Cum să evitați să vă exprimați ipoteca inversă
În timp ce creditele ipotecare inversă sunt uneori anunțate ca furnizând o sursă sigură de venit pentru tot restul vieții - și pot, în condițiile potrivite, să rămână încasări mai devreme decât vă așteptați, este unul dintre riscurile majore de a scoate acest tip de împrumut. O ipotecă inversă este un tip de împrumut în care proprietarii de case care au un capital considerabil construit în reședința lor pot utiliza această valoare pentru a împrumuta.
Există șase moduri diferite de a primi încasări ipotecare inversă, iar cea pe care o alegeți va afecta cât de repede și ușor vă puteți folosi capacitatea de a împrumuta în casa dvs.
- Plată ipotecară inversă cu sumă forfetară cu rată fixă
- Linie inversă de credit ipotecar
- Ipoteca inversă la termen
- Ipoteza inversă a termenului modificat
- Credit ipotecar invers
- Ipoteca inversă a contractului modificat
Toate cele șase planuri de plată prezintă diferite niveluri de risc pentru debitori. Iată care sunt diferitele circumstanțe în care ați putea rămâne fără veniturile ipotecare inversă prea devreme - și cum să evitați acest scenariu.
(Pentru mai multe, consultați Ghidul complet pentru creditul ipotecar invers și cum să alegeți un plan de plată ipotecară inversă .)
# 1. Suma forfetară cu rată fixă
Doar un singur plan de plată ipotecară inversă, suma forfetară unică de plată, are o rată a dobânzii fixă. Preluarea unei sume fixe cu o rată a dobânzii fixă este în mod normal o modalitate de a împrumuta cu risc scăzut. În esență, vei ști exact cât va trebui să rambursezi. Cu toate acestea, cu o ipotecă inversă, această structură de împrumut are riscuri unice.
Proprietarii de case iau deseori ipoteci invers atunci când capitalul propriu este singurul lor activ și nu au alte opțiuni pentru obținerea banilor de care au nevoie. Cu toate acestea, persoanele care acordă aceste împrumuturi, dar nu planifică corect, pot gestiona cu ușurință o sumă mare. După ce au folosit acești bani, s-ar putea să nu mai aibă alte surse monetare pe care să le folosească. Într-o lume ideală, consilierea ipotecară inversă obligatorie ar descuraja debitorii riscanți să aleagă această opțiune, dar în lumea reală acest lucru nu se întâmplă întotdeauna.
Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor (CFPB) a identificat opțiunea din sume forfetare din ce în ce mai populare ca fiind potențial riscantă, în special pentru debitorii mai tineri cu pensii mai lungi, care nu au alte resurse de pensionare. Acești pensionari de vârstă fragedă sunt expuși riscului de utilizare a capitalului propriu la pensionare.
O ipotecă inversă face posibilă șederea în viață pentru viață chiar și după ce ați epuizat veniturile. Cu toate acestea, fără a mai rămâne bani, împrumutatul nu numai că va avea probleme să plătească cheltuielile de trai, dar ar putea ajunge în excludere. Acest lucru se datorează faptului că continuarea plății asigurării și impozitelor asupra proprietății proprietarului de locuință - și păstrarea locuinței în reparații bune - sunt toate condițiile pentru a putea continua să aibă o ipotecă inversă.
CFPB a constatat că debitorii cu rată fixă, de fapt, sunt neîndepliniți ipotecile reversibile mai des decât debitorii cu rată ajustabilă, din cauza nerespectării acestor cheltuieli în curs. Încasarea unei sume forfetare îi pune, de asemenea, pe cei care împrumută împrumuturile ipotecare inversă să aibă un risc mai mare de a fi înșelat, deoarece suma mare pe care au împrumutat-o este o țintă atractivă pentru hoți sau rudele lacomi.
(Pentru mai multe, consultați Capcanele ipotecare inversă, atenție la aceste escrocherii ipotecare inversă și 5 semne că o ipotecă inversă este o idee proastă. )
# 2. Linie de credit
Șansele dvs. de a rămâne fără bani cu un plan de plată pe linie de credit - indiferent dacă este utilizat singur sau în combinație cu un plan pe termen sau cu un contract de închiriere, așa cum este descris în secțiunile următoare - depinde de modul în care utilizați planul. Spre deosebire de o linie de credit obișnuită de acasă (HELOC), o linie de credit ipotecară inversă este irevocabilă. Termenul irevocabil înseamnă că nu poate fi anulat sau redus din cauza modificărilor din finanțele sau din valoarea de origine.
