Cum se calculează ROI pentru o proprietate de închiriere

Unul dintre principalele motive pentru care oamenii investesc este să-și crească averea. În timp ce motivațiile pot fi diferite între investitori - unii pot dori bani pentru pensionare, alții pot alege să stocheze bani pentru alte evenimente de viață, cum ar fi un copil sau pentru o nuntă - câștigul de bani este de obicei baza tuturor investițiilor. Și nu contează unde îți pui banii, indiferent dacă intră pe piața bursieră, piața de obligațiuni sau imobiliare.

Imobiliarele sunt proprietăți corporale care sunt formate din terenuri și, în general, includ orice structuri sau resurse găsite pe acel teren. Proprietățile investiționale sunt un exemplu de investiții imobiliare. Acestea sunt achiziționate cu intenția de a face bani prin venituri din chirii. Unii cumpără proprietăți de investiții cu intenția de a le vinde după o perioadă scurtă de timp. Indiferent de intenție, pentru investitorii care își diversifică portofoliul de investiții cu imobiliare, este important să se măsoare rentabilitatea investiției (ROI) pentru a determina rentabilitatea unei proprietăți. Acest articol aruncă o privire asupra rentabilității investiției, cum să o calculăm pentru proprietatea dvs. de închiriere și de ce este o variabilă importantă pe care ar trebui să o știți înainte de a face o achiziție.

Cheie de luat cu cheie

• O rentabilitate a investiției măsoară câți bani sau profit se realizează pe o investiție ca procent din costul investiției respective.
• Pentru a calcula randamentul procentual al investiției pentru o achiziție de numerar, luați profitul net sau câștigul net al investiției și împărțiți-l după costul inițial.
• Dacă aveți un credit ipotecar, va trebui să luați în calcul plata în avans și plata creditului ipotecar.
• Există alte variabile care pot afecta rentabilitatea investiției dvs., inclusiv costurile de reparație și întreținere, precum și cheltuielile obișnuite.

Ce este rentabilitatea investiției (ROI)?

O rentabilitate a investiției măsoară câți bani sau profit se realizează pe o investiție ca procent din costul investiției respective. Acesta arată cât de eficient și eficient sunt folosiți dolari pentru investiții pentru a genera profit. Știind ce ROI-ul dvs. permite investitorilor să evalueze dacă introducerea banilor într-o anumită investiție este o alegere înțeleaptă sau nu.

Randamentul investiției poate fi pentru orice vehicul - acțiuni, obligațiuni, un cont de economii, chiar și o piesă imobiliară. Calcularea unui ROI semnificativ pentru o proprietate rezidențială poate fi dificilă, deoarece calculele pot fi ușor manipulate - anumite variabile pot fi incluse sau excluse în calcul. Poate deveni deosebit de dificil atunci când investitorii au opțiunea de a plăti numerar sau de a lua o ipotecă pe proprietate.

Aici, vom analiza două exemple pentru calcularea rentabilității pe o proprietate de închiriere rezidențială - o achiziție de numerar și una finanțată cu o ipotecă.

Formula pentru ROI

ROI = Câștig pe investiție - Costul investițieiCost de investițiiROI \ text {} = \ text {} \ frac {Câștig \ pe \ Investiție \ text {} - \ text {} Costul \ Investiției} {Costul \ Investiției } ROI = Costul Investiției Câștig de investiții - Costul investiției

Pentru a calcula profitul sau câștigul oricărei investiții, luați mai întâi randamentul total al investiției și scădeați costul inițial al investiției. Întrucât ROI este un raport de rentabilitate, acesta ne oferă profitul pe o investiție reprezentată în procente.

Deoarece randamentul investițiilor este un raport de rentabilitate, profitul este reprezentat în procente.

Pentru a calcula randamentul procentual al investiției, luăm profitul net sau câștigul net al investiției și îl împărțim după costul inițial.

