Cei mai importanți factori pentru investiții în imobiliare

Față de alte tipuri de investiții, investițiile imobiliare implică un profil de risc / recompensă relativ favorabil, cu o lichiditate relativ redusă (ușurință de intrare și ieșire). Haideți să vedem câțiva dintre cei mai importanți factori de luat în considerare atunci când investiți în imobiliare.

1. Locația proprietății

De ce este important? Linia de perforare veche „Locație, locație, locație” încă mai este și rămâne cel mai important factor pentru rentabilitatea investițiilor imobiliare. Apropierea de facilități, zonele conforme pașnice, starea cartierului, vederi pitorești etc. sunt factori majori pentru evaluarea proprietăților rezidențiale. Deși apropierea de piețe, depozite, huburi de transport, autostrăzi, zone scutite de taxe, etc. joacă un rol important în evaluările proprietăților comerciale.

Ce anume sa cauti? O perspectivă de la jumătatea pe termen lung, despre modul în care localitatea este de așteptat să evolueze în perioada de investiții. Terenurile deschise pașnice de astăzi din spatele unei clădiri rezidențiale pot fi transformate într-o instalație de producție zgomotoasă în viitor, ceea ce face ca evaluările rezidențiale să fie mai puțin rentabile. Este recomandabil să se efectueze verificări detaliate despre proprietatea, tipul și utilizarea prevăzută a zonelor învecinate, a unităților și a terenurilor libere din localitate.

2. Evaluarea proprietății

De ce este important? Finanțarea imobiliară în timpul achiziției, prețul listat în timpul vânzării, analiza investițiilor, prima de asigurare și impozitarea - toate depind de evaluarea imobilelor.

Ce anume sa cauti? Metodologiile de evaluare utilizate frecvent includ:

• Abordarea comparativă a vânzărilor: Vânzări comparabile recente ale proprietăților cu caracteristici similare - cele mai comune și potrivite atât pentru proprietățile noi, cât și pentru cele vechi
• Abordarea costurilor: Toate sumele de costuri minus amortizarea - potrivite pentru construcții noi
• Abordarea veniturilor: pe baza intrărilor de numerar preconizate - potrivite pentru închirieri

3. Scopul investiției și Orizontul investițiilor

De ce este important? Având în vedere lichiditatea scăzută și valoarea înaltă a investițiilor în proprietăți imobiliare, lipsa de claritate în acest scop poate duce la rezultate neașteptate, inclusiv primejdie financiară, mai ales dacă investiția este ipotecată.

Ce anume sa cauti? Identificați care dintre următoarele categorii largi se potrivește scopului dvs. și pregătiți-vă în consecință:

• Cumpărături și auto-utilizare: economii la chirii, beneficiu de auto-utilizare și apreciere a valorii
• Cumpărare și închiriere: venit obișnuit și apreciere valorică pe termen lung. Necesită construirea unui temperament de a fi proprietar - pentru tratarea eventualelor dispute și probleme legale, gestionarea chiriașilor, lucrări de reparații etc.
• Cumpărare și vânzare (pe termen scurt): profit rapid, mic până la mediocru - de obicei cumpără în construcții și vinde ușor ridicat odată gata
• Cumpărare și Vânzare (pe termen lung): aprecieri mari ale valorii intrinseci pe o perioadă lungă; o soluție pentru scopuri pe termen lung precum planificarea pensionării, educația copilului etc.

4. Fluxuri de numerar preconizate și oportunități de profit

De ce este important? Scopul investiției și utilizarea influențează fluxurile de numerar și, prin urmare, oportunitățile de profit.