Acest statut irevocabil înseamnă că nu riscați să pierdeți accesul la bani. În plus, linia dvs. de credit disponibilă scade doar pe măsură ce atrageți acest lucru și plătiți doar primele de dobândă și de asigurare ipotecară pe banii împrumutați. Ba mai mult, cu o linie de credit obțineți acces la fonduri suplimentare în timp, deoarece partea neutilizată crește în fiecare an, indiferent dacă valoarea casei dvs. crește sau nu. Partea neutilizată a liniei dvs. de credit ipotecare inversă crește la aceeași rată a dobânzii pe care o plătiți pentru banii pe care i-ați împrumutat.
În general, puteți accesa până la 60% din limita principală disponibilă în primul an în care aveți linia de credit. În cel de-al doilea an și după aceea, puteți utiliza cele 40% restante - plus orice nu ați utilizat în primul an. Desigur, dacă vă folosiți întreaga linie de credit disponibilă mai devreme, veți mai rămâne puțin sau nimic de utilizat în anii viitori, decât dacă veți rambursa o parte sau tot ce ați împrumutat, ceea ce vă va crește limita principală.
Da, puteți efectua plăți pe o ipotecă inversă pentru a reduce soldul împrumutului pe parcursul vieții dvs. și nu există nicio penalitate de plată în avans. Împrumutatul dvs. este obligat să aplice orice rambursare parțială mai întâi la dobânda pe care o datorați, apoi la orice comisioane de împrumut și, în ultimul rând, la mandantul dumneavoastră.
# 3. Ipoteca inversă la termen
Dintre cele cinci planuri de plată cu rate ale dobânzii ajustabile, planurile pe termen lung și pe termen modificat vă pun, de asemenea, în pericol să vă depășiți veniturile ipotecare inverse. Planurile de plată la termen prevăd plăți lunare egale cu o dată de oprire predeterminată.
Cu un plan de plată la termen, atingeți limita principală a creditului dvs. - maximul pe care îl puteți împrumuta - la sfârșitul termenului. După acel moment, nu veți mai putea primi venituri suplimentare din ipoteca dvs. inversă. Cu toate acestea, veți putea rămâne în casă, cu avertismentele menționate anterior - plata impozitelor și întreținerea în curs - în secțiunea cu sume forfetare.
# 4. Ipotecă inversă pe termen modificat
Planurile de termen modificate vă oferă o plată lunară fixă pentru un număr de luni prestabilit, plus acces la o linie de credit. Plata lunară va fi mai mică decât dacă alegeți un plan pe termen lung, iar linia de credit va fi mai mică decât dacă alegeți o linie dreaptă de plan de credit.
Cu un plan de termen modificat, veți primi doar plăți lunare pentru o perioadă predeterminată, dar linia de credit va rămâne disponibilă până la epuizarea acesteia. Puteți evita să rămâneți fără bani cu acest plan dacă utilizați cu atenție linia de credit. De asemenea, puteți rămâne fără bani rapid dacă epuizați linia de credit mai devreme.
O alegere mai sigură este să vă bazați în principal pe plățile pe termen până la expirarea termenului, permițând creșterii liniei dvs. de credit și abia apoi să vă bazați pe acea linie de credit. Dacă nu utilizați niciodată linia de credit, s-ar putea să aveți suficientă echitate pentru a vă oferi flexibilitate viitoare pentru a vă vinde casa, a plăti împrumutul și a vă muta.
# 5. Ipoteca inversă de închiriere
Planurile cu cel mai mic risc de a rămâne fără bani sunt mandatul sau planul modificat de plată a mandatului - atât timp cât împrumutatul ține pasul cu asigurarea proprietarului de locuințe, impozitele pe proprietate și reparațiile de locuințe. Nerespectarea oricăruia dintre aceste lucruri înseamnă că împrumutul devine exigibil și plătibil.
Planurile de plată a contractului de proprietate au o rată a dobânzii reglabile și oferă plăți lunare egale pentru viață, atâta timp cât cel puțin un împrumutat locuiește încă în casă ca reședință principală.
# 6. Ipotecă inversă modificată pentru tenuri modificate
Mandatul modificat oferă atât plăți lunare fixe pentru viață, cât și linie de credit. Acesta vă oferă o plată lunară mai mică decât dacă ați alege un plan de închiriere drept, iar linia dvs. de credit va fi mai mică decât dacă ați alege o linie dreaptă de plan de credit.
Din nou, dacă nu utilizați niciodată linia de credit, veți datora mai puțin, deci această opțiune combinată este o alegere bună dacă doriți un venit garantat pe viață, cu un risc mai mic de a vă folosi tot capitalul propriu și de a nu vă permite să vă mutați .
