debitorii subprime prezintă un risc mai mare pentru creditori, creditele ipotecare subprime percep, de regulă, dobânzi peste rata creditului primar.

Există mai multe tipuri diferite de structuri ipotecare subprime.

Ipoteca subprime

Tipuri de credite ipotecare subprime

Principalele tipuri de credite ipotecare subprime includ ipoteci cu rată fixă ​​cu termen de 40 până la 50 de ani, credite ipotecare cu dobândă și ipoteci cu rată ajustabilă (ARM).

Ipoteci cu dobândă fixă

Un alt tip de ipotecă subprime este o ipotecă cu rată fixă, acordată pentru un termen de 40 sau 50 de ani, spre deosebire de perioada standard de 30 de ani. Această perioadă îndelungată de împrumut scade plățile lunare ale împrumutatului, dar este mai probabil să fie însoțită de o rată a dobânzii mai mare.

Ratele dobânzilor disponibile pentru creditele ipotecare cu dobândă fixă ​​pot varia substanțial de la creditor la creditor. Pentru a cerceta cele mai bune rate ale dobânzii disponibile, utilizați un instrument precum un calculator ipotecar.

Ipoteci cu rată ajustabilă

O ipotecă cu rată ajustabilă (ARM) începe cu o rată a dobânzii fixă ​​și mai târziu, pe durata de viață a împrumutului, trece la o rată variabilă. Un exemplu obișnuit este ARM 2/28. 2/28 ARM este o ipotecă de 30 de ani care are o rată a dobânzii fixă ​​timp de doi ani înainte de a fi ajustată. O altă versiune tipică a împrumutului ARM, ARM 3/27, are o rată a dobânzii fixă ​​timp de trei ani înainte de a deveni variabilă.

În aceste tipuri de împrumuturi, rata variabilă se determină pe baza unui indice plus a unei marje. Un indice frecvent utilizat este ICE LIBOR. Cu ARM-urile, plățile lunare ale împrumutatului sunt de obicei mai mici în perioada inițială. Cu toate acestea, când ipotecile lor se resetează la rata mai mare, variabilă, plățile ipotecare cresc de obicei semnificativ. Desigur, rata dobânzii ar putea scădea în timp, în funcție de indicele și condițiile economice, ceea ce, la rândul său, ar micșora valoarea plății.

Acest tip de împrumut este unul dintre factorii care duc la creșterea accentuată a numărului de excluderi ipotecare subprime în august 2006 și la izbucnirea bulei locative care a avut loc în anul următor.

Creditele ipotecare numai pentru dobândă

Cel de-al treilea tip de ipotecă subprime este un credit ipotecar doar cu dobândă. Pentru termenul inițial al împrumutului, care este de obicei cinci, șapte sau 10 ani, plata către capital este amânată; împrumutatul plătește doar dobândă. El poate alege să efectueze plăți către mandant, dar aceste plăți nu sunt necesare.

După încheierea acestui termen, împrumutatul începe să achite principala sau poate alege să refinanțeze ipoteca. Aceasta poate fi o opțiune inteligentă pentru un împrumutat dacă venitul său tinde să fluctueze de la an la an sau dacă ar dori să cumpere o casă și se așteaptă ca veniturile sale să crească în câțiva ani.

Ipoteci demne

Ipoteca cu demnitate este un nou tip de împrumut subprime, în care împrumutatul efectuează o plată în avans de aproximativ 10% și este de acord să plătească o dobândă de rată mai mare pentru o perioadă determinată, de obicei timp de cinci ani. Dacă efectuează plățile lunare la timp, după cinci ani, suma plătită către dobândă se îndreaptă către reducerea soldului ipotecar, iar rata dobânzii este redusă la rata primă.

Creditele ipotecare subprime sunt riscante

Întrucât creditele ipotecare sunt destinate în special persoanelor care nu corespund cerințelor pentru o ipotecă de primă rată (ceea ce înseamnă că, de obicei, împrumutatul va avea greutăți să plătească împrumutul înapoi), organizația sau banca care împrumută banii au dreptul de a percepe dobândă mare. rate pentru a oferi un stimulent suplimentar pentru ca împrumutatul să plătească la timp. Dar când persoanele care au avut deja probleme în gestionarea datoriilor în trecut iau aceste împrumuturi, se confruntă cu un viitor mai dificil (și mai scump) decât cei care au scoruri de credit bune și își pot permite împrumuturi cu rate ale dobânzii mai rezonabile.