De exemplu, dacă cumpărați acțiuni ABC pentru 1.000 de dolari și îl vindeți doi ani mai târziu pentru 1.600 de dolari, profitul net este de 600 $ (1.600 - 1.000 $). ROI pe acțiune este de 60% [600 $ (profit net) ÷ 1.000 $ (cost) = 0, 60].

Calcularea rentabilității pentru proprietățile de închiriere

Ecuația de mai sus pare destul de ușor de calculat, dar rețineți că există o serie de variabile care intră în joc cu imobiliare care pot afecta numerele ROI. Acestea includ cheltuielile de reparație și întreținere și metode de a determina efectul de pârghie - suma de bani împrumutată cu dobândă pentru a face investiția inițială.

Atunci când achiziționați proprietăți, termenii de finanțare pot avea un impact considerabil asupra prețului investiției. Dar utilizarea resurselor precum un calculator ipotecar vă poate ajuta să economisiți bani ajutându-vă să găsiți rate de dobândă favorabile.

ROI pentru tranzacții în numerar

Calcularea rentabilității unei proprietăți este destul de simplă dacă cumpărați o proprietate cu numerar. Iată un exemplu de proprietate de închiriere achiziționată cu numerar:

• Ați plătit 100.000 USD în numerar pentru proprietatea de închiriere.
• Costurile de închidere au fost de 1.000 USD, iar costurile de remodelare s-au ridicat la 9.000 USD, aducând investiția totală la 110.000 USD pentru proprietate.
• Încasai 1.000 de dolari în chirie în fiecare lună.

Un an mai tarziu:

• Ai câștigat 12.000 de dolari din venituri din închiriere pentru acele 12 luni.
• Cheltuielile, inclusiv factura la apă, impozitele pe proprietate și asigurarea, au totalizat 2.400 USD pe an sau 200 USD pe lună.
• Venitul dvs. anual a fost de 9.600 $ (12.000 $ - 2.400 $).

Pentru a calcula rentabilitatea proprietății:

• Împărțiți rentabilitatea anuală (9.600 USD) la valoarea investiției totale sau 110.000 USD.
• ROI = 9.600 USD ÷ 110.000 USD = 0.087 sau 8, 7%.
• ROI-ul dvs. a fost de 8, 7%.

ROI pentru tranzacții finanțate

Calculul rentabilității pe tranzacțiile finanțate este mai implicat.

De exemplu, ai achiziționat aceeași proprietate de închiriere de 100.000 USD ca mai sus, dar în loc să plătești numerar, ai scos o ipotecă.

• Decontarea necesară pentru ipoteca a fost de 20% din prețul de achiziție sau de 20.000 $ (100.000 USD preț de vânzare x 20%).
• Costurile de închidere au fost mai mari, ceea ce este tipic pentru o ipotecă, în valoare totală de 2.500 USD în avans.
• Ați plătit 9.000 USD pentru remodelare.
• Cheltuielile dvs. totale din buzunar au fost de 31.500 USD (20.000 $ + 2.500 $ + 9.000 $).

Există, de asemenea, costuri permanente cu o ipotecă:

• Să presupunem că ai luat un împrumut de 30 de ani cu o dobândă fixă ​​de 4%. La 80.000 de dolari împrumutați (prețul de vânzare de 100.000 USD minus plata anticipată de 20.000 USD), principalul lunar și plata dobânzii ar fi de 381, 93 USD.
• Vom adăuga aceiași 200 USD pe lună pentru a acoperi apa, impozitele și asigurarea, făcând plata totală lunară pentru 581, 93 USD.
• Venitul din chirie de 1.000 USD pe lună însumează 12.000 USD pe an.
• Fluxul dvs. de numerar lunar a fost de 418, 07 USD lunar (chirie de 1.000 USD - plata ipotecară 581, 93 USD).

Un an mai târziu:

• Ai câștigat 12.000 de dolari din venituri totale din închiriere pentru anul la 1.000 de dolari pe lună.
• Venitul dvs. anual a fost de 5.016, 84 USD (418, 07 USD x 12 luni).