Ce anume sa cauti? Dezvoltați proiecții pentru următoarele moduri de profit și cheltuieli:

• Fluxul de numerar preconizat din veniturile din închiriere - Inflația favorizează proprietarii pentru veniturile din închiriere
• Creștere preconizată a valorii intrinseci datorită aprecierii prețurilor pe termen lung
• Beneficiile deprecieri (și beneficii fiscale disponibile)
• Analiza cost-beneficiu a renovării înainte de vânzare pentru a obține un preț mai bun
• Analiza cost-beneficiu a creditelor ipotecate vs. aprecierea valorii

5. Fii atent cu pârghia - Cunoașteți capcanele

De ce este important? Împrumuturile sunt convenabile, dar pot avea un cost mare - vă angajați venitul viitor, pentru a obține utilitate astăzi pentru un cost de dobândă răspândit pe mai mulți ani. Înțelegerea modalității de gestionare a împrumuturilor de această natură vă permite să beneficiați la maxim. În timp ce ignorarea riscurilor poate duce la capcane majore.

Ce anume sa cauti? În funcție de câștigurile viitoare curente și așteptate și capacitatea de plată, luați în considerare următoarele:

• Decideți tipul de credit ipotecar care se potrivește cel mai bine situației dvs. (Rata fixă, Rata de plutire ajustabilă, Numai dobândă sau Zero Down Payment)
• Fiți la curent cu termenii și condițiile și cu alte taxe percepute de finanțatori
• Vânează-ți și câștigă-ți o afacere mai bună folosind un instrument precum un calculator ipotecar pentru a găsi rate mai mici ale dobânzii. De asemenea, căutați prime mai mici de asigurare.

6. Investiții în construcții noi față de unități existente

De ce este important? Proprietățile de construcție noi oferă, de obicei, prețuri atractive, opțiunea de personalizare, facilități documentate în mod clar și titluri clare. Investitorul trebuie să se ocupe doar de firma de construcții ca omolog. Riscurile includ întârzierea posesiei, creșterea costurilor, lipsa de conștientizare a vecinătății etc.

Cei care au revânzare au factori invers și pot avea nevoie de o verificare mai detaliată a dreptului de proprietate, a documentelor și a problemelor legale.

Ce anume sa cauti?

• Verificați proiectele anterioare și reputația companiei de construcții pentru investiții noi în construcții
• Examinați faptele de proprietate, sondajul recent și raportul de evaluare pentru construcții vechi
• Fiți la curent cu costurile lunare de întreținere, cu taxele și impozitele restante ale proprietarilor trecuți. Aceste costuri pot afecta grav fluxurile de numerar obișnuite
• Investiții în proprietăți închiriate (deținute de alții) - Este chiria controlată, chiria stabilizată sau piața liberă? Are loc contractul de închiriere? Are opțiuni de reînnoire în favoarea locatarului? Obiectele interioare sunt deținute de chiriaș sau proprietar? etc. sunt câteva dintre detaliile de care trebuie să știți.
• Articole de verificare a calității (mobilier, accesorii și echipamente), dacă sunt incluse în vânzare

7. Investiții indirecte în imobiliare

Gestionarea proprietăților fizice pe un orizont pe termen lung nu este pentru toată lumea. Există, de asemenea, câteva alternative pentru a investi indirect în sectorul imobiliar și au scopul de a profita de beneficii.

Care sunt optiunile?

• Stocurile companiilor imobiliare - Stocurile de acțiuni ale companiilor imobiliare pot fi cumpărate și vândute la burse
• Fonduri mutuale / ETF-uri axate pe sectorul imobiliar - Fondurile specifice sectorului, cum ar fi „Portofoliul de investiții imobiliare Fidelity (FRESX)” oferă avantajul diversificării și gestionării profesionale a banilor, cu costurile cheltuielilor cu fondurile
• Obligațiile ipotecare - Garantate de proprietatea fizică, acestea oferă rate de rentabilitate mai mici în comparație cu obligațiunile corporative
• Trustul de investiții imobiliare (REIT) - oferă randamente ridicate, contravaloarea impozitelor și lichiditate ridicată pe măsură ce tranzacționează la burse.

Linia de jos

Investițiile imobiliare oferă un profil de rentabilitate ridicat al riscului. Examinarea cu atenție a factorilor menționați mai sus va permite investitorilor să obțină beneficiile în timp ce atenuează riscurile.