Investiții în proprietăți din afara statului

Achiziționarea și deținerea de proprietăți este rareori ușoară sau simplă. Când proprietatea în cauză se află într-o locație îndepărtată, provocările se înmulțesc. Cu toate acestea, investiția în proprietăți din afara statului poate părea atrăgătoare dacă locuiești într-o zonă în care imobilele sunt scumpe. S-ar putea să pară atractiv și dacă dețineți deja proprietatea unde locuiți și doriți să vă diversificați exploatațiile. Sau poate doriți doar să dețineți o casă de vacanță. Dar înainte de a face o ofertă, luați în considerare cu atenție aceste probleme.

Investiții în proprietăți din afara statului

Motive pentru cumpărare

Un factor care îi determină pe oameni să ia în considerare cumpărarea de proprietăți departe de casă este faptul că proprietatea poate fi mai accesibilă într-un alt stat. Poate că locuiți într-o zonă precum San Francisco sau New York, unde costurile proprietății sunt mari. Dacă pur și simplu nu vă puteți permite să cumpărați un loc unde locuiți sau dacă faceți acest lucru, ar fi necesar să investiți majoritatea banilor în proprietăți imobiliare (ceea ce preferați să nu faceți), este posibil să doriți să vă uitați la alte orașe în care fundamentele pieței sunt solide, dar costurile proprietății sunt semnificativ mai mici.

Oamenii care locuiesc în zone deprimate, dar nu doresc să se mute din motive de muncă sau din motive personale, ar putea fi mai bine să închirieze în orașul natal și să investească în imobiliare în care economia este mai puternică. De exemplu, dacă ați trăit în Las Vegas, orașul cu cea mai mare rată de închidere a forței de muncă în cursul derulării subprime a anului 2008, este posibil să fi vrut să cumpărați proprietăți pe o piață unde prețurile de vânzare mediane au rămas relativ stabile, cum ar fi Charlotte, Carolina de Nord.

Poate că principalul motiv pentru care oamenii decid să investească în proprietăți în afara statului este că randamentul investițiilor (ROI) poate fi mai bun acolo decât este acasă. Prețurile de achiziție, ratele de apreciere, cheltuielile ipotecare (dacă există), impozitele, reglementările privind locuințele, condițiile pieței de închiriere și multe altele sunt factori care pot fi mai favorabili într-un alt stat și vor contribui la ROI-ul potențial al unei proprietăți.

Provocări de luat în considerare

Atunci când investești în afara statului, trebuie să îți depășești lipsa de familiarizare cu piața imobiliară din afara statului și cu condițiile economice locale, atât la nivel de oraș, cât și la nivel de cartier. Nu veți avea aceeași cunoaștere intimă, de zi cu zi, a unei piețe îndepărtate pe care o aveți despre piața în care locuiți. Nu aveți o înțelegere aprofundată a celor mai bune cartiere - sau a celor mai rele. Va trebui să vă bazați pe cuvânt, pe cercetare, pe instincte intestinale și pe opiniile oricăror profesioniști angajați.

Înțelegerea tuturor legilor și reglementărilor privind proprietatea și impozitele pe proprietate într-un loc unde nu locuiești este o altă provocare majoră. Chiar dacă citiți fiecare rând din codurile și ordonanțele locale, ce spune pe hârtie și ce se întâmplă în realitate, nu se potrivesc întotdeauna. Este crucial să discutați cu proprietarii de proprietăți din zonă pentru a înțelege cu adevărat statuile locale.

Veți avea nevoie de contacte bune în zonă pentru a face succesul planului dvs. de investiții, dar atunci când aveți de-a face cu un oraș îndepărtat, este posibil să începeți de la zero să găsiți profesioniști de calitate, cum ar fi agenții imobiliari, administratorii de proprietăți și handymen - oamenii care vor fi cheia succesului sau eșecului tău.

