Cum pot evita plata asigurării ipotecare private - PMI?

Asigurarea de ipotecă privată (PMI) este o poliță de asigurare care protejează creditorii de riscul de neplată și excludere. În general, dacă aveți nevoie de finanțare pentru a cumpăra o casă și pentru a efectua o scădere mai mică de 20% din costul acesteia, creditorul vă va solicita probabil să cumpărați o asigurare de la o companie PMI înainte de a vă contracta împrumutul. Deși costă suplimentar, PMI permite cumpărătorilor care nu pot efectua o scădere semnificativă (sau celor care aleg să nu) obțină finanțare la tarife accesibile.

6 motive pentru a evita asigurarea de ipotecă privată

Cum să nu plătiți PMI

O modalitate de a evita plata PMI este să efectuezi o plată în avans care să fie egală cu cel puțin o cincime din prețul de achiziție al locuinței; în ipotecă, raportul credit-valoare (LTV) al creditului ipotecar este de 80%. Dacă noua casă costă 180.000 USD, de exemplu, va trebui să acordați cel puțin 36.000 USD pentru a evita plata PMI. Deși acesta este cel mai simplu mod de a evita PMI, este posibil să nu fie posibilă o plată anticipată de dimensiunea respectivă.

O altă opțiune pentru debitorii calificați este o ipotecă de tip piggyback. În această situație, un al doilea credit ipotecar sau de capitaluri proprii este acordat în același timp cu prima ipotecă. Cu o ipotecă „80-10-10” piggyback, de exemplu, 80% din prețul de achiziție este acoperit de prima ipotecă, 10% este acoperit de cel de-al doilea împrumut, iar 10% final este acoperit de plata anticipată. Aceasta scade împrumutul la valoare (LTV) al primei ipoteze la sub 80%, eliminând nevoia de PMI. De exemplu, dacă noua casă costă 180.000 USD, prima ta ipotecă ar fi de 144.000 USD, a doua ipotecă ar fi de 18.000 $, iar plata în avans ar fi de 18.000 $.

O opțiune finală este asigurarea ipotecară plătită de creditor (LMPI), în cazul în care costul PMI este inclus în rata dobânzii ipotecare pe toată durata de viață a împrumutului. Prin urmare, s-ar putea să sfârșești prin a plăti mai mult dobândă pe toată durata împrumutului.

Cheie de luat cu cheie

• Asigurarea de ipotecă privată (PMI) este suportată dacă trebuie să finanțați mai mult de 80% din prețul de achiziție al unei locuințe.
• Puteți evita PMI prin acordarea simultană a unei prime și a doua ipoteci asupra locuinței, astfel încât niciun împrumut să nu constituie mai mult de 80% din costul său.
• Puteți opta pentru o asigurare ipotecară plătită de creditor (LMPI), deși aceasta crește frecvent rata dobânzii la ipoteca dvs.
• Puteți solicita anularea plăților PMI odată ce ați constituit cel puțin 20% din capitalul propriu în locuință.

Se încheie PMI devreme

După ce ai avut ipoteca pentru câțiva ani, este posibil să poți scăpa de PMI prin refinanțare - adică înlocuind creditul curent cu unul nou - deși va trebui să cântărești costul refinanțării față de costuri de a continua să plătească primele de asigurare ipotecară. De asemenea, s-ar putea să-l ștergi din timp preplătind principalul creditului ipotecar, astfel încât să ai cel puțin 20% capital propriu (proprietate) în casa ta. După ce ați acumulat acea sumă de capitaluri proprii, puteți solicita creditorului să vă anuleze PMI.

Presupunând că rămâneți la curent cu plățile ipotecare, PMI se termină în cele mai multe cazuri. Odată ce raportul LTV al creditului ipotecar scade la 78% - reducerea plății în avans, plus principalul creditului pe care l-ați plătit, este egală cu 22% din prețul de achiziție al casei - Legea federală pentru protecția proprietarilor de case solicită creditorului anularea automată a asigurării.

Consilier Insight

Scott Gaynor, CFP®, AIF®
KCS Wealth Advisory, LLC, Los Angeles, CA.

Există mai multe moduri de a evita PMI:

• Puneți 20% mai puțin la achiziția casei
• Asigurare ipotecară plătită de creditor (LPMI)
• Împrumut VA (pentru veteranii militari eligibili)
• Unele uniuni de credit pot renunța la PMI pentru solicitanții calificați
• Ipoteci piggyback
• Împrumuturi pentru medic

Există câteva lucruri de remarcat despre opțiunile de mai sus.

Cu ajutorul LPMI, creditorul plătește costul PMI, dar cel mai probabil vă va oferi o rată ipotecară mai mare. De asemenea, LPMI nu se elimină așa cum o face PMI în cele din urmă.

Cu o ipotecă piggyback, cumpărătorii pot utiliza două împrumuturi în locul unuia (piggyback) pentru a cumpăra o casă. Primul este un credit ipotecar tradițional. Al doilea include fie o linie de credit de capital propriu sau un împrumut standard de capitaluri proprii. Cel de-al doilea împrumut acoperă suma rămasă pentru a obține avansul de 20% și are de obicei o rată mai mare.