Cum să evitați să rămâneți din încasări
Așteptarea cât puteți pentru a scoate o ipotecă inversă este o modalitate de a vă limita șansele de a încasa veniturile. CFPB avertizează că pensionarii mai tineri cu speranțe de viață mai lungi au o șansă mai mare de a folosi toate capitalurile proprii de acasă cu o ipotecă inversă. Aceasta nu este o problemă dacă sunt capabili să îmbătrânească în loc - să stea în casele lor pe viață - dar este o problemă dacă vor sau trebuie să se mute mai târziu.
După ce au vândut locuința și au plătit ceea ce li se datorează creditului ipotecar invers, s-ar putea ca pensionarii de vârstă fragedă să nu mai aibă suficienți bani pentru a se muta sau pentru a plăti cheltuielile de viață și medicale în curs.
Creșterile viitoare ale ratelor dobânzii ar putea scădea cât puteți împrumuta, chiar dacă sunteți mai în vârstă. Jack M. Guttentag, profesor emerit de finanțe la Wharton School de la Universitatea din Pennsylvania, a studiat problema. El a descoperit că un tânăr de 62 de ani care a așteptat până la vârsta de 72 de ani pentru a obține o ipotecă inversă și care a ales linia planului de plată a creditului și-ar putea crește linia de credit cu 17% așteptând acei 10 ani, dacă ratele dobânzilor rămân la fel. Dacă ratele dobânzii s-au dublat, același debitor ar avea acces la o linie mai mică de 69%. Astfel, poate avea sens să scoateți o linie inversă de credit ipotecar cât mai devreme posibil, apoi să lăsați linia neatinsă cât mai mult timp pentru a-și maximiza potențialul de creștere.
Schimbarea planului dvs. actual
Dacă ați extras deja o ipotecă inversă și credeți că puteți risca să rămâneți fără încasări, discutați cu creditorul despre schimbarea planului de plată. Atâta timp cât nu ați parcurs ruta fixă, o singură dată, o sumă forfetară, puteți modifica planul dvs. de plată - cu condiția să rămâneți în limita principală a împrumutului. Marea întrebare este dacă ați ajuns deja sau sunteți aproape de a atinge limita principală. Modificarea planului de plată este mult mai simplă decât refinanțarea și necesită doar o taxă administrativă de 20 USD.
Dilemma soțului care nu împrumută
Indiferent de planul de plată pe care îl alegeți, dacă aveți un soț mai tânăr, care nu împrumută, acesta riscă să depășească veniturile ipotecare inversă dacă muriți mai întâi. Legile care au intrat în vigoare în 2015 protejează soții ne-împrumutați calificați de a fi nevoiți să plece dacă soțul lor împrumutat îi împiedică. Cu toate acestea, soții care nu au împrumut nu au voie să primească plăți suplimentare după ce debitorul moare. Această regulă face ușor pentru soții care nu au împrumut să depășească în mod eficient veniturile ipotecare inversă.
Soțul supraviețuitor poate fi capabil să vândă casa și să plătească ipoteca inversă. Cu toate acestea, în funcție de cât valorează casa și cât de mare este soldul împrumutului, vânzarea poate să nu lase soțul supraviețuitor cu suficient ou de cuib pentru a trăi. Dacă soțul supraviețuitor are suficiente venituri pentru a se califica pentru o ipotecă obișnuită, înainte, ar putea fi posibil să refinanțezi ipoteca inversă.
Dacă soldul ipotecar invers este mai mare decât ceea ce merită locuința, cea mai bună opțiune este ca soțul supraviețuitor să continue să locuiască în casă - vânzarea sau lăsarea creditorului de a renunța la închidere va lăsa supraviețuitorul fără loc de locuit și fără numerar din casă. .
(A se vedea, de asemenea, Ipoteca inversă: Văduva ar putea pierde casa?)
Linia de jos
În ciuda faptului că unele reclame cu ipotecă inversă îi determină pe creștini să creadă, există numeroase modalități de a înlătura veniturile unei ipoteci invers. Înainte ca dumneavoastră sau persoana iubită să acordeți acest tip de împrumut, este important să înțelegeți circumstanțele în care o ipotecă inversă nu poate oferi securitate financiară pe viață. Folosiți această cunoștință dacă luați acest tip de împrumut și care plan are cel mai mult sens și oferă cea mai bună securitate.
(A se vedea, de asemenea, compararea creditelor ipotecare inversă față de creditele ipotecare anterioare, 5 cele mai bune alternative la o ipotecă inversă și reguli pentru obținerea unei ipoteci reversibile FHA.)