Cumpărarea în afara statului

Secretul succesului multor investitori din afara statului este găsirea și angajarea unei companii excelente de administrare a proprietăților. Veți avea nevoie de ele pentru a vă ajuta să completați posturile vacante, să colectați chirie, să faceți reparații și să gestionați situațiile de urgență. Dacă ai locuit în zonă, ai putea alege să administrezi singur proprietatea, dar dacă locuiești departe, gestionarea proprietății profesionale este o cheltuială suplimentară pe care trebuie să o suporti pur și simplu pentru a-ți proteja investiția. După cum sfătuiește Rusty Meador, constructor și manager de experiență, „Oricât de bun ar fi o afacere imobiliară pe care o găsești, este la fel de bună ca și capacitatea sa de a fi gestionat bine”.

Fiți conștienți că, chiar și cu o companie de administrare a proprietății din salariul dvs., va trebui totuși să efectuați vizite ocazionale la proprietatea dvs. pentru a vă asigura că ceea ce vă spun managerii și chiriașii se potrivește cu realitatea. Acesta este un cost suplimentar de timp și bani care trebuie luat în considerare.

De asemenea, atunci când achiziționați o proprietate de închiriere, în special proprietatea de închiriere în afara statului, este posibil să întâlniți rate de asigurare mai mari ale proprietarilor de locuințe, rate mai mari ale dobânzii ipotecare și cerințe de plată mai mari, deoarece creditorii vă vor considera un împrumutat mai riscant decât un proprietar-ocupant . De asemenea, vă veți complica situația fiscală deținând proprietăți de închiriere și obținerea de venituri în mai multe state. S-ar putea să fie nevoie să angajați un profesionist în domeniul impozitului pe venit pentru a vă menține în bunul mers al autorităților fiscale.

Atunci când aveți în vedere toți acești factori, puteți constata că a fi proprietar sau a cumpăra proprietăți de investiții acasă este o propunere mult mai simplă și mai puțin costisitoare.

Înainte de a cumpăra în afara statului

Dacă încă intenționați să cumpărați în afara statului, asigurați-vă că aveți grijă de aceste avertismente suplimentare.

Nu cumpăra vederea nevăzută; este posibil ca proprietatea să nu fie ceea ce credeți că este. Informațiile online cu privire la o proprietate pot fi depășite și un agent imobiliar local sau un proprietar de proprietăți care nu caută interesele dvs. pot să vă ceară să închideți o vânzare. Dacă în mod involuntar deveniți proprietarul unei proprietăți neplăcute care încalcă legile privind sănătatea și / sau siguranța, vă puteți găsi pe cârlig pentru numeroase încălcări ale codului care vor necesita mult timp și costisitoare de remediat. Dacă o proprietate a rămas vacantă suficient de mult timp, poate dezvolta probleme de întreținere care provoacă astfel de dispreț, încât orașul consideră că este un pericol pentru siguranță și o afectează. S-ar putea chiar să te închizi la cârlig pentru factura de demolare.

Unii investitori de proprietăți au găsit căderi de pat, termitele, gălăgii, șoareci sau alți dăunători pentru a fi căderea lor. Fără o vizită personală a proprietății și o inspecție profesională pentru a verifica aceste probleme, ați putea deveni proprietarul unei proprietăți care nu este locuibilă. Scott Paxton, de la Agenția pentru Protecția Închirierii, recomandă că reclamațiile privind erorile de pat au devenit din ce în ce mai frecvente și această problemă poate fi foarte scumpă.

Găsirea chiriașilor de calitate este extrem de importantă pentru proprietarii absenți. Nu veți fi acolo pentru a urmări cu atenție comportamentul chiriașilor sau tratamentul acestora asupra proprietății și nici nu veți fi acolo pentru a-i presiona să plătească dacă chiria este scadentă. Pe lângă angajarea unei companii de top de administrare a proprietății, doriți să aveți chiriași care nu vă vor provoca nici o durere de cap nici companiei dvs. de management.

În plus, efectuarea unei vizite în persoană în locație vă permite să faceți cunoștință mai bună cu profesioniștii care vă vor ajuta în procesul de cumpărare a locuinței, precum avocatul, agentul imobiliar și creditorul. În timp ce vizitați, luați ceva timp pentru a vă întâlni cu diverși creditori și pentru a cerceta diferitele tipuri de ipotecă și ratele dobânzilor disponibile la nivel local. De asemenea, este benefic să fiți aprobat în prealabil pentru o ipotecă, deoarece acest lucru va reduce perioada de timp necesară pentru a închide afacerea odată ce ați găsit în sfârșit casa dvs. din afara statului.