Pentru a calcula rentabilitatea proprietății:

• Împărțiți întoarcerea anuală la cheltuielile inițiale din buzunar (plata anticipată de 20.000 USD, costurile de închidere de 2.500 USD și remodelarea pentru 9.000 USD) pentru a determina ROI.
• ROI: 5.016, 84 USD ÷ 31 500 $ = 0, 159.
• ROI-ul dvs. este de 15, 9%.

Capitaluri proprii

Unii investitori adaugă capitalul casei în ecuație. Capitalul propriu este valoarea de piață a proprietății minus suma totală a creditului restant. Vă rugăm să rețineți că capitalurile proprii nu sunt numerar. Va trebui să vindeți proprietatea pentru a o accesa.

Pentru a calcula valoarea capitalului propriu în casa dvs., consultați programul de amortizare a creditelor ipotecare pentru a afla cât de multe dintre plățile dvs. ipotecare s-au îndreptat către plata principalului împrumutului. Astfel se creează capitalul propriu în casa ta.

Valoarea capitalului propriu poate fi adăugată la randamentul anual. În exemplul nostru, programul de amortizare a împrumutului a arătat că în primele 12 luni s-au achitat suma de 1.408, 84 USD de capital.

• Noua rentabilitate anuală, inclusiv partea de capitaluri proprii, este egală cu 6.425, 68 dolari (5.016, 84 USD venituri anuale + 1 408, 84 USD capital propriu).
• ROI = 6.425, 68 USD ÷ 31 500 $ = 0, 20.
• ROI-ul dvs. este de 20%.

Importanța ROI pentru imobiliare

După cum am menționat mai sus, știind care este ROI pentru orice investiție, în special imobiliară, permite investitorilor să fie mai informați. Înainte de a cumpăra, este posibil să puteți estima costurile și cheltuielile, precum și veniturile dvs. din închiriere. Acest lucru vă oferă o șansă de a-l compara cu alte proprietăți similare. După ce ați restrâns-o, puteți să determinați cât veți face. Dacă, în orice moment, vă dați seama că costurile și cheltuielile dvs. vor depăși ROI-ul dvs., va trebui să luați o decizie cu privire la faptul dacă doriți să o ridicați și să sperăm că veți face din nou profit sau dacă ar trebui să vă vindeți proprietatea, nu pierzi.

Alte considerente

Desigur, pot exista cheltuieli suplimentare pentru deținerea unei proprietăți de închiriere, cum ar fi reparații sau costuri de întreținere, care ar trebui să fie incluse în calculele care afectează în final ROI.

De asemenea, am presupus că proprietatea a fost închiriată pentru toate cele 12 luni. În multe cazuri, locurile vacante apar în special între chiriași și lipsa de venit pentru acele luni trebuie luată în considerare în calculele dumneavoastră.

ROI pentru o proprietate de închiriere este diferită, deoarece depinde dacă proprietatea este finanțată prin ipotecă sau plătită în numerar. Ca regulă generală, cu cât este mai puțin plătit numerar în avans ca o sumă de plată pentru proprietate, cu atât va fi mai mare soldul creditului ipotecar, dar cu atât ROI-ul dvs. va fi mai mare. Dimpotrivă, cu cât plătiți mai mult numerar și cu cât împrumutați mai puțin, cu atât va fi mai mic profitul dvs., deoarece costul inițial va fi mai mare. Cu alte cuvinte, finanțarea vă permite să vă stimulați rentabilitatea pe termen scurt, deoarece costurile inițiale sunt mai mici.

Este important să utilizați o abordare consecventă atunci când măsurați rentabilitatea investiției pentru mai multe proprietăți. De exemplu, dacă includeți capitalurile proprii ale casei în evaluarea unei proprietăți, ar trebui să includeți capitalurile proprii ale celorlalte proprietăți atunci când calculați ROI pentru portofoliul dvs. imobiliar.