Derularea creditului ipotecar subprime

Ipotecile subprime și topirea subprime sunt, de obicei, vinovații numiți pentru debutul Marii Recesiuni.

Mulți creditori au fost liberali în acordarea acestor împrumuturi din 2004 până în 2006, ca urmare a ratelor dobânzii mai scăzute, a lichidității mari a capitalului - și a șansei de a face o mulțime de profit. În extinderea acestor împrumuturi cu risc mai mare, creditorii au taxat dobânzi peste valoarea primă pentru a compensa riscul suplimentar pe care și l-au asumat. De asemenea, au finanțat creditele ipotecare prin punerea în comun a acestora și apoi vânzarea către investitori. Creșterea puternică a persoanelor care își puteau permite brusc creditul ipotecar a dus la o lipsă de locuințe, ceea ce a crescut prețurile locuințelor - și, astfel, cantitatea de finanțare ar fi necesare proprietarilor de locuințe.

Părea o spirală mereu ascendentă. Dezavantajul a fost că se acordau împrumuturi persoanelor care nu le puteau plăti înapoi. Când un număr foarte mare dintre aceștia au început să se implice în ipotecile lor, iar rata închirierilor locative a scăzut, creditorii au pierdut toți banii pe care i-au extins și apoi unii. La fel și multe instituții financiare care investiseră foarte mult în ipotecile ambalate securitizate. Mulți au întâmpinat dificultăți financiare extreme și chiar faliment.

Criza creditelor ipotecare subprime a continuat în perioada 2007-2010, transformându-se într-o recesiune globală, deoarece efectele sale radiau pe piețele financiare și în economiile din întreaga lume. (Pentru a afla mai multe, citiți „Combustibilul care alimentează subprimeul subprime”).

Ipoteci subprime astăzi

După izbucnirea bulei de locuințe, a fost practic imposibil ca cineva cu punctaj de credit sub 640 să obțină un împrumut pentru locuință. În momentul în care economia începe să se stabilizeze, ipotecile subprime fac revenire. Chiar și Wells Fargo a intrat pe noul band subprime. Wells Fargo aprobă acum potențiali cumpărători de locuințe cu scoruri de credit cât mai mici de 600 pentru împrumuturile Federal Housing Administration (FHA).

Totuși, de data aceasta, Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor (CFPB) pune restricții asupra acestor ipoteci subprime. Cumpărătorii potențiali trebuie să li se ofere consiliere cumpărătorului de către un reprezentant care a fost aprobat de Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană. Alte restricții impuse acestor noi ipoteci subprime limitează creșterile dobânzii și alți termeni ai împrumutului.

De asemenea, se întorc la un cost crescut. Acum, creditele ipotecare subprime au rate de dobândă care pot fi de până la 8% până la 10% și pot necesita plăți de până la 25% la 35%.

Linia de jos

Deși împrumuturile subprime crește numărul de persoane care pot cumpăra locuințe, este mai dificil pentru acei oameni și crește șansele ca aceștia să se imprumute. Defaulting-ul doare atât împrumutatul (în ceea ce privește punctajul de credit), cât și creditorul (care nu își primește banii înapoi).

Apărătorii noilor credite ipotecare subprime subliniază că cumpărătorii de case nu sunt obligați să plătească acele rate ale dobânzii procentuale în mod nelimitat. Odată ce cumpărătorii pot dovedi că sunt capabili să își plătească creditele ipotecare la timp, scorurile lor de credit ar trebui să crească și își pot refinanța împrumuturile pentru locuințe la rate mai mici. Într-adevăr, multe persoane care iau ARM-uri pariază că, odată cu începerea ratei variabile, vor fi curățate raportul de credit, în măsura în care se vor califica pentru o finanțare nouă, mai avantajoasă.

Pentru mai multe informații, citiți „Împrumuturi subprimate: ajutor sau mână dedusă?”