În cele din urmă, dacă nu ai deținut niciodată proprietatea, cumpărarea primei proprietăți în afara statului este mai riscantă. Oricât de multe cărți ați citit despre proprietatea proprietății, nu există un substitut pentru experiența reală. Fără experiență în proprietatea proprietății și fără cunoștințe de primă mână care provin din viața într-o proprietate zi de zi, puteți lipsi considerente importante de întreținere.

Alternative din afara statului

Dacă nu credeți că doriți să cumpărați proprietăți unde locuiți, indiferent de motiv, există alte modalități de a intra pe diferite piețe imobiliare, care sunt mult mai simple decât să investești direct în afara statului. O opțiune este un trust de investiții imobiliare (REIT). Investiția într-un REIT sau REIT ETF este similară cu a investi într-un stoc și puteți alege un REIT cu un profil de risc / rentabilitate care se potrivește cu ceea ce căutați. La fel ca atunci când dețineți un stoc și nu sunteți responsabil pentru a lua decizii cu privire la administrarea acelei companii, atunci când dețineți acțiuni ale unui REIT, nu veți avea niciunul dintre durerile de cap asociate cu deținerea unei proprietăți.

De asemenea, puteți arunca o a doua privire la cumpărarea de proprietăți în care locuiți - chiar dacă nu doriți să locuiți în ea. Poate că te-ai închiriat în San Francisco, deoarece nu ești interesat să locuiești în singurul loc pe care ți-l poți permite să cumperi, un apartament de 250 de metri pătrați. Dar ai fi dispus să deții acel apartament ca proprietate de închiriere? Este probabil să fie mai ușor să cumpărați și să dețineți un loc lângă casa dvs. Ar putea fi mai scump sau mai puțin profitabil, dar puteți găsi un cost suplimentar sau un ROI mai mic în valoare de dificultatea redusă.

Cum să-l faci să funcționeze

Dacă aveți de gând să cumpărați din afara statului, cumpărați într-o zonă cu care sunteți familiari - poate unde ați fost la facultate sau unde ați crescut. Este mai bine să aveți cunoștințe despre zonă decât nimeni deloc. Ca bonus, dacă cumpărați într-o zonă pe care o vizitați în mod normal, călătoria dvs. de agrement poate deveni cel puțin parțial deductibilă din punct de vedere fiscal, deoarece veți adăuga o componentă de afaceri la acele călătorii pentru a vă verifica proprietatea.

Cumpărați într-o zonă cu unele asemănări cu zona în care locuiți, cum ar fi climatul, demografia sau vârsta proprietății, astfel încât să aveți o idee despre ce aveți de-a face. Dacă ați trăit într-o suburbie din anii '60 din California întreaga viață, nu cumpărați o proprietate veche de 120 de ani în Boston.

Nu cumpărați o proprietate cu risc ridicat. Cumpărați într-un cartier ocupat în principal de proprietari pentru a atrage chiriași cu un risc economic mai mic, spune Ryan L. Hinricher, partener fondator al companiei de vânzări de case de investiții Investor Nation. O proprietate de înaltă calitate va avea, "de obicei, mai puțin întreținere și întreținere. Aceste proprietăți se închiriază și mai rapid, deoarece de obicei dispun de machete moderne și un număr adecvat de dormitoare și băi", remarcă el.

În cele din urmă, după cum am menționat anterior, este crucial să construiți o rețea excelentă de profesioniști care să vă ajute și să vă vizitați ocazional proprietatea.

Linia de jos

Investiția în proprietăți în afara statului reprezintă o propunere cu risc ridicat și un angajament major. Înainte de a face acest lucru, asigurați-vă că înțelegeți cu adevărat ce aveți în vedere și că sunteți pregătiți să faceți față tuturor provocărilor